Разработка проекта землеустройства

Если говорить о проекте межевания земельных участков, которые располагаются на определённой территории, то это один из видов градостроительной документации. Однако, в законе есть случаи, когда проект межевания выполняется в качестве самостоятельного документа. Абсолютно все требования, предъявляемые к разработке, составу, а также порядку утверждения, содержатся в законодательстве.

В этой статье:

• Что такое проект межевания территории
• Отличие проекта межевания территории от межевого плана
• Когда нужна разработка проекта территориального межевания
• Практическое значение проекта межевания территории
• Подготовка проекта межевания территории
• Состав и содержание проекта межевания территории
• Разработка проекта межевания как отдельного документа
• Утверждение проекта межевания территории

Разработка проекта межевания территории (ПМТ) происходит в соответствии с градостроительным законодательством и регламентами. Она требуется в ряде ситуаций, которые касаются как определения границ земельного участка, так и их изменения. Казалось бы, обычным гражданам нет необходимости задумываться об этом, ведь разработкой должны заниматься муниципалитеты, администрации, застройщики и т. п. Однако не так все просто.

Без проекта невозможно собственно межевание, а его отсутствие приводит к невозможности поставить готовый объект на кадастровый учет. Это касается любых земельных участков: занятых огородами, многоквартирными домами и офисными зданиями. А это влечет за собой значительные проблемы. Что же такое проект межевания территории, как и кем он разрабатывается и в каких целях? Ответы на эти вопросы в нашей статье.

Что такое проект межевания территории

Речь идет о документе, отражающем планировку конкретного участка земли. Он фиксирует назначение, границы и площадь участков, дает обоснование их границ. Разработка проекта межевания территории может проводиться для участков, на которых уже находятся строения, и свободных, где в дальнейшем будут возводиться постройки.

Данный территориальный план позволяет определить образуемые или изменяемые границы комплексных участков, а его создание регламентируется статьей 43 Градостроительного кодекса РФ.

Чтобы поставить на кадастровый учет участок, включающий в себя землю под многоквартирным домом и придомовую территорию, необходимо иметь на руках проект межевания территории. Также нужно учитывать, что поставить на кадастровый учет участки в квартале, в котором стоит один и более многоквартирных домов, можно, только имея утвержденный проект межевания.

Это правило распространяется даже на площадь под нежилыми зданиями. В любом случае важно, чтобы границы образуемых земельных участков совпадали с указанными в проекте межевания.

Разработка и утверждение проекта межевания территории считается обязательным условием для получения без торгов смежного земельного участка в аренду или собственность. Разделение, объединение земельного участка, арендуемого у города и находящегося на территории, для которой существует проект межевания, также происходит на основании информации из данного документа.

Интересующий нас проект играет роль документа-основания во время постановки участка на кадастровый учет. А именно: кадастровый инженер опирается на него при подготовке межевого плана земельного участка. И далее на основании последнего документа Росреестр ставит земельный участок на кадастровый учет.

Проект межевания является одним из ключевых градостроительных документов и формируется самостоятельно либо вместе с проектом планировки территории. Его готовят для как уже застроенных земель, так и для только запланированных под строительство. Проект содержит в себе максимально точные сведения об определенном участке и территории, к которой он относится.

Разработка проекта межевания территории осуществляется с различными целями. Главной является создание специальной разметки, позволяющей сформировать представление об особенностях территорий, значимых для строительства и прокладки коммуникаций.

Документ необходим, чтобы определить расположение, площадь построек. Он дает возможность уточнить, подходят ли выделенные земельные участки для жилых, промышленных, линейных и других видов объектов.

Проекты детальной планировки и застройки

1. Проекты детальной планировки (далее — ПДП) и проекты застройки отдельных частей поселения устанавливают:

— основные параметры функциональных зон с определением характера застройки, ее этажности, плотности формирования архитектурных ансамблей, основных градостроительных узлов;

— красные линии (линии регулирования) застройки;

— границы участков землепользования, функциональное использование этих участков;

— состав объектов социального обслуживания и их размещение;

— параметры улиц и дорог, пешеходных зон, инженерных сетей и сооружений;

— благоустройство территорий и иные регламентации.

2. Нормы предоставления земельных участков вновь осваиваемых территорий устанавливаются органами местного самоуправления в соответствии с правилами застройки.

3. В случае изменения ранее установленных границ земельных участков изъятие или выкуп таких земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством Российской Федерации.

4. Проекты застройки разрабатываются в пределах красных линий или границах земельных участков для территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры поселений.

5. В проектах застройки земельных участков, кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры поселений определяются:

— линии регулирования застройки;

— расположение зданий, строений, сооружений, этажность, тип и другие характеристики;

— архитектурное решение застройки;

— системы инженерного оборудования, связи и благоустройства;

— организация движения транспортных средств и пешеходов;

— территории общего пользования.

6. Заказчиком ПДП является администрация муниципального образования независимо от источников финансирования.

7. ПДП и проекты застройки разрабатываются в соответствии с проектными решениями генерального плана. Разработка ПДП и проектов застройки осуществляется за счет средств муниципального образования или застройщика.

8. Порядок разработки и утверждения проектов межевания территорий устанавливается органами местного самоуправления.

9. Утвержденный проект застройки является основанием для выдачи разрешения на градостроительную деятельность.

10. Органы местного самоуправления вправе вводить дополнительные требования к проектам застройки в соответствии с местными условиями. Проекты застройки, разработанные по заказу органов местного самоуправления, утверждаются указанными органами в порядке, установленном действующим законодательством и с учетом мнения населения.

Общие понятия. Определения. СоставПравить

ППТ разрабатывается в развитие генеральных планов населённых пунктов, или независимо от наличия генеральных планов, — на территорию квартала, микрорайона или других территорий, названных в градостроительном законодательстве «элементами планировочной структуры». ППТ содержит основные показатели, необходимые для определения инвестиционной привлекательности территории — численность населения и возможные объёмы нового строительства (жилищного, делового, социального, культурно-бытового, транспортного, инженерного). Если решение о подготовке ППТ принимается руководителем органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа, ППТ утверждается органом государственной или муниципальной власти с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса РФ. ППТ, подготовленный на основании решения руководителя исполнительного органа государственной власти, обсуждению на публичных слушаниях не подлежит.

Чертёж, разрабатываемый в составе ППТ, является базой для последующих видов проектных работ.

ППТ — основа для формирования градостроительных планов земельных участков, необходимых для получения разрешения на строительство.

Понятие «ППТ» отличается от понятия «генеральный план». В отличие от генерального плана, являющегося документом с укрупненными ориентировочными показателями, ППТ — более подробный документ градостроительного регулирования, содержащий красные линии, объекты и инфраструктуру. Генеральный план поселения, в отличие от ППТ, не содержит необходимых данных для оценки возможности строительства. На основании утверждённого ППТ выдаётся градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). ГПЗУ необходим для получения разрешения на строительство.

Сравнительная таблица сведений, содержащихся в ППТ и в генеральном плане:

Проект планировки территории (ППТ) – один из видов документации по планировке территории, принимаемый на основании генерального плана и правил землепользования и застройки, для уточнения и конкретизации их положений.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. Подготовка осуществляется в отношении одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры (такие элементы выделяются самим проектом планировки территории), территориальных зон, функциональных зон.

То есть, по смыслу закона, проект планировки должен разрабатываться на достаточно крупные (от нескольких гектар) участки, в границах которых требуется выделение кварталов, сети улиц между ними (установление красных линий). Однако, в Московской области существует практика разработки проектов планировки и для участков меньшей площади под реализацию единственного строительного проекта. В Москве, напротив, проекты планировки чаще принимаются в отношении достаточно крупных территорий.

Проект планировки состоит из двух частей: основной части и обоснования. Основная часть проекта устанавливает прохождение границ красных линий, границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства, а также содержит сведения о возможности застройки земельного участка, в пределах, определённых градостроительным регламентом, и очерёдности осуществления такой застройки. Таким образом, основная часть проекта планировки территории содержит исчерпывающие сведения, необходимые для застройки территории; однако, такие сведения не должны вступать в противоречие со сведениями, содержащимися в документах градостроительного зонирования (ПЗЗ).

В настоящее время на федеральном уровне введён запрет на противоречие между положениями проекта планировки территории и нормами правил землепользования и застройки; проект планировки территории должен соответствовать принятым ПЗЗ. Исходя из этого, роль проекта планировки территории как документа, устанавливающего градостроительный регламент, будет сохраняться только для тех случаев, когда на территории муниципалитета правила землепользования и застройки не приняты. До июля 2017 г. правила землепользования и застройки должны быть введены в действие повсеместно.

В составе проекта планировки территории могут утверждаться проект межевания данной территории, градостроительные планы расположенных на ней земельных участков. Градостроительные планы также могут быть оформлены в дальнейшем в общем порядке, с учетом содержащихся в проекте планировки параметров. Разработка проекта планировки может быть необходима при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки.

Обязательна разработка проекта планировки при реализации договоров комплексного освоения территории, о развитии застроенной территории, для строительства линейных объектов и в ряде иных случаев. Разработка проекта планировки возможна как по инициативе правообладателя участка, так и по решению уполномоченных органов. При этом установлена многоступенчатая процедура, включающая ряд административных инстанций и публичные слушания. В Москве и Московской области данная процедура существенно различается.

Для получения квалифицированных юридических услуг вы можете воспользоваться любым удобным способом

Проект межевания территории – это документация по планировке территории. Подготовка проекта межевания территории (Далее — ПМТ) осуществляется в соответствии с положениями ст. 43, 45 Градостроительного кодекса РФ. На территории Оренбургской области во исполнение положений Градостроительного кодекса принят и действует Закон Оренбургской области от 16 марта 2007 г.  № 1037/233-IV-ОЗ «О градостроительной деятельности на территории Оренбургской области».

Подготовка ПМТ осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.

Подготовка ПМТ застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка ПМ подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

Подготовка ПМТ осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.

ПМТ необходим в следующих случаях, предусмотренных Земельным кодексом (пункт 3 статьи 11.3. Земельного кодекса РФ):

Необходимо учитывать, что, законом определены случаи, когда ПМТ не нужен (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».) утвержден проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, раздел земельного участка, предоставленного указанному объединению или в совместную собственность членов указанного объединения, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки данной территории. При этом утверждение проекта планировки данной территории и ПМТ данной территории не требуется.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.

ПМТ включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:

1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;

2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;

4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

6) границы территорий объектов культурного наследия;

7) границы зон с особыми условиями использования территорий;

8) границы зон действия публичных сервитутов.

Можно выделить следующие этапы работ:

–      Получение и изучение представленной исходной документации в органах местного самоуправления (документы территориального планирования – генплан, съемка инженерных коммуникаций, информация о наличии красных линий, проектная документация, сведения ЕГРН в виде КПТ и пр.);

–      Разработка ПМТ (графика);

–      Разработка ПМТ (текст).

ПМТ состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта.

ПМТ включает в себя чертеж межевания территории, на котором отображаются:

— красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые ПМТ;

— линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

— границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории, условные номера образуемых земельных участков;

— границы территорий объектов культурного наследия;

— границы зон с особыми условиями использования территорий;

— границы зон действия публичных сервитутов.

В случае, если разработка ПМТ осуществляется применительно к территории, в границах которой предусматривается образование земельных участков на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, срок действия которой не истек, местоположение границ земельных участков в соответствии с таким ПМТ должно соответствовать местоположению границ земельных участков, образование которых предусмотрено данной схемой.

В ПМТ также должны быть указаны:

1) площадь образуемых и изменяемых земельных участков и их частей;

2) образуемые земельные участки, которые после образования будут относиться к территориям общего пользования или имуществу общего пользования;

3) вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом.

В среднем на разработку ПМТ 1-2 месяца.

Таблица производственного бизнес-процесса «Разработка проекта межевания территории»

Отличие проекта межевания территории от межевого плана

Нужно понимать, что за понятиями процесса межевания и подготовки проекта межевания территории скрываются совершенно разные операции. Межевание затрагивает границы отдельного участка, предварительно установленные кадастровым инженером.

Результатом проведения работ становится межевой план. Проект же предоставляет более полное описание и содержит в себе информацию о территориях значительной площади, в которую входят земли различного назначения, форм собственности, пр.

Разработка проекта межевания территории производится проектными институтами сразу для всего квартала. Далее проект важно согласовать с органами власти и передать на публичные слушания. В завершение, чтобы получить возможность использовать документ для различных целей, он должен быть утвержден департаментом городского имущества или ДГИ.

В межевом плане содержатся сведения по отдельному участку, который планируется поставить на кадастровый учет. Кадастровый инженер заносит в документ координаты его границы и площадь, после чего информация отправляется на проверку в Росреестр.

Иными словами, проект межевания является стратегическим документом, описывающим квартал в целом, а межевой план можно назвать тактическим документом. Он позволяет поставить участок на кадастровый учет.

Подготовка проекта межевания территории

Основой для разработки проекта межевания территории является решение органов местной власти. Чтобы получить решение, заинтересованное лицо подает заявление и необходимый набор документов. Все особенности процесса, в том числе образец заявления, сроки рассмотрения, перечень бумаг, фиксируются в актах местной администрации, а именно в постановлении о разработке проекта межевания территории.

Допустим, на Московскую область распространяется постановление о порядке принятия решения о подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории от 04.12.2018 № 884/39. Местные власти городов, муниципальных округов опираются на данное постановление при утверждении локального порядка разработки проекта межевания территории.

В основу проекта ложатся инженерные изыскания, поэтому его создание невозможно без профильных знаний и навыков в сфере геодезии, кадастра, строительства. В связи с этим, разработать данный документ может не любая кадастровая организация, а только имеющая все необходимые разрешения и допуски.

Этапы разработки

Для того, чтобы разработать проект межевания, можно обратиться в администрацию, кроме того, какие проекты выполняют и кадастровые инженеры. Однако, в первом случае власть сама заплатит за изготовление такого плана, вам платить не нужно. Однако, если бюджете не выделены на это деньги, то заявителю откажут в выполнении работы. Для того, чтобы обратиться к кадастровому инженеру, необходимо получить разрешение у местной администрации. Естественно, в данном случае решение получить проще, заявитель должен указать, что он сам будет заниматься оплатой данной работы.

В компании «Кадастровое бюро – Недвижимость» вы можете заказать разработку проекта межевания земельного участка. Однако, решение обязательно должна быть опубликовано. Публикации чаще всего выполняют в местных сми, а также на сайте администрации. Нужно это для того, чтобы жители внесли свои предложения. Это право жителям дает закон. Чаще всего данная работа занимает примерно 30 дней. Для того, чтобы обратиться в администрацию, вам необходимо подготовить следующие документы:

• Разнообразные правоустанавливающие документы;
• Генеральный план, к нему должно быть приложена схема коммуникаций;
• Выписка из ЕГРН, в которой указаны капитальные объекты.
• План, в котором должны быть указаны все коммуникации.

Если вам нужна подготовка необходимой документации, вы можете обратиться к нашим специалистам. Запись на консультацию происходит при помощи звонка по нашему номеру телефона.

Во время подготовки должна быть изучена та документация, которая у вас есть. Данный этап нужен для того, чтобы оценить, есть ли возможность проведения работ на данной территории. Для этого необходимо изучить:

• Структуру почвы;
• Особенности архитектуры территории;
• То, как проводимые работы будут влиять на экологию;
• Техническое сопровождение, которое необходимо при проведении работ;
• Результаты застройки.

Если будет принято положительное решение, то может быть сформировано техническое задание. После этого на основе технического задания и проводятся землеустроительные работы.

Разработка

На этапе разработки специалист должен:

• Проанализировать градостроительную ситуацию;
• Определить границы земельного участка;
• Установить публичный сервитут, а также ограничения, действующие на использование данной земли;
• Сформировать новые участки.

Межевание проводится во время полевого этапа. Если же проект будет разработан для территории, на которой имеется постройка, межеванию подвергаются все участки, даже застроенные. Вы должны опираться на данные, находящиеся в плане, а также на другую документацию. На основе всей документации и подготавливается план территории. Те зоны, в которых есть коммуникации, дороги, а также зоны, предназначенные для общего пользования, не отражаются. Границы должны быть установлены при помощи красных линий, по естественным объектам, а также по дорогам.

Время проведения камерального этапа кадастровый инженер должен подготовить основу для будущего плана. Он проведет все расчёты, предназначенные для нормативных площадей данного земельного участка, а также территорий, предназначенных для благоустройства данной застройки. В пояснительной записке к данной документации можно найти:

• Нормативно-правовые акты, которые служили основанием для проведения подготовки проекта;
• Характеристику территории во время разработки ПМТ;
• Расчёты, а также разнообразные показатели, как технические, так и экономические.

В графической части находится:

• Опорный план, на нём можно увидеть то, в каком состоянии находится данная территория, красные линии, а также территории, на которых действуют ограничения. На данном плане можно найти застройку, дороги, разнообразные проекты, а также коммуникации.
• План, в котором будут указаны границы данного земельного участка. На плане должны быть вычеркнуты границы участков, которые уже существуют.
• Данный чертеж может показать то, как располагаются красные линии, а также отступы от этих линий.

Уже подготовленный проект должен быть передан на согласование в комитет архитектуры, а также строительства. Чаще всего разработка такого плана занимает примерно месяц.

Когда нужен ПМТ

Проект межевания территории выполняется далеко не всегда. Благодаря этому определяется расположение участков, прохождение границы, разнообразные поворотные точки, а также координаты этих точек. При этом в документе будут находиться все земельные участки, и те, которые существуют, и образуемые. Кроме того, в плане будут зафиксированы абсолютно любые изменения границ, вне зависимости от того, по каким причинам границы были изменены.

Создание такого плана необходимо в следующих случаях, которые прописаны в законодательстве:

• Если была нарезка земельного участка, который был нужен для комплексного освоения.
• Если на отдельные участки был разделен массив земель, который предоставлен садоводческому или огородническому товариществу. Данные земли будут выявлены на правах коллективного использования единым массивом. Далее геодезисты выполняют межевание территории, а также формируют отдельные земельные участки.
• Межевание должно выполняться и на тех территориях, которые только будут развиваться. Нужно это для того, чтобы сформировать отдельные земельные участки. Также выделяются новые земельный участки на тех землях, на которых жилая застройка многоквартирными домами.
• При проектировании линейного объекта.

После того, как такой план будет утвержден, все эти участки могут быть внесены в ЕГРН, после этого будет предоставлена вся необходимая информация. Данный документ может стать основанием дарственной регистрации. Во всех этих случаях зачастую межевание выполняется в рамках разработки градостроительной документации. План становится частью ППТ.

Однако, проект межевания не всегда бывает частью другой градостроительной документации. Он может быть подготовлен в качестве самостоятельного документа. К примеру, может не потребоваться проект планировки в том случае, если территория не планируется для того, чтобы осваивать её и развивать. На ней не будет линейных объектов. В данном случае проект планировки просто не нужен. Однако, если нужно определить отдельные земельные участки, то выполняют ПМТ. Такая подготовка выполняется в следующих целях:

• Чтобы определить границы всех образуемых участков, либо же тех земельных участков, которые изменялись.
• Если нужно установить, изменить, либо же отменить красные линии на застроенных землях. Данный процесс может проводиться в тех случаях, если на участке больше не будут построены капитальные объекты.

Когда нужна разработка проекта территориального межевания

К разработке проекта межевания территории прибегают, если:

• Территория преобразуется для разделения на участки для садоводства и огородничества. Иногда созданная гражданами РФ некоммерческая организация предоставляет один земельный участок лицам под садоводческие, огороднические работы, ведение дачного хозяйства. Тогда, чтобы разделить имеющуюся площадь, требуется разработка проекта межевания территории. Далее на выделенной площади обозначенную деятельность смогут вести физические и юридические лица.
• Заключается соглашение о развитии территории. Речь идет о ситуации, в которой принято решение и заключены договоренности относительно дальнейшего развития определенной территории, а земля будет разделена на отдельные участки.
• Преобразуется элемент планировочной структуры. Любое преобразование в пределах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, требует наличия или разработки проекта межевания территории.
• Размещаются линейные объекты федерального, регионального, местного уровня. Данная процедура на выделенном для этого участке невозможна без интересующего нас документа.

Состав ПМТ

В основной части проекта межевания территории находится текстовый, а также графический раздел. Данная часть должна быть официально согласована, а также утверждена. Кроме того, в составе документов будут находиться материалы обоснование. Они нужны для того, чтобы подтвердить правильность решения при оформлении документации.

Текстовая часть

В текстовом разделе основной части можно найти описание территории, а также таблицу межевания. В нее будут включены разнообразные данные межевых работ. Если информации нет в таблице, её выносят в приложение. В приложении есть специальная пояснительная записка, там указываются разнообразные особенности землеустроительных работ.

Графическая часть

На чертежах, принадлежащих к основной части, будут отображены:

• Красные линии. Расположение этих линий будет зависеть от того, какая градостроительная документация на данной территории есть. К примеру, если утверждён птс, то красные линии будут установлены там. Если же межевание выполняется с другими целями, то красные линии иногда изменяют. В данном случае их необходимо утвердить.
• Наличие отрыва от красных линий. Такие линии не должны быть расположены очень близко к красным линиям. Благодаря линиям отступа можно определить, где может располагаться данный объект.
• Границы участков. Во время проведения межевания территории могут выделяться отдельные земельные участки, все они должны быть внесены в план. Для идентификации участка, которого ещё нет, ему должен быть присвоен условный номер. Кадастровый номер они получают тогда, когда ПМТ утверждают, а земельные участки регистрируются.
• Те территории, на которых действуют особые условия использования, участки, на которых есть как культурные, так и исторические объекты. При этом проведение строительства здесь будет ограниченным, иногда это даже невозможно.
• Участки, которые можно отнести к территории общего пользования.

Абсолютно у всех образуемых участков должна быть указана их площадь, а также вид того, как их можно использовать.

Согласование проекта должно происходить в течение месяца. Проект должен быть проверен на то, насколько он соответствует генеральному плану, ПЗЗ, а также разнообразным техническим регламентам.

После этого он может быть вынесен на публичное слушание. Если администрация примет решение, то вам будет отказано, кроме того, документ может быть возвращен на доработку.

Публичные слушания являются обязательным этапом по утверждению проекта. В этих случаях будут принимать участие:

• Люди, проживающие на территории, для которой был создан данный план.
• Правообладатели данных территорий.
• Все заинтересованные лица, права которых могут пострадать из-за утверждения данного проекта.
• Представитель администрации.
• Разработчик.

Администрация должна выдать постановление о публичных слушаниях, опубликовывается это постановление за семь дней в местных сми. Не позже, чем за три дня необходимо указать как дату, так и место проведения данных слушаний. Информация должна быть размещена везде, где она будет доступна заинтересованным лицам. Слушания могут происходить от одного до трёх месяцев, данный период должен отсчитываться с того момента, как опубликовывается информация о проведении слушания.

Люди могут не только голосовать, но и изучить всю документацию. Если есть замечания или предложения, то они вносят в письменном виде ещё до начала слушаний. После того, как они заканчиваются, администрация должна подготовить заключение. Оно разрабатывается на основе проекта, а также материалов обоснования. Заключение также публикуется. Утверждением плана занимается глава администрации, на данном этапе план может быть отклонен или отправлен на доработку.

Компания «Кадастровое бюро – Недвижимость» готова предложить вам разработку проекта межевания земельного участка. Она будет сопровождать данный документ на абсолютно всех этапах как согласования, так и утверждения. При необходимости вносятся правки. Бесплатная консультация 8 800 300-60-51

Части 5-6 ст. 43 ГрК РФ фиксируют состав и содержание проекта. Также в процессе разработки проектов планировки и межевания территорий допускается применение норм СНиП 11-04-2003 «Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации», при условии, что они не вступают в противоречие с ГрК РФ. Эти СНиПы были зарегистрированы в Минюсте РФ 12.02.2003 под № 4207.

Проект межевания представляет собой достаточно объемный документ, включающий текстовую и графическую часть. Обычно он входит в состав проектной документации по планировке территории.

Однако иногда данный документ разрабатывается самостоятельно. Его текстовая часть состоит из:

• обоснования проводимых работ;
• описания границ земельного участка;
• ключевых характеристик данного участка;
• расчетов.

Также составляется приложение, где фиксируются источники информации, задействованные во время подготовки проектной документации.

При разработке проекта межевания территории в него заносят соответствующие чертежи, демонстрирующие:

• Красные линии, которые должны совпадать с проектом планировки, причем неважно, только разработан он или уже утвержден. Красными линиями обозначаются границы участков общего пользования, то есть тротуары, скверы, улицы, пр. Точно так же фиксируются коммуникации. Эти линии учитываются при установке границ всех прочих территорий.
• Линии отступа от красных линий позволяют рассчитать площадь, требуемую для строительства сооружений и зданий. Постройка не должна пересекаться с красными линиями, иначе на частной территории окажутся земли общего пользования. А поскольку это не соответствует нормам Земельного кодекса, участок, на котором есть красные линии, нельзя приватизировать, арендовать, купить.
• Границы земельного участка, которые планируется выделить либо скорректировать, отмечаются условными номерами. Они не идентичны кадастровым номерам, присваиваемым после межевания.
• Границы территорий, подчиняющихся иным правилам. Так, речь может идти о границах объектов, отнесенных к разряду исторической или культурной ценности. В данную группу входят и участки, для которых установлен публичный сервитут.

Отдельно нужно сказать о разработке проектов межевания территории для земель, отведенных под возведение объектов, считающихся линейными. К таким объектам относятся, например, линии электропередач, дороги, трубопроводы. Все они имеют большую протяженность и нередко пересекают сразу ряд объектов территории. Тогда в проекте отображают:

• Границы земельных участков – во внимание принимают зарегистрированные участки и те, которые только планируется создать.
• Границы участков, подлежащие изъятию – стоит пояснить, что частные земли могут изыматься на определенных условиях.
• Площадь земельного участка с учетом нового проекта.
• Границы и площадь земельных участков, которые получат новое назначение, допустим, приобретут статус земель общего пользования либо для них будет установлен сервитут.
• Вид использования – требуется только для вновь образуемых земель и устанавливается на основании норм Земельного кодекса и проекта планировки.

Разработка проекта межевания как отдельного документа

Согласно законодательным актам, в некоторых случаях допускается прибегнуть к разработке проекта межевания территории в качестве отдельного, а не сопутствующего остальным материалам документа.

Подобная ситуация складывается, если проект оформляется для:

• Определения границ участков, которые будут выделены на имеющейся территории.
• Установления, изменения, отмены красных линий, причем такие процедуры могут проводиться даже для уже застроенных территорий. То есть на их площади не будут возводиться новые объекты капитального строительства.
• Установления, изменения, отмены всех красных линий, поскольку планируется изменение, образование новых участков. Причем они находятся в пределах территории, не подлежащей в дальнейшем комплексному или иному развитию. А все изменения внутри нее приведут лишь к установлению новых границ территорий общего использования.

Утверждение проекта межевания территории

Итак, разработка проекта межевания территории осуществляется по инициативе заинтересованного лица. Решение о подготовке документа принимают органы местной власти, а все необходимые работы выполняет профильный специалист. Остается выяснить, где и каким образом утверждается готовый проект.

После того как завершены все процедуры (от подготовительных этапов до самой разработки проекта межевания территории), остается отправить документ в органы местной администрации для утверждения. Эту функцию выполняет департамент архитектуры и градостроительства. После согласования проект можно использовать для одной из указанных выше целей.

Данный документ относится к первостепенным, поскольку фиксирует изменения, которые произойдут на территории, подлежащей переустройству. Нужно понимать, что преобразования могут производиться с различными целями, а сам проект может быть оформлен как отдельная бумага либо как составляющая дополнительной документации.

Проект планировки территории

Текущая версия страницы пока не проверялась опытными участниками и может значительно отличаться от версии, проверенной 9 августа 2022 года; проверки требует 1 правка.

Проект планировки территории (ППТ) — документ для определённой территории, устанавливающий зоны размещения существующих объектов и их параметры, а также зоны размещения объектов, строительство которых может быть разрешено. Разрабатывается одновременно с проектом межевания территории, содержащим схему границ существующих земельных участков и границ будущих земельных участков.

Практическое значение проекта межевания территории

Не стоит полагать, что разработкой проекта межевания территории должна заниматься исключительно местная администрация, а обычных людей эта тема не касается. Безусловно, обычно за подготовку данного документа отвечают муниципальные власти либо застройщик. Однако готовый проект затрагивает права собственников участков.

В 2018 году межевание приобрело статус обязательной процедуры. Без нее не удастся поставить землю на кадастровый учет или оформить право собственности. Сделки с землей без предварительного межевания в судебном порядке признаются ничтожными. Это значит, что покупатель не может считаться собственником. Закрепление права собственности предполагает установление границ и изменение кадастра, ЕГРП, что предполагает наличие межевания.

Но в этом вопросе есть свои тонкости. По закону у территории, включающей в себя определенный участок, должен быть проект планировки или межевания. Без этого не удастся законно установить его границы. Хотя такой землей можно пользоваться, человек не имеет права ею распоряжаться.

Рассмотрим сказанное на примере. Мужчина получил в наследство землю, которая когда-то была зарегистрирована, но межевание не было проведено, а право собственности оформлено до 2018 года. Межевание потребуется, чтобы провести коммуникации, построить новый или реконструировать старый дом и даже разрешить возможные конфликты с соседями. Однако если не был создан проект межевания территории, в пределах которой находится земля, само межевание становится невозможным.

СсылкиПравить

• Пример (ППТ и ПМТ района «Прилуки» города Вологда).
• https://archive.is/20130417051328/realty.lenta.ru/news/2012/11/22/laxta/