План земельного участка под строительство дома и все, что нужно знать о схеме градостроительной организации для разрешения на строительство

При выборе земельного участка многие потенциальные застройщики обращают внимание на его пропорции. Считается, что узкая длинная форма неудобна для строительства и проживания. Но если по другим параметрам с участком все хорошо, то отказываться от покупки не стоит. С помощью некоторых приемов можно преобразовать не совсем геометрически правильную площадь в очень комфортную среду.

Что построить на участке под ИЖС

Эскиз узкого участка

Генплан узкого вытянутого участка

Перед началом освоения новых земель необходимо решить, какие объекты будут на них расположены. В зависимости от размеров участка можно разместить:

Если нет водоснабжения и канализации, потребуется скважина или колодец, для водоотведения — септик или выгребная яма. При нехватке площади некоторые постройки можно сгруппировать. Например, баню с летним душем и бытовкой, гараж с мастерской, террасу и летнюю кухню.

Преимущества и недостатки узкого участка

Согласно законодательству под индивидуальное жилищное строительство выделяются участки площадью не меньше 3 соток, или 300 кв.м. Узкими они считаются при ширине до 20 м.

Минусы связаны не с физическими характеристиками, а скорее с психологическим восприятием:

• если длина намного больше ширины, участок между двумя заборами напоминает коридор;
• ограждения и постройки ограничивают обзор;
• близость соседей — это присутствие посторонних шумов и относительная прозрачность жизни;
• необходимо подобрать проект дома определенных размеров и планировки.

Преимущества узкого участка такие же, как и обычного. Есть возможность:

• вести более свободный образ жизни, чем в городской квартире;
• построить дом, баню, хозпостройки и т.д.;
• распланировать территорию и пользоваться землей на свое усмотрение.

Чтобы узкий участок не воспринимался как неполноценный, необходимо правильно расположить постройки, провести удобное зонирование и интересное ландшафтное озеленение. Тогда недостатки могут превратиться в настоящую «изюминку», а не вынужденное созерцание длинных заборов.

Требования градостроительных норм

Планируя строительство дома, нельзя ориентироваться только на свои пожелания. Документ, который регламентирует вопросы градостроительства, — СП 42.13330.2016. Строительные правила разработаны для обеспечения безопасных и комфортных условия для проживания людей, сохранения архитектуры и природных ресурсов. Помимо государственного регламента дополнения могут вносить местные власти.

Санитарные требования

Направлены на то, чтобы избежать загрязнения окружающей среды, распространения инфекционных болезней, неприятных запахов и других опасных для здоровья и самочувствия факторов. При устройстве объектов, которые могут быть источниками вредных выбросов, необходимо соблюдать допустимое минимальное расстояние от жилого дома:

• 12 м — от туалета с выгребом, сараев для животных;
• 10 м — от септика, компостной кучи;
• 8 м — от бани, душа;
• 7 м — от входа в сарай, сблокированного с домом.

От всех построек до «красной линии» (улицы или проезжей части) должно быть не менее 5 м. От скважины для питьевой воды до септика, выгребной ямы или компостной кучи — 20 м. Расстояние измеряется от выступающей части дома или его цоколя до границ объекта. Ограничения накладываются как в отношении своего землевладения, так и соседского.

Противопожарные требования

Регламентируют расположение потенциально пожароопасных объектов на участке, чтобы избежать их скученности и быстрого распространения огня. Минимальное расстояние между домами зависит от того, из какого материала они построены и их высоты:

• деревянные — не менее 15 м;
• комбинированные (дерево с кирпичом, бетоном или камнем) — 8-10 м;
• полностью негорючие — 6 м;
• зданиями в 2-3 этажа — не менее 15 м.

Эти нормы действительны для смежных участков. В отношении застройки в пределах одного землевладения строгих требований нет, но соблюдать их очень желательно. К сожалению, пожары в частном секторе — событие нередкое.

Самые пожароопасные объекты — бани, сауны, котельные на твердом топливе, мангалы и печи.

Искры от открытого огня могут попасть на горючие материалы и вызвать их возгорание, поэтому при планировке участка рекомендуется заложить расстояние до других построек не менее 5 м.

Высота забора

Даже если возникает желание отгородиться от соседей и улицы высоким забором, градостроительные нормы ограничивают высоту ограждения в 2,2 м. Причем конструкция должна быть сетчатой или решетчатой, чтобы не препятствовать солнечным лучам и не нарушать циркуляцию воздуха как на своем, так и на соседнем участке.

Если забор глухой, его максимально допустимая высота по законодательству должна быть не более 0,75 м. При согласии соседей и их желании дать письменное разрешение, можно отступить от регламентов и увеличить высоту забора, но не выше нормативной 2,2 м.

Комбинированное ограждение из непрозрачной нижней части допускается наращивать светопрозрачными материалами без согласования с соседом. Но глухая конструкция не должна иметь высоту более 0,75 м.

Если землевладение еще не зарегистрировано в кадастровом бюро и четких границ нет, разрешается строительство временного забора. Капитальный можно будет установить только после полного оформления документов на землю.

Расстояние от построек до забора

Располагать на участке объекты строительства и насаждения можно на свое усмотрение. Но относительно соседнего землевладения они должны отстоять не менее чем:

• жилой дом — на 3 м;
• хозпостройки, в том числе гараж — на 1 м;
• душ, туалет — на 2,5 м;
• баня и сауна на газу или электричестве — на 2,5 м;
• сарай для живности — на 4 м;
• насаждения — деревья высокие и средние соответственно на 4 и 2 м, кустарник на 1 м.

Уклон скатов крыши всех построек необходимо направлять на свою территорию, чтобы вода не стекала к соседу. При возникновении претензий закон будет на его стороне.

Планировка дома для узкого участка

Проекты для узких участков имеют особенности. Как правило, они компактны, с оптимальным набором помещений и хорошо продуманной планировкой. Максимальные размеры дома диктуются шириной участка за вычетом 3 м с каждой стороны. При необходимости увеличить полезную площадь рекомендуется рассматривать двухэтажные или мансардные варианты, проекты с вместительным цокольным этажом.

Планировка одноэтажного вытянутого дома

Планировка двухэтажного дома для узкого участка

Расположение помещений относительно сторон света продумывается с учетом солнечного освещения. Окна спален нужно ориентировать на север, северо-восток, детской комнаты и гостиной — на юг, юго-восток. Хозяйственные помещения, котельную, межэтажную лестницу можно разместить в любой части дома, солнечный свет здесь не так важен.

Популярны дома свободной планировки, где сам хозяин решает, как ему зонировать пространство. Чаще всего кухня объединяется с гостиной. Это имеет определенные плюсы — нет перегородок, больше площадь, много воздуха и света. Гостиная может иметь выход на террасу с организованной зоной отдыха. Для обеспечения приватности вокруг устанавливаются решетчатые перегородки, высаживаются вьющиеся растения.

Как правильно зонировать участок с уклоном

Сложный рельеф — задача, которую нужно решать комплексно. Строители рекомендуют располагать жилой дом в самой высокой точке, чтобы избежать подтопления дождевыми и талыми водами.

Оптимальный фундамент для дома на склоне — свайно-ростверковый. Реже используется ленточное основание и фундамент-плита.

При большом уклоне проводится террасирование — разбивка участка на отдельные горизонтальные площадки-террасы. Они укрепляются вертикальными подпорными стенками, которые несут всю нагрузку. Это выглядит эффектно, но сложно в исполнении.

В рамках проектирования для каждого конкретного случая необходимо рассчитать нагрузки, определить вид конструкции, способ водоотведения и т.д. Часто грунты необходимо осушить и усилить, чтобы увеличить их несущую способность. Поэтому на участке с большим уклоном работы по террасированию лучше доверить профессионалам.

Принципы благоустройства и озеленения

Законодательство практически не ограничивает ландшафтное оформление в частном секторе кроме расположения деревьев относительно границ. С помощью зеленых насаждений и малых архитектурных форм можно недостатки узкого длинного участка превратить в преимущества.

Несколько простых, но эффективных способов:

• Логика диагоналей. Постройки, дорожки и насаждения ориентированы не вдоль участка, а по диагонали. За счет этого ширина прямоугольника визуально не читается и кажется гораздо больше.
• Крестовая планировка. Участок разделяется пересекающимися под углом линиями. За счет изменения формы исчезает прямолинейность, создается впечатление более правильных пропорций. Внутри каждого отсека можно высадить невысокие деревья, газонную траву, поставить парники, соединив все прямыми дорожками.
• Разбивка на геометрические фигуры. Территория разделяется на круги, прямоугольники и квадраты, которые заполняются однородными структурами. Сложная планировка читается намного выразительнее, чем один замкнутый объем.

Многоплановые посадки с большим количеством элементов, пересечением газонов и вертикальных насаждений заставляет мозг решать пространственную задачу. В результате площадь визуально кажется шире. Густой, плотный и уютный сад, насыщенный растительностью разной высоты и объема, создает ощущение защищенности.

Если взгляд упирается в стену из зелени и не видно, что находится за ближайшей дорожкой, человек не знает, что его ждет дальше. Если каждый шаг — это короткое приключение, есть интерес идти вглубь.

Особенности планировок участков разной площади

Перед тем, как распланировать собственный участок и сформировать его видение, рекомендуется рассмотреть наиболее удачные примеры. С помощью несложных приемов можно добиться очень интересных результатов.

3-4 сотки

Планировка 11 на 36 м

Планировка участка 10 на 40 м

На первый взгляд задача непростая, но для решения нужно сделать несколько шагов:

• Отступить от соседских участков по 3 м и от «красной линии» 5 м. В полученном прямоугольнике будет располагаться жилой дом. Если площадь слишком маленькая, рассмотреть возможность строительства двухэтажного или мансардного дома.
• На этой же территории в задней части двора разместить хозпостройку и беседку. Между ними можно установить мангал, печь-барбекю и комплект садовой мебели. Объединить все постройки мощеными дорожками, площадкой из тротуарной плитки.
• С обратной стороны дома устроить террасу, огражденную детскую площадку.
• По периметру в незастроенной зоне организовать огород с грядками, сад с низкорослыми плодовыми деревьями и кустарниками, декоративная живая изгородь.
• В задней части участка в углу устроить скважину, перед домом — подземный септик с малозаметными люками.

Ворота лучше откатные. За счет отступа от «красной линии» перед домом поместится один или даже два автомобиля. Навес над автостоянкой позволит обойтись без строительства гаража.

6-8 соток

Планировка участка 15 на 40

Планировка 12 на 50

планировка участка 16 на 40

Начинать рекомендуется с тех же шагов — разметить границы капитальных построек с учетом отступа от забора и «красной линии». Оставшаяся часть отдать под свободное творчество, но с соблюдением санитарных и противопожарных ограничений.

Посадки и дорожки рекомендуется располагать под углом к оси участка, по пересекающимся прямым или немного изогнутым дугам. Между зонами можно высадить зеленую изгородь, аллеи из невысоких деревьев или плетущихся растений.

10-12 соток

Планировка участка 17 на 75

планировка 15 на 72

Несмотря на достаточно большую площадь участок продолжается вглубь, но не вширь. Задача сводится к определению границ расположения капитальных построек, которые можно немного «раскидать» по длине. Между ними высадить плодовые деревья и организовать островки зелени. В задней части устроить парники и грядки. В планировке участка можно придерживаться принципа диагоналей, крестообразного пересечения линий или продольного зонирования.

15-20 соток

Планировка участка 20 на 100

Планировка участка 31 на 64

Планировка 15 на 111

На приличной площади для строительства жилого дома и организации зоны отдыха рекомендуется выделить наиболее удаленные от дорог и соседей места. Для сада-огорода важно хорошее освещение, а для детской площадки — возможность наблюдать за играми детей.

Если разграничить участок на 4 зоны, пропорции будут выглядеть примерно так:

• 10-15% — под жилой дом и капитальные постройки;
• 45-50% — зеленые посадки;
• 20-25% — зона релакса, беседка, терраса, бассейн, барбекю, декоративный пруд, площадки для игр;
• 10-15% — хозяйственно-бытовая зона, автостоянка, дорожки, мощеные площадки.

Не всегда нужно отрицать то, что имеется. Длинная вытянутая форма участка может стать достоинством, если принять это как данность и подчеркнуть архитектуру какой-либо выразительной деталью — невысокой живой изгородью, рядом стройных деревьев, перетекающими друг в друга зонами.

Планировка 81 на 31

30 соток

Планировка участка 25 на 130 м

Планировка 30 на 100 м

На участке можно реализовать самые различные идеи, но нужно быть готовым к тому, что длинные дорожки будут занимать значительную часть площади. Рекомендуется оптимизировать расположение связанных объектов и минимизировать переходы между.

Этому принципу соответствует каскадная вертикальная планировка, где каждая из зон перетекает в другую. Хорошо читаются фигурные мощеные вставки из тротуарной плитки или камня, перебивки из объемных кустарников и рощиц, смешанные посадки, аллеи.

Как избежать ошибок

Высокий забор из воздухо- и светонепроницаемого материала для узких участков неприемлем. Если рядом с двором расположена живописная местность, закрывать ее глухой изгородью — преступление. Красивую панораму необходимо использовать как прекрасную возможность увеличить обзор, поэтому ограждение должно быть невысоким и максимально прозрачным.

Сбитые в кучу постройки — это плохое освещение и непроветриваемые углы. Лучше распределить объекты по участку, соединив их дорожками и окружив красивыми насаждениями.

Гнетущее впечатление оставляют пустое большое пространство, однообразные посадки по периметру и длинная дорожка по центру сада. Каждая открытая зона должна быть окружена растениями, чтобы участок нельзя было охватить одним взглядом.

В конце 2011 года я купил участок для строительства дома под Санкт-Петербургом. Но построил я его только в 2020 году.

Когда я задумал строить дом, мне было 28 лет, я был женат и не имел детей. С супругой мы жили в двухкомнатной квартире 64 м² в Приморском районе и проблем с жилплощадью не испытывали.

Идея загородного дома появилась сама собой как новый этап на пути создания семьи и комфортного образа жизни. Купить готовый дом не позволял бюджет, кроме того, хотелось реализовать такой масштабный проект самостоятельно.

В итоге я выбрал участок со сложным рельефом и начал возводить дом. Когда коробка была готова, так получилось, что я развелся, все бросил и отправился в кругосветное путешествие. Вернулся в Россию спустя несколько лет и продолжил стройку — уже совсем другим человеком.

В этой статье я расскажу про этапы возведения дома, к чему готовиться, сколько моральных сил нужно и какой бюджет может для этого понадобиться.

Этапы строительства

Если кратко, процесс возведения своего дома можно разделить на следующие этапы.

Покупка подходящего участка. Его локация, рельеф, доступность коммуникаций — все это повлияет на дальнейший ход процесса. Еще важно учитывать характер почвы и уровень грунтовых вод: если он высокий, участок в зависимости от сезона может оказаться заболоченным и придется его поднимать.

Проектирование. Нужно все распланировать: на каком фундаменте и по какой технологии будет строиться дом, как он будет отапливаться. Внешний вид строения, его ориентация по сторонам света, а также внутренняя планировка вплоть до дизайна интерьера — все это тоже желательно обдумать и рассчитать до строительства.

Бюрократические вопросы. Если строиться по правилам, то нужно получить в местной администрации разрешение на строительство. Еще до начала стройки желательно подвести к участку электричество. А это означает, что нужно получать ТУ, согласовывать схему подключения и оформлять прочие документы. Хождение по инстанциям может пройти гладко, а может превратиться в многострадальный сюжет в духе Кафки. Я два года ждал, когда мне подключат электричество.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Подводка коммуникаций. Без электричества, отопления, воды и канализации представить современный дом невозможно. Чаще всего к загородному участку не подведены централизованные канализация и вода — их придется организовывать локально. А вопрос источника отопления — наиболее актуальный в нашей климатической зоне. Он самый сложный и дорогостоящий.

Подготовка участка к строительству. Нужно организовать подъезд, чтобы могли заезжать груженые машины, повалить и выкорчевать лишние деревья. Если на участке стоит вода, придется его поднимать, организовывать дренаж. Если в почве преобладает торф, то нужно его выкапывать и завозить грунт с хорошей несущей способностью. Если участок на склоне, может понадобиться организовать подпорные стенки и укрепить склон. Затем нужно привезти и поставить бытовку, в которой будут жить строители и складироваться инструмент. На этот этап может потребоваться очень много денег.

Возведение фундамента. В зависимости от несущей способности грунта, рельефа, уровня грунтовых вод и расчетного веса дома можно выбрать разные фундаменты: ленточный, столбчатый, свайный, плиту. Фундамент также может быть мелкозаглубленным, а может уходить в землю на глубину промерзания почвы, образуя цокольный этаж. Подробнее про фундамент я расскажу в следующей статье.

Возведение коробки дома. Технологий возведения стен также масса. Нужно выбрать материал и решить, какие будут перекрытия.

Внутренняя черновая отделка. По дому необходимо развести электрику и прочие коммуникации, организовать вентиляцию. Может понадобиться дополнительно штробить стены, обшивать, утеплять их. А полы — заливать и выравнивать. Все это грязные и пыльные работы, поэтому этап называется черновым.

Внутренняя чистовая отделка. Финальный эстетический ремонт, а именно укладка ламината, поклейка обоев, покраска стен, установка натяжных потолков, светильников, встроенной мебели, сантехники и прочее.

Благоустройство участка. Как правило, идет последним пунктом, когда черновые работы закончены, на участок больше не заезжают грузовики и никакой материал не складируется на улице. Сюда входит посадка деревьев, организация освещения участка, дорожек, деревянных террас, парковочного места, беседки, навеса для машины, бани, японского садика, альпийских горок, пруда и всего остального.

В некотором смысле можно сказать, что стройка никогда не заканчивается, это бесконечный процесс. А жизнь в своем доме — особое состояние сознания, иной ритм, где нужно поддерживать хозяйство и постоянно доделывать.

Если говорить непосредственно о возведении дома, то в зависимости от выбранной технологии, бюджета и стечения обстоятельств его можно построить сравнительно быстро — за , как получилось у героини другой статьи . Но стоит быть морально готовым к марафону, ведь процесс иногда затягивается на много лет. Так было в моем случае: участок я купил в конце 2011 года, а въехал в дом на этапе черновой отделки в сентябре 2020 года.

Сразу отмечу, что процесс строительства для меня еще не закончен, — сейчас я нахожусь на этапе внутренней чистовой отделки. Внешне дом тоже не отделан. Поэтому речь в статье пойдет про черновой вариант моего дома.

Текущее положение дел, осень 2020 года

Покупка участка

В 2011 году у меня был 1,1 млн рублей, и я собирался приобрести новый автомобиль Киа Спортейдж. Заказал нужную комплектацию через дилера, оставил залог 5000 . Поставка должна была прийти через месяц.

За это время я понял, что покупка нового автомобиля ничего не поменяет, а только лишь укоренит мой старый образ жизни. Мне хотелось расширять границы — жизни, знаний и опыта. Одновременно с этим я встретил университетского знакомого, который приобрел секцию в строящемся таунхаусе, Так я понял, в каком направлении двигаться, и твердо решил покупать участок и строить свой дом. Я отменил заказ на машину и начал поиски участка в своем бюджете.

Мой участок — это 14 соток на южном склоне холма с перепадом в 11 метров, на котором растут сосны. У подножья холма была болотистая низина, где скапливалась вода. Казалось, что там вообще невозможно ничего построить. Но мне место понравилось, и я сразу согласился. Участок стоил 1,4 млн рублей, мне пришлось срочно искать недостающие деньги, чтобы хватило на покупку. Я вытащил их из бизнеса — на тот момент у меня был интернет-магазин по продаже чая.

Соседний участок купили одновременно с моим, поэтому сосед у меня появился сразу. Совместными силами мы начали организовывать дорогу — подъезд к нашим стройплощадкам.

Первое впечатление. Посмотрев в сторону поваленных деревьев, я сказал риелтору: «Отлично!» Но тот ответил, что мой участок дальше, в глубине, — там, где сосны

Вот так уже нагляднее. Мы с соседом расчистили заросли и сделали подъезд. Этот кусок дороги в нашей с ним долевой собственности, поэтому все расходы на постройку и содержание легли на нас. В таком виде я ушел на зимовку в конце 2011 года

Проектирование

Я знал: чем лучше продумать все на старте, тем меньше потом придется мучиться в процессе. Но, как показала практика, даже при самом тщательном проекте от переделок все равно не застраховаться.

Этап проектирования можно пропустить. Можно купить типовой проект дома — так дешевле. Но проблема в том, что такой вариант не учитывает рельеф местности, геологию участка, стороны света, окружающую растительность и индивидуальные потребности хозяина.

Мне хотелось экологичный, компактный и технологичный дом, чтобы он удачно сочетался с окружающим рельефом и соснами. Даже определить пятно под застройку дома было нетривиальной задачей — ведь я хотел по максимуму сохранить сосны. По нормам при строительстве дома нужно отступить минимум по пять метров от границ участка и соблюсти противопожарное расстояние — в зависимости от материала стен твоего и соседних домов. В то время никаких других строений рядом не было, а идеальным местом под дом оказался самый центр участка, где отступы от границ были достаточными. Но некоторыми соснами пришлось пожертвовать — три штуки мы спилили.

Еще было непонятно, как возвести дом на склоне: ставить его на сваи или делать подпорные стенки. На тот момент я был частным предпринимателем с бэкграундом программиста и в строительной теме не ориентировался. Поэтому начал активно штудировать интернет-форумы, в особенности «Форумхаус». Около полугода я вникал в теоретические аспекты: технологии строительства, типы стен, фундаментов, способы отопления и прочее. Помимо этого, смотрел видео на «Ютубе».

По рекомендациям на форуме я нашел небольшую фирму из Днепропетровска. За зиму мы с ней сделали индивидуальный проект. С архитектором общались удаленно по «Скайпу». Сначала я представил свои идеи, мысли, пожелания и наработки. Через пару недель архитектор прислал эскиз. Дальше мы снова созванивались и обсуждали нюансы. В итоге через мы пришли к финальному варианту.

Из материалов по участку я предоставил:

• Несколько фотографий местности — для общего представления. Этого было достаточно, так как проектировщикам важнее понимать технические параметры участка.
• Топографическую съемку — это план участка с его точными границами, выставленным по геолокационным данным, а также с детальной схемой перепада высот. Ее мне предварительно выполнил знакомый геодезист за 7000 .
• Результаты геологических изысканий, которые показывают свойство грунта и уровень грунтовых вод, чтобы определить несущую способность и пучинистость почвы. Это особенно важно на этапе расчета мощности фундамента. Эти изыскания я заказывал через фирму, заплатил 40 000 . Можно было обойтись без них, просто сделать срез грунта экскаватором и определить все на глаз, но я решил сделать профессиональный анализ — так надежнее.

Дом мы старались сделать энергоэффективным. Запланировали большое остекление на юг, а от окон на северную сторону отказались. Современные материалы и технологии позволяют строить дома с низкими потерями тепла. Чтобы уменьшить теплопотерю, используют буферные помещения вроде тамбура. Или применяют пассивные системы накопления солнечного тепла, например стену Тромба, которая впитывает солнечное тепло и отдает его в помещение.

Вот как мы повышали энергоэффективность дома:

• Правильно расположили его на местности. Основное остекление — на юг, на северную сторону — ни одного окна. Сзади дом защищен склоном холма.
• Запланировали фундамент УШП — это утепленная шведская плита, теплоизолированный фундамент со встроенным теплым полом. В отличие от свайного варианта, он также добавляет каркасному дому инерционность — способность аккумулировать и удерживать тепло. Кроме того, в ясные дни он дополнительно нагревается от проникающего в дом солнечного света.
• Выбрали финский вариант стен — с утеплением целлюлозным материалом. Он обладает высокой теплоизолирующей способностью и позволяет не использовать в конструкции пароизоляционную мембрану, такие стены еще называют «дышащими».
• Предусмотрели тепловой насос в системе отопления, который использует геотермальное тепло.
• Задумали сделать вентиляцию дома с технологией рекуперации тепла: свежий воздух с улицы подогревается за счет выходящего из помещения теплого потока.

На основе архитектурного проекта мне сделали конструкторский и инженерный — они моего участия практически не требовали. Я оплачивал все по безналу по факту готовности каждого этапа проектирования.

В итоге у меня на руках оказался пакет документов:

• Архитектурный раздел: внешнее оформление дома, его визуализация, внутренняя планировка. В проекте были учтены все размеры, высота конструкций, организация внутреннего пространства дома, разделение на комнаты, мебель, которая будет в них размещена.
• Конструкторский раздел: расчеты нагрузок, толщина фундамента, места пролегания балок, стропильная система и прочее.
• Инженерный проект: расчет теплопотерь дома, разводки отопления, водоснабжения, вентиляции.

За все это я заплатил около 100 000 . На тот момент это было дешевле, чем предлагали архитектурные бюро в Санкт-Петербурге. Сейчас полный комплект проектной документации стоит от 750  за квадратный метр дома.

Позже, когда коробка дома уже стояла, я обратился за дизайном интерьера первого этажа с планом электрической проводки. За дизайн 80 м² я дополнительно заплатил 20 000 .

Архитектурный проект. Изначально я проектировал дом на семью из четырех человек — два взрослых, два ребенка. Детей у меня не было, но при строительстве нужно думать наперед.

Многие мои соседи возводят трехэтажные строения по 300 м² и больше. хотелось компактное решение: без лишнего пространства, которое нужно убирать и отапливать. Изначально я рассматривал одноэтажный или двухэтажный вариант. Но, так как одноэтажный дом требует большей площади под застройку, я выбрал двухэтажный. В итоге получился дом площадью 140 м².

На первом этаже — общее пространство: гостиная совмещена с кухней. На втором этаже — три комнаты и санузел. Спальни небольшие — около 15 м². Санузлы первого и второго этажа, а также кухня — это смежные помещения с топочной комнатой, где стоят котлы. Поэтому разводка водоснабжения и канализации внутри дома сведена к минимуму.

Конструкторский и инженерный проекты. Это технические чертежи, раскрывающие в деталях конструктив дома. Детализация стен и стропильной системы заняли 33 альбомных листа, структура фундамента — 7 листов, а проект коммуникаций — 14 листов.

Все это нужно, чтобы минимизировать потенциальные ошибки и нарушение технологии в процессе строительства. Приведу для примера несколько чертежей.

Бюрократические вопросы

Если строить по правилам, то сначала нужно получить в местной администрации разрешение на строительство. Большинство людей строят дом без него, а потом регистрируют дом по дачной амнистии. Всякий раз, когда действие амнистии заканчивается, ее продлевают на новый срок, так как государству выгодно, чтобы люди регистрировали самовольные постройки и платили налоговые отчисления. Поэтому на практике проблем с регистрацией дома не возникает.

решил все сделать по правилам и получить РНС — разрешение на строительство. Для этого сначала нужно запросить в администрации другой документ — ГПЗУ, градостроительный план земельного участка. Я общался со всеми инстанциями через заказные письма с уведомлением. При таком варианте все инстанции обязаны присылать ответ в течение месяца, и не могло произойти ситуации, что при личной встрече обговаривали, а потом этого не было. С письмами весь процесс общения задокументирован.

По закону для РНС необходимы:

• Заявление.
• Правоустанавливающие документы на участок.
• ГПЗУ, который в местной администрации делают сами.
• Схема планировочной организации участка. К ней предъявляется много требований, но, по сути, это схема, нарисованная от руки, с указанием, где на участке будет располагаться дом.

Вроде все просто. Но в течение 2012 года мне четыре раза отказывали в выдаче ГПЗУ по разным причинам: то чиновники сомневались в подлинности высланных мной копий правоустанавливающих документов на участок, то требовали предоставить топосъемку участка — план с указанием границ и со всеми перепадами высот, то еще . В результате продолжительных баталий в конце 2014 года мне выдали ГПЗУ, а вместе с тем и РНС.

Подобная ситуация произошла и с электричеством. Мой участок находился примерно в 70 метрах от ближайшей ЛЭП. Можно было заплатить 75 000 , и тогда быстро выдали ТУ, согласовали схемы подключения и повесили щиток на ближайшем столбе. С другой стороны, по закону в подобной ситуации достаточно уплатить госпошлину 550 , при этом электросетевая организация обязана довести за свой счет столбы до границы участка.

Я подал в «Ленэнерго» заявление и получил ТУ, затем согласовал схему подключения, самостоятельно собрал щиток и начал ждать. Ждал я около двух лет — столбы мне поставили только в конце 2014 года.

Коммуникации

Электричество. Мне выделили стандартную мощность 15 кВт, три фазы. Пока ждал подключения электричества, я подключался к розетке соседа — а потом платил ему за использованные киловатты.

Щиток я собрал сам по согласованной с «Ленэнерго» схеме

Источник водоснабжения. Здесь два варианта — скважина или колодец. Я выбрал второй как более бюджетный. Выкопать колодец местные работники предлагали за  за кольцо. Цена зависит от глубины: за нижние кольца берут дороже.

Но проблема в том, что изначально неизвестно, на какую глубину придется копать. У моего соседа рабочие смогли вкопать всего три кольца — в итоге я у него перекупил шесть незадействованных колец. А у соседа выше по склону колодец состоит аж из 15 колец.

В итоге я обратился в фирму, которая сделала мне колодец под ключ. Они приехали, определили место, пробурили тестовую скважину, чтобы понять глубину залегания водяной линзы. Затем вкопали пять колец и установили одно над поверхностью. Все обошлось в 40 000 .

Рабочие сверлят тестовую скважину

После того как колодец выкопали, все стыки колец промазывают

Канализация. Тут два варианта: септик или локальная очистная станция. По сути, это одно и , только во втором случае станция подпитывается электричеством и осуществляется аэрация, чтобы поддерживать деятельность бактерий. Соответственно, степень очистки стоков выше.

Вариант с септиком дешевле. Кроме того, он энергонезависимый, то есть не требует электричества. По сути, септик — это большая емкость с тремя отсеками. В каждой секции производится дополнительная очистка стоков. Септик нужно откачивать раз в несколько лет в зависимости от интенсивности использования.

Вода, которая получается на выходе из септика, не предназначена для выброса на поверхность земли или в водоем — ее надо дополнительно очищать. Для этого на выходе из септика организуют поле фильтрации или дренажный колодец — здесь вода всасывается в землю и доочищается за счет почвы. Желательно, чтобы поле фильтрации располагалось минимум в 10 метрах от колодца.

Септик я делал уже самостоятельно в 2020 году — закопал емкость 2 м³, поле фильтрации сделал площадью около 10 м². Это широкая канава из щебня и песка, а внутри этой толщи пролегает перфорированная дренажная труба.

Септик и подходящая к нему канализационная труба хорошо утепляются и потом закапываются

Отопление. Первоначально я планировал в качестве источника отопления тепловой насос. Это такой прибор, который зимой берет из земли низкопотенциальное тепло — от 0 до  и на 1 кВт потребляемого им электричества выдает до  тепловой энергии.

По внутреннему устройству он напоминает холодильник, только работает в обратную сторону. Холодильник забирает тепло из продуктов внутри камеры и отдает наружу — в помещение кухни. А тепловой насос забирает тепло из земли и направляет его в систему отопления дома. К сожалению, в отличие от холодильника тепловой насос стоит очень дорого — от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей в зависимости от мощности и производителя.

Подключить газ в моей местности стоит от 500 000 , поэтому у меня на примете был бюджетный тепловой насос. Но  ограниченного бюджета пришлось отказаться и от этой затеи — в пользу обогрева электричеством по ночному тарифу. Хорошо, что утепленный дом в комбинации с низкотемпературным отоплением в виде теплых полов это позволяет.

Выглядит это так: я поставил буферную емкость 1000 литров — это своего рода большой термос. С 23 часов вечера до 7 утра, когда действует дешевый ночной тариф, вода в емкости нагревается до . В течение дня эта вода используется в системе водяных полов, куда она подается с температурой .

Реальную стоимость отопления я пока не подсчитал, так как это моя первая зима в доме. Расчетные потери дома в холодную пятидневку, то есть при  за окном, — 9 кВт в час. Согласно текущим тарифам Ленинградской области, стоимость киловатта по дневному тарифу — 4,71 , по ночному — 2,55 . Таким образом, в лютые морозы согласно проекту у меня должно расходоваться 23  в час, или 552  в сутки. С дневным тарифом выходит в два раза дороже.

Разводка вентиляции для приточно-вытяжной системы с рекуперацией тепла. Канализационные трубы внутри дома нужно использовать серые. Оранжевые — для наружных работ, но мы делали из того, что было

Подготовка участка к строительству

Если участок проблемный, земляных работ будет много. Не все успешно проходят этот этап. Такая ситуация произошла с соседским участком неподалеку от моего. Его все время затапливало, и владельцу пришлось поднимать уровень земли. Туда завезли огромное количество бетона, а потом пошло не так — как я понял, недобросовестного прораба. В результате миллион рублей вылетел в трубу и стройка остановилась. Через несколько лет владелец продал землю, и там теперь строится новый сосед.

В моем случае проблем с отводом воды не было, но потребовалось террасировать участок, то есть организовать на склоне горизонтальные области и системы подпорных стенок — вроде тех, что делали в свое время инки из камней. Позже, когда я побывал на , понял, что они делали это очень круто. Благодаря подпорным стенкам горизонтальные участки земли не обрушиваются вниз по склону.

Вариантов организации подпорных стенок много. Например, их делают из габионов — это такая оцинкованная сетка из проволоки, заполненная камнями. Еще их отливают из бетона, но все это — дорогостоящие варианты. Чтобы сэкономить, часть склона я укреплял по технологии армирования геотекстилем, а в некоторых местах оставлял уклон. Армирование происходит так: из геотекстиля формируются песчаные валики, которые тщательно трамбуются и прижимаются валиками сверху.

Чтобы верхние слои почвы не разъезжалась в местах уклона, сверху укладывается георешетка. Получается такое тяжелое одеяло из дерна, которое защищает склон от почвенной эрозии.

Здесь видно, как происходит армирование геотекстилем, — это белый материал на фото. Организуются своего рода песчаные валики, где каждый слой проливается водой и трамбуется виброплитой

Насыпаем песчаную подушку. Потребовалось очень много песка. Завезли порядка 260 м³, это стоило 105 000 . Пришлось поднимать дом как можно выше, чтобы уменьшить высоту склона за ним и за счет этого сэкономить на подпорной стенке

Еще необходимо организовать дренаж для отвода лишней воды. Воду нужно отводить от строения не только чтобы избежать грязи и заболоченности. Главная проблема в том, что при отрицательных температурах вода замерзает и расширяется. А если грунт насыщен водой, то его начинает пучить и он движется. Когда земля под фундаментом или около него «оживает», это ломает бетонные конструкции — появляются трещины, лопается отмостка, проседают углы дома. Это, конечно, недопустимо.

Помимо всего прочего, я закопал на участке геоконтур для теплового насоса — 800 метров трубы ПНД . Он закопан ниже глубины промерзания, то есть на полтора метра и глубже от поверхности земли. Геоконтур — это система труб, по которой циркулирует жидкость-антифриз. Он снимает из земляной толщи низкопотенциальное тепло, которое использует тепловой насос.

Но перед тем, как делать, пришлось повалить деревья и распилить их. Корни выкорчевывал восьмитонный погрузчик JCB. выполнил грубую планировку участка и помог вытащить грузовик с бытовкой, который застревал и не мог подъехать к участку.

Фундамент

Мой вариант фундамента называется УШП — утепленная шведская плита. Еще можно было поставить строение на сваи, благо каркасный дом нетяжелый и позволяет это сделать. В этом случае избежать большого объема земляных работ.

Но я выбрал УШП, так как это красивое, современное и технологичное решение. Кроме того, оно заточено под каркасный дом с отоплением теплыми полами. В процессе строительства я главным образом опирался на скандинавский опыт домостроения и многие технологические решения делал по шведскому и финскому вариантам.

УШП — это незаглубленный фундамент в виде плиты, снизу и по бокам он утеплен экструдированным пенополистиролом. Это вроде пенопласта, только очень прочного. Таким образом, я получил фундамент, который со всех сторон утеплен. Это позволяет снизить теплопотери дома, а также организовать прямо в фундаменте систему теплых полов.

В стяжке фундамента сразу закладывают трубы теплого пола и другие коммуникации. В результате получается одновременно и фундамент, и разводка коммуникаций, и черновой пол. Вся эта плита накапливает тепло и дает каркаснику инерционность — он продолжает сохранять тепло, даже если система отопления на время отключается.

Несущей способности такого фундамента сполна хватает как для каркасного строения, так и для дома из газобетона.

От промерзания и пучения грунта фундамент защищают три фактора:

• Дренаж по периметру дома для отвода излишней влаги.
• Хорошая песчаная подушка под фундаментом. Ведь песок не задерживает воду, а значит, и промерзать там нечему.
• Утепление фундамента и отмостки, то есть всего дома по периметру.

Это позволяет не закапывать фундамент на глубину промерзания и не городить массивную конструкцию.

В 2012 году я закончил работы с фундаментом и ушел на зимовку.

Возведение каркаса

В феврале 2013 года я приступил к установке каркаса дома. На этом этапе стало понятно, что мой проект действительно сложный: с эркером, открытым балконом, скошенными углами, ломаной крышей. Эти изыски потом повлекли много дополнительных расходов. И хотя работами занималась фирма, не обошлось без косяков. Например, плохой гидроизоляции навеса над балконом вода просачивается под гибкую черепицу и гвозди.

Я долго размышлял, что выбрать: каркасные стены или газобетон. Выбрал каркасник как наиболее легкий, элегантный, экологичный и теплый вариант. За счет эффективного утеплителя можно сделать стены тоньше и добиться желаемого уровня сопротивления теплопотерям.

Например, у меня стойки стены — 15 см, а вся толщина стены — чуть более 20 см. Чтобы добиться аналогичного теплового сопротивления стены у кирпичного строения, толщина 1,5 м. Толщина газобетонных стен обычно от 40 см, при этом требуется дополнительное утепление снаружи. Все это означает, что на  площади фундамента получил гораздо меньший метраж дома, чем в случае с каркасником.

Утепляют каркасные стены разными материалами, например минеральной ватой и даже пенопластом. Но все это — плитные материалы, а значит, их приходится подгонять под ширину стоек. При этом между стойками и утеплителем могут оставаться щели.

Я утеплял мой дом целлюлозным материалом — эковатой, подсмотрел эту технологию у финнов. Эковата напыляется на стены и задувается в перекрытия, заполняя все полости, щели и мостики холода. Кроме того, за счет ее высокой паропроницаемости можно сделать стены без пароизоляционных пленок. Получается так называемый эффект дышащих стен: утеплитель забирает излишнюю влажность из помещения и отдает наружу. В  варианте каркасника стены всегда обшиваются пароизолирующей пленкой.

Процесс утепления стен эковатой. Она заполняет все пространство стен, перекрывая щели и мостики холода

Процесс черновой отделки стен гипсокартоном. Поверх эковаты по стойкам был набит картон как отсекающий слой, дополнительно регулирующий влажность

Основные теплопотери дома происходят через окна и крышу. Поэтому в перекрытие крыши я уложил 25 см утеплителя. Окна в доме подобрал с учетом теплопотерь — стеклопакет с несколькими камерами и энергоэффективным i-стеклом. Но так как площадь стен в доме самая большая из всех ограждающих конструкций, то они также должны быть утеплены в достаточной степени.

Хотя я изначально нацелился на каркасник, а не газобетон, я до последнего момента раздумывал, а не  мне склониться в пользу последнего. Когда мне залили фундамент, я все еще держал эту мысль в голове.

я строил дом сейчас, то, думаю, газобетонные стены. Ведь каркасный вариант требует слишком сложных решений. На газобетон, например, проще сделать внешнюю отделку стен, когда они под штукатурку или камень.

В моем случае стена получилась этаким пирогом: пространство между стоек заполнено эковатой, а внутри стены обшиты гипсокартоном. Снаружи стойки обшиты ветрозащитными плитами «Изоплаат» 25 мм, затем идет деревянная обрешетка для организации вентилируемого зазора, и сверху набиты фибролитовые плиты «Гринборд 600» толщиной 25 мм. Поверх этих плит уже должна следовать чистовая отделка фасада.

Внутренние черновые работы

Это утепление контура дома, организация внутренних перегородок, разводка по дому электрики и других инженерных сетей, а также все виды подготовительных работ, например обшивка стен гипсокартоном, их выравнивание и шпатлевка.

Внутренние перегородки — это самонесущие стены внутри дома. Они зонируют пространство в соответствии с планировкой. Делал я их, возводя каркас из металлопрофиля 10 см, а затем обшивал влагостойким гипсокартоном 12,5 мм.

Коммуникации. По дому нужно развести электричество — это трудоемкий процесс. Все выключатели, розетки, освещение следует распределить на группы и протянуть провода от места, где они находятся, до вводного щитка с автоматами. Для розеток — медный кабель с сечением 2,5 мм. Мощные приборы, такие как электрическая плита, требуют сечения минимум 4 мм в зависимости от потребляемого ими электричества. Для освещения хватает сечения 1,5 мм.

Канализация — через весь дом по вертикали должна проходить фановая труба. Она у меня выходит наружу у конька крыши. Труба связывает поля фильтрации септика, сам септик и фановый стояк с атмосферой. Это делается для того, чтобы при залповом сливе в системе труб не создавалось воздушного разряжения, которое может сорвать водяные замки с сантехнических приборов. Иными словами, вакуум в канализационной трубе может засосать в канализацию воду, которая стоит в унитазе, сифонах и раковинах как барьер от неприятных запахов.

Так как у меня потребители воды находятся в смежных помещениях, то развести канализацию и водопроводные трубы было несложно.

Вентиляция дома. Часто при строительстве ее не предусматривают и решают недостаток воздуха через микропроветривание окон или воздушные клапаны в стене. Но по снипам в жилом доме необходим воздухообмен, который рассчитывается разными методами: например, по кратности полной замены воздуха в час либо по кубометрам на каждого жильца.

По проекту на мой дом необходимо 650 м³ воздухообмена в час, то есть каждый час зимой нужно удалять теплый воздух из дома и заменять на новый. Получается, что нагретый таким трудом воздух выбрасывается на улицу, а внутрь поступает холодный, который заново нужно греть.

Чтобы избежать дополнительных теплопотерь, в концепции энергоэффективных домов обычно используются приточно-вытяжные системы с рекуперацией тепла: входящий в помещение воздух нагревается за счет выходящего. Таким образом, вентиляция отнимает у дома меньше тепла. Чтобы организовать такую систему, по дому нужно развести ветки вентиляционных труб с подачей воздуха и его отводом.

В доме может также понадобиться разводка дополнительных коммуникаций: телевизионные и оптоволоконные кабели, провода для системы умного дома, трубы центрального пылесоса, и так далее — я ничего из этого не делал.

К черновым внутренним работам я приступил в 2014 году — нанял трех работников из ближнего зарубежья, самостоятельно контролируя ход работ и занимаясь снабжением. Затем последовал долгий перерыв, и только в 2020 году я возобновил отделку — уже своими руками.

Куда ушло более пяти лет моей жизни

В 2013 году я развелся с женой, и вся эта ситуация пошатнула мое моральное и финансовое состояние. Я собрал рюкзак, взял билет в один конец до Бангкока и улетел, не думая возвращаться. Так началось мое многолетнее путешествие.

Полгода я жил в джунглях на севере Таиланда. Затем отправился в Европу, Африку, Антарктиду, Центральную и Южную Америку — там за три года дважды пересек по земле континент. останавливался подолгу: например, в Бразилии и Чили жил по восемь месяцев. Написал книгу о своих приключениях, скоро планирую выпустить вторую. Затем встретил девушку, и прошлую зиму мы с ней жили в Грузии.

Дом я выставил на продажу. Цены варьировались от 6,5 до 7,5 млн рублей, но никто так и не решился приобрести недостроенный дом. Кроме того, за годы появились мелкие дефекты: снаружи отошли плиты обшивки, потемнели внешние деревянные конструкции на балконе и свесах крыши, подмыло песок под фундаментом. При этом внутри все было сухо и элементы конструкции не пострадали. Перед продажей все мелкие дефекты лучше было устранить, но я не мог этого сделать, потому что находился за границей. А позже мы с девушкой решили достроить дом.

Это решение пришло не сразу. Изначально мы собирались путешествовать дальше. С вырученных от продажи дома денег я планировал составить крепкий портфель ценных бумаг, поскольку разбираюсь в инвестициях. Пассивный доход с них жить в любой стране и идеально сочетался с путешествиями.

Но в  момент стало ясно, что дом в текущем его состоянии не продать, а затягивать дальше с этим вопросом нельзя. Второй серьезный аргумент — коронавирус и связанные с ним ограничения, которые затруднили передвижение между странами. И третье — я ощутил, что мне сейчас хватает моральных сил, чтобы завершить начатое.

В любом случае, дом — это тоже инвестиция. Никто не мешает в будущем продать его или сдать в аренду, а самим отправиться навстречу новой мечте.

Мое объявление все еще можно посмотреть в архиве «Яндекс-недвижимости». В нем указано, что площадь участка — 15 соток. Основной мой участок земли меньше, но в дополнение к нему идет доля участка дороги, которая находится в нашей совместной собственности с соседом

Что в итоге у меня получилось

На участке 14 соток со сложным рельефом я построил дом 140 м² по каркасной технологии. Фундамент — утепленная плита. Планировка дома энергоэффективная: с остеклением на юг. На северную сторону не выходит ни одного окна. Задняя сторона дома защищена от ветров холмом. Отапливается дом целиком теплыми полами, электричеством по ночному тарифу. Дополнительно в качестве резервного источника тепла можно использовать камин. Крыша — гибкая черепица. Фасад по проекту — комбинация камня и штукатурки.

Я возводил дом девять лет: четыре сезона строил, пять лет он простаивал. Два сезона я строил дом, привлекая фирмы, — они сделали подпорные стенки, фундамент, возвели коробку и вставили окна. Еще полсезона я самостоятельно нанимал бригаду из жителей ближнего зарубежья, выступая бригадиром. Затем пять лет дом простаивал. Из этих пяти лет год я пытался продать дом. А теперь достраиваю его собственными силами.