Планировка

Проект планировки территории и проект межевания территории

В соответствие со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, существует два вида документов по планированию территории. Это проект планировки и проект межевания. Подготовка их может осуществляться в том числе (при необходимости) одновременно, в рамках одного пакета документов, или по отдельности, в зависимости от целей.

Определение понятий

Проект планировки территории (ППТ) — это документ, в котором отражаются элементы планировочной структуры и их развитие, выделяются участки, отведенные для возведения объектов разного назначения и вида разрешенного использования. Одной из важнейших целей его подготовки является планирование застройки территории с учетом размещения имеющихся объектов. Это могут быть объекты коммунальной инфраструктуры или жилищного фонда, памятники культуры, подлежащие охране, дорожное полотно для автомобильного движения и иные особые зоны.

Проект межевания территории (ПМТ) — это документ, который разрабатывается с целью установления границ отдельных участков. На топографическом плане, который является обязательной частью проекта, нанесены координаты поворотных точек наделов разных правообладателей, а на основе этого территория зонируется.

Благодаря этим документам появляется возможность определить территории, имеющие разный статус, назначение. Это могут быть:

• Территории общего пользования, например, скверы, парки, тротуары и т.д.
• Частные земли, выделенные, к примеру, для организации капитальной застройки, а в отношении ЗУ, имеющих нескольких собственников, можно определить долю каждого из них.
• Территории под муниципальные объекты (школы, больницы, административные здания).
• Участки под линейные сооружения, в т.ч. муниципального и федерального назначения (дороги, трубопроводы).

Чем отличаются ПМТ и ППТ

Основное отличие этих документов заключается в уровне детализации информации. Например, проект планировки разрабатывают для крупных территорий, например, района города. На нем устанавливаются границы общественных земель, независимо от категории и вида использования. Так как никакая территория не является абсолютно статичной, со временем она видоизменяется, поэтому ранее установленные параметры могут оказаться не соответствующими фактическим. Еще один вариант – старые границы мешают нормальному развитию территории. В этом случае проект планировки позволяет обоснованно изменить эти границы.

Проект межевания имеет более высокую степень детализации информации. Он устанавливает местоположение не только общественных территорий. На плане выделяют границы частных владений, застроенных участков, придомовых территорий, земли, занятые инфраструктурными объектами. Некоторые данные в обоих документах совпадают. Например, размещение земель общего пользования, дорог или участков под трубопроводы будут отображаться на обоих документах. Основные сведения, которые содержит в себе ПМТ, – это данные о межевых границах. На основе этого документа планируется застройка, так как необходимо выдержать отступы от красных линий.

Для чего проект планировки территории

Проекты планировки и межевания относятся к градостроительной документации, в соответствии которой происходит планирование застройки, прокладка линейных сооружений. Все случаи, когда необходимо готовить ПМТ и ППТ, указаны в ст. Земельного кодекса РФ:

• Для земель сельхозназначения (СНТ, дачные товарищества и т.п.). Земли товариществу выделяются общим массивом, который находится в долевой собственности. Территория СНТ или ДНТ может стоять на кадастровом учете как одна самостоятельная территориальная единица. При этом закон разрешает выделить из земель СНТ отдельные наделы, которые регистрируются под собственным кадастровым номером. Для проведения такой процедуры необходимы ППТ и ПМТ. Первый документ отображает транспортные линии, инженерные коммуникационные системы и другие объекты общего назначения, расположенные на землях товарищества. Проект межевания территории установит границы отдельных ЗУ. Аналогично оформляется земля под ИЖС, например, для обеспечения организации застройки коттеджного поселка.
• Если для территории большой площади необходимо условное дробление. Пример: земли, выделяемые под возведение многоэтажного здания. Проектная документация должна быть не только на само строение, но и на оформление и благоустройство придомовой территории.
• Установление сервитута. Так как сервитут является обременением для владельца участка, он должен быть выделен и зарегистрирован. Делают это на основе проекта межевания территории.

Разработка проекта планировки и межевания территории

Существует два способа подготовки проектов планировки и межевания территории – через местную администрацию или силами стороннего подрядчика.

Если органы мцниципальной власти оказывают подобную услугу, проще и легче обратиться к ним. Но и здесь тоже есть нюанс. Местная региональная власть может отказать в подготовке, опираясь на установленные государственные федеральные законы Российской Федерации и локальные акты. И это будет вполне законным основанием для отказа.

Так как, в целом, этапы прохождения процедуры практически не отличаются, в большинстве случаев привлечение подрядчика – более целесообразное решение.

Шаг 1

Сначала требуется получить техзадание на подготовку документов. Сделать это можно в департаменте градостроительства. Там же оформляется и заявка. Как правило, этап проходит быстро и без серьезных затруднений. Когда проекты разрабатывает сторонняя организация, согласовать техническое задание может и заявитель, и исполнитель. Как правило, эту процедуру доверяют компании-подрядчику.

Шаг 2

Заявку и пакет документов передают уполномоченному лицу. Это может быть как глава местной администрации, например, в небольших населенных пунктах, так и сотрудник Комитета по градостроительству. Документы по возможности стоит собирать заранее. В список входят правоустанавливающие документы, эскиз Генплана, схема коммуникаций, кадастровая выписка, топографический план. Иногда состав пакета может изменяться, например, вас попросят предоставить дополнительную документацию.

Шаг 3

Подготовительный этап, в ходе которого специалисты Департамента градостроения анализируют представленные заявителем документы и другую информацию, имеющуюся в распоряжении администрации, в открытых источниках. При этом в ходе подготовки специалист рассматривает территорию в контексте. То есть, учитываются и данные о почве, архитектурных объектах, экологическом состоянии в районе. И итогом такого подхода является решение о возможности размещения застройки на данной территории. Если принято положительное решение, можно приступать к следующему этапу.

Шаг 4

На этой стадии в соотвествии с техзаданием специалисты разрабатывают проекты планируемой застройки. На картографической основе готовится топографический план с указанием внешних границ обследуемого участка. Например, если подготовка проекта планировки территории нужна для подготовки к возведению многоэтажного дома, внешними будут границы земли, планируемой под застройку, включая не только площадь под домом, но и придомовые территории. Внутри наносятся внутренние межи, линейные объекты и др. Схемы дополняются текстовой описательной частью.

Шаг 5

После подготовки документы должны пройти согласование на публичных слушаниях. Кроме того, потребуется согласовать бланк и с городскими муниципальными службами – электросетями, водоканалом, газовой службой.

Сроки подготовки проектов ПМТ и ППТ

Сроки подготовки проектов планировки и межевания территории колеблются от 4 месяцев, независимо от того, будете вы действовать через администрацию или обратитесь к сторонним специалистам. На них влияют разные факторы, включая те, на которые ни вы, ни подрядчик влиять не в силах, так как они определены законом России. В компании «Геомер групп» сроки выполнения мероприятий прописываются в договоре, и вы будете заранее знать, когда наши специалисты разработают документы.

Стоимость разработки ПМТ и ППТ

При подготовке проектов через администрацию, услуга для заявителя бесплатна. Все затраты несет муниципальные органы власти. Но если у администрации нет средств — готовьтесь к отказу.

Когда заявитель привлекает стороннюю геодезическую компанию, он несет все затраты сам. Стоимость зависит от целей подготовки проектов. Точно ответить на вопрос о ценах можно только после анализа конкретной ситуации, ее целей и задач.

По этой причине мы всегда рекомендуем сначала проконсультироваться у специалиста. В компании «Геомер групп» вы можете получить помощь эксперта бесплатно.

Образец проекта планировки и межевания территории

Проект планировки территории, в состав которого зачастую входит ПМТ, состоит из таких частей:

• Содержание документа с постраничным указателем;
• Пояснительная записка с перечнем определенных нормативных актов и законопроектов Российской Федерации, в соответствии с которыми составлялся бланк;
• Цели планировки территории и описание настоящего положения дел;
• Координаты размещения надела и его категория ‒ указывают на следующей странице документа;
• Графическая часть (на 4-х страницах) ‒ включает описание размещения объекта в территориальном округе, план эксплуатации, схему размежеванного надела с координатами поворотных точек, красные линии.

Проект планировки и межевания территории

После подготовки и утверждения проектов, происходит раздел ЗУ. Из исходной территории образуются новые учетные единицы со своими индивидуальными техническими и физическими показателями.

Информацию об изменениях нужно внести в Единый государственный реестр недвижимости. Новообразованный ЗУ и та территория, из которой он был выделен, должны соответствовать нормам федеральных законопроектов и Градостроительному Кодексу Российской Федерации по площади, размещению, способу эксплуатации, назначению, категории.

Утверждение проекта планировки и межевания территории

Процедура утверждения ППТ и ПМТ заключается в согласовании этих двух документов как заверения единого проекта, в который входят план застройки и размежевания надела. Реализовать это возможно в следующих случаях:

• Местность, где планируются проводить строительные мероприятия, уже застроена;
• Для исследуемого надела уже утверждалась подобная документация.

Если указанные условия не соблюдены, утверждение каждого бланка будет осуществляться отдельно.

Процедуру согласования ППТ и ПМТ регулируют Градостроительный Кодекс Российской Федерации и другие нормативные акты регионального значения. Процесс включает два этапа: анализ предоставленной информации и оглашение решения по результатам проверки.

Корректировка проектов

На любом этапе подготовке ППт И ПМТ может потребоваться внесение изменений. Одной из самых распространенных причин, когда нужно скорректировать данные, является изменение ландшафта местности. Со временем природные объекты (деревья, водоемы, овраги) могут изменить свое месторасположение, что приводит к смещению границ надела.

Также корректировка документов может потребоваться при смене назначения капитального объекта. Например, садовый участок можно разделить на несколько частей, но каждая отдельная единица может иметь свою категорию. Также перепланировка и реконструкция дома требует внесения изменений в Росреестр и технические документы.

Корректировка ППТ проводится еще в таких случаях:

• Освоение ранее неиспользуемой местности;
• Образование новых ЗУ для ведения на их территории коммерческой деятельности;
• Существенные изменения ландшафта по природным причинам.

Процедура внесения изменений в ППТ аналогична первичной подготовке бланка. Кадастровый инженер проводит замеры, изучает информацию и вносит новые сведения. После согласования и утверждения документа, его передают на регистрацию путем обращения в ЕГРН.

Требования к проекту планировки и межевания территории

Подготовка ППТ и ПМТ осуществляется в соответствии с действующими законодательными актами. Бланк оформляется в бумажном виде, в двух экземплярах. Заказчик услуги может запросить дополнительный экземпляр на электронном носителе. Он может понадобиться при установлении местоположения надела, который образовался в связи выделением доли.

Согласно федеральным законам недопустимо наличие ошибок и неточностей. В случае, если есть необходимость внесения корректировок, разработчик документа может это аккуратно сделать. При этом он должен заверить изменения личной подписью.

При оформлении специалисту необходимо также учитывать такие нюансы:

• Документ оформляется на листах формата А4, для чертежей и схем может использоваться размер побольше;
• ППТ составляется с учетом сведений из Госкадастра. В качестве дополнительных материалов могут использоваться планы территории;
• Исполнитель имеет право использовать картографические материалы, хранящиеся в государственном фонде данных;
• Подготовка ПМТ осуществляется с применением специальных компьютерных программ. Если разработчик вносит отдельные элементы от руки, делать это нужно аккуратно, чтобы не допустить двоякого прочтения;
• Числовые показатели записываются арабскими цифрами;
• Каждый лист документа должен быть пронумерован;
• Возражения заинтересованных сторон в отношении установленных параметров объекта должны быть зафиксированы;

ППТ должен соответствовать Приказу Минэкономразвития № 388 и федеральным законам Российской Федерации, регламентирующим вопросы земельных отношений.

Кто может выполнять ППТ?

Оформление бланка является задачей квалифицированного специалиста ‒ кадастрового инженера. В документе разработчик указывает не только, в каких целях осуществляются геодезические изыскания, но в том числе смету, график и вид планируемых мероприятий, используемое оборудование и список материалов, которые необходимы для реализации заказа. Еще в ППТ исполнитель указывает сроки реализации исследований, когда координаты поворотных точек будут установлены и согласованы с заинтересованными сторонами. Составлением бланка вправе заниматься государственные учреждения и коммерческие организации:

• Бюро технической инвентаризации (БТИ) ‒ здесь работают специалисты с подходящей квалификацией. Подать заявку на предоставление услуги может любое заинтересованное лицо. Цена исследований устанавливается федеральными и муниципальными законами субъекта РФ, где находится ЗУ;
• Геодезические специализированные компании ‒ в штате таких организаций работают специалисты с лицензией, квалификационным аттестатом и допуском СРО.

Стоимость процедуры зависит от программы исследований, срочности заказа, ценовой политики подрядчика.

Состав проекта планировки и межевания территории

Оба бланка имеют одинаковую структуру. В их состав входят текстовый и графический разделы. В первом параграфе на титульном листе указывают:

• Информация о подрядчике;
• Подписи и печати сторон.

Основная текстовая часть документа содержит следующие данные:

• Пояснительная записка, где зафиксированы все известные сведения о исследуемом ЗУ;
• Документы, предоставленные собственником, на основании которых проводились исследования;
• Перечень правообладателей и их данные;
• Описание характеристик надела, из которого выделяется новый ЗУ.

Графическая часть ППТ содержит кадастровый номер надела, значение площади, координаты поворотных точек.

Задачи генплана

Хотя на собственной земле можно делать то, что захочется, есть обязательные требования, за исполнение которых следят архитектурный надзор и органы самоуправления. Они учтены в генплане, который составляется до проектирования участка.

Разработка документа решает такие задачи:

• согласование проекта застройки с государственными органами и получение разрешения на обустройство надела;
• рациональное распределение объектов на территории (жилого дома, хозпостроек, бассейна, сада, игровой площадки, гаража и др.) с учетом рельефа, климатических и других особенностей местности.

На чертежах изображают технически грамотную и безопасную схему подведения коммуникаций, а также правильное и удобное расположение зданий в соответствии с противопожарными и санитарными нормами.

Составляющие генерального плана

При составлении чертежей и планов важно учесть как можно больше деталей. Это поможет исключить серьезные ошибки при обустройстве территории, возведении капитальных сооружений и их эксплуатации. Также уменьшится вероятность споров относительно земли. Для этого к генплану дополнительно разрабатывают другие документы:

• ситуационный план — расположение надела в составе населенного пункта, области;
• опорный план — схема, на которой отмечены имеющиеся на участке постройки, сети водо- и газопровода, электричества, а также места, где растут высокие деревья;
• схему инженерных сетей — показывает, как планируется подводить к наделу коммуникации, если их нет, а также точки их ввода в здания;
• схему вертикальной планировки участка — отметки высоты в разных точках территории, объемы земляных работ для подготовки участка под застройку.

Формирование генплана помогает определить привязку дома относительно сторон света, красных зон, границ участка, выбрать лучшее место для въездной части, хозпостроек, разбивки сада. Важно, что при этом учитываются все особенности надела — форма, размеры, видовой потенциал, грунт, рельеф и другие.

Особенности составления генплана

Успешность планирования зависит от соблюдения некоторых требований:

• не возводить дома и не сажать деревья в местах прохождения коммуникационных систем;
• выдерживать между всеми объектами на участке дистанции, которые регулируются правилами пожарной безопасности и санитарными нормами;
• на влажных грунтах делать дренаж;
• на неровных участках с уклонами дом строить на возвышении.

Генплан дает наглядное представление о том, что и где будет расположено на территории.

Исходные данные для плана

Разработка проекта выполняется на основании градостроительного плана участка, геологических исследований местности и топографо-геодезической съемки.

Топографический план земельного участка

Перед составлением чертежей проводят анализ местности, изучая:

• рельеф местности, состав почв и глубину залегания грунтовых вод;
• расположение сторон света, освещенность разных частей надела, направление ветра;
• форму, размер территории, ее видовые точки.

Предварительная работа необходима для точного определения границ надела, проезжей и пешеходной частей дорог и других параметров местности, влияющих на планирование.

Масштаб и принципы построения

Основная часть генплана — это чертеж проектируемого участка, графически наложенный на топографический план местности. Он выполняется в масштабе 1:500 с учетом действующих красных линий, инженерных сетей, дорог, сооружений и природоохранных объектов. На нем указывается преобладающая зимой и летом роза ветров и стороны света.

Обычно длинную сторону надела располагают вдоль длинной стороны листа для построений и северную часть участка — вверху. Оси соответствуют сторонам листа и в соответствии с ними чертят контуры всех сооружений и объектов. Чертежи выполняются в соответствии с  ГОСТ 21. 508-93 СПДС.

При разработке концепции генплана участка важно создать индивидуальную жилую среду с учетом состава, особенностей образа жизни и предпочтений семьи. Зонирование выполняется по принципам многофункционального использования земли, внедрения созданных человеком объектов в естественный ландшафт и при необходимости корректировки недостатков рельефа. Желательно, чтобы изменение первоначального назначения каждой зоны не нарушало концепцию плана.

Программы для планирования

Чертежи — основа генплана. Их можно выполнить вручную, но это трудоемкая работа, требующая определенных навыков. Удобнее использовать специальные программы для создания не просто схем и планов, а проектов в трехмерном изображении. Специалисты также их используют в своей профессиональной деятельности.

Так как объемные модели находятся в памяти компьютера и их параметры описываются координатами X, Y и Z, их легко изменять и перемещать в пространстве участка. Им можно задавать текстуру и цвета, создавая объекты из разных материалов и с точностью проектируя ландшафтный и архитектурный дизайн.

Чертежи создаются в среде AutoCAD, ArchiCad и других, а для трехмерного проектирования генпланов применяются такие программы:

• GeoniCS — работает на платформе AutoCAD, автоматизирует проектирование и имеет шесть модулей для создания топографических планов, чертежей генплана в соответствии с действующим стандартом, схем инженерных сетей и дорог, профилей рельефа и отчетной документации;
• Civil 3D — благодаря созданию единой модели поверхности программа имеет ряд особенностей и плюсов — ускоряется выполнение проекта, чертежи составляются с учетом стандартов, чертежные возможности совмещены с AutoCAD и есть возможность расширения функционала, а также создавать проекты (все этапы), основанные на общих моделях;
• Bentley PowerCivil — программа для объемного проектирования  планов местности и ландшафтного дизайна, расчета уклонов, дорог и других объектов в соответствии с международными и российскими стандартами;
• Model Studio CS Генплан — программный комплекс используется для создания трехмерной модели местности и рельефа, автоматического формирования проектной документации, расчета объема земляных работ и размещения на плане сооружений и элементов ландшафтного дизайна;
• nanoCAD Геоника — продукт, работающий на основе nanoCAD и обеспечивающий совмещение функционала GeoniCS для автоматического создания генеральных планов и проектирования в сфере геоизысканий, топографической и другой деятельности.

Более простые для пользователей программы представляют собой трехмерное проектирование ландшафтного дизайна и благоустройства участка на основе имеющихся планов и чертежей. Часто применяются:

• Realtime Landscaping Architect —  бесплатный продукт для формирования генплана в 3D, стилевого оформления надела, подбора строительных и отделочных материалов, расчета сметы;
• SketchUp — простая программа для трехмерного проектирования разных объектов, в том числе элементов ландшафтного дизайна и расположения их на плане участка;
• Punch Home Design — имеет большую библиотеку уже готовых решений, поэтому подходит для сомневающихся владельцев участков.

Если нужен генплан небольшого участка в двумерном виде, можно использовать Garden Planner, в трехмерном — X-Designer. Это наиболее простые программы, но с ограниченными возможностями.

Нормативы для расположения построек на участке

Требования к дистанциям между объектами на участке могут быть обязательными или рекомендуемыми. К первым относятся санитарные и противопожарные нормы, описанные в соответствующих государственных документах. Обязательные санитарные требования — это минимальные расстояния:

• от жилья до бытовых построек, мусоросборника, туалета и площадки для компоста — 15 м, фильтрующего колодца — 10 м, бани и септика — 8 м;
• от красных линий жилых улиц до дома — 3 м;
• от скважины и питьевого колодца до мест содержания скота, а также мусоросборника и компостной ямы — 20 м;
• от границ соседнего надела до дачного дома и стволов высоких деревьев — 3 м, до вольеров с животными и птицами — 4 м, до стволов деревьев средней высоты — 2 м, до других строений и кустарников — 1 м.

Обязательными противопожарными нормативами определяются минимальные расстояния  между строениями из разных стройматериалов:

• из негорючих (бетон, камень) — 6 м, а если у них перекрытия из дерева, то от 8 м;
• из горючих (дерево) — от 15 м;
• из горючих с другими видами — 10 м.

Рекомендуемые требования — это местные правила, которые относятся к расположению, этажности и размерам жилых строений. Они зависят от наличия инженерного оборудования, рельефа, проекта застройки района и региональных традиций. Все обязательные нормативы нужно соблюдать при формировании документации генплана.

Где заказать генплан и цены

Разработкой генплана со сбором необходимого комплекта документов и регистрацией в госорганах занимаются специальные организации. Стоимость их услуг не фиксирована, но обычно зависит от площади надела и составляет порядка 1,5 тысяч рублей за 1 кв. метр. Для больших участков могут быть скидки. На цену также влияют сложность рельефа, плотность застройки, пожелания по стилистике.

Советы по зонированию территории

При составлении генплана участок желательно разделить на функциональные зоны, которые условно делят на:

• жилую — любые строения, где будет жить семья;
• хозяйственную — бытовые постройки, мастерские, сараи для животных, компостная яма, баня и т. д.;
• релаксационную — места для отдыха, игр и развлечений, например, детская площадка, мангал, декоративные уголки, качели, беседка, бассейн;
• зеленую — сад, огород, парники, теплицы;
• входную — въезд на участок и проход к дому, гараж.

Для рационального использования территории и создания комфортного и практичного пространства важно учитывать такие принципы планировки:

• начинать работу с выбора места для жилого дома и от него выполнять разбивку территории на зоны;
• хозяйственные объекты располагать дальше от красной линии, а все здания — с северо-западной или северной стороны для защиты территории от ветра, но сохранения достаточной освещенности;
• на вытянутых наделах хозпостройки и сараи с животными размещать отдельно от жилого дома;
• выдерживать единство стиля при благоустройстве территории.

На участках разной площади зонирование имеет свои особенности.

Варианты генпланов для участков разной площади

Если территория небольшая, например, 6 или 8 соток, тогда на ней кроме жилого дома можно разместить такие постройки:

• туалет, сарай и другие бытовые объекты — на 15 м2;
• гараж или место для стоянки авто — 8 м2;
• огород и теплицу — 120 м2;
• игровую зону и место для игр — 75 м2.

Также на участке хватит места для разбивки цветников и клумб, укладки садовых дорожек. Обычно наделы такой площади используются как дача. Поэтому для дома отводится немного места. На свободной территории высаживают вишни, груши, сливы и другие фруктовые деревья, а также ягодные кустарники.

На 10 или 12 сотках уже можно разместить больше объектов, например, в релаксационной зоне построить бассейн, беседку, выделить место для мангала и барбекю. Также появляется больше возможностей для ландшафтного озеленения и зонирования.

Генплан участка 10 соток

Еще больше объектов можно расположить на площади 15, 20 соток. При разработке генплана нужно выделить входную зону с гаражом, расположенную дальше от жилого дома, но имеющую удобный доступ к нему. К дому можно пристроить веранду или сделать террасу и мансарду. Обычно место рядом выделяют для зоны отдыха, спортивной и детской площадок. А декоративное озеленение осуществляется с использованием фонтанчиков, альпийской горки, садовых фигурок и других элементов.

Без разработки генерального плана нельзя вести строительство на участке. Поэтому важно составить его в соответствии со всеми требованиями и обязательными нормами. Но нельзя забывать о комфорте и внешней привлекательности территории. Она должна нравиться тем, кто будет жить и отдыхать там.

Кадастровый план земельного участка

Получить кадастровый план земельного участка в настоящее время можно разными способами:

• лично, обратившись в местное отделение Росреестра или МФЦ с соответствующим заявлением;
• по почте, отправив заявление в Росреестр;
• через представителя;
• онлайн — на сайте Росреестра или через портал «Госуслуги».

До 2014 года для получения кадастровой документации можно было обратиться в БТИ, однако позднее организацию включили в состав Росреестра, поэтому теперь подобные вопросы решаются здесь.

Как получить кадастровый план на землю

Где можно получить кадастровый план помещения или земли? Как уже было сказано выше, нужно обратиться в Росреестр. Это можно сделать лично или онлайн. Для этого необходимо заполнить заявление, представленное на сайте кадастровой палаты, подать его в компетентные органы и получить нужную документацию.

Вся процедура получения плана проходит в несколько этапов.

Сбор документов

В первую очередь для получения плана нужно собрать документы. Если хоть одна важная бумага не будет подана в компетентные органы, вам могут отказать в выдаче кадастрового плана, что приведет к неоправданной потере времени и денег.

Особенно важно тщательно подойти к задаче сбора документов, если объект недвижимости не зарегистрирован в кадастровом реестре. В этом случае пакет документов для постановки на учет и получения плана будет включать в себя:

• правильно заполненную заявку от собственника;
• удостоверение личности заявителя (собственника или законного представителя);
• документацию, подтверждающую право владения недвижимостью;
• межевой план;
• акт согласования границ с собственниками смежных участков;
• документацию, подтверждающую отсутствие ограничений на земле;
• справку, подтверждающую принадлежность участка к определенной категории землепользования.

Если регистрируемый участок находится в долевой собственности, то для его кадастровой регистрации потребуется бумага, которая подтвердит право заявителя на его долю.

При сборе документов нужно учитывать, что межевой план, без которого регистрация может оказаться невозможной, необходимо заказывать у предприятий, специализирующихся на землеустроительных работах. В большинстве случаев межевание занимает определенное время и требует дополнительных финансовых расходов, поэтому о его проведении необходимо позаботиться заранее.

Если участок уже поставлен на учет в Росреестре, то для получения плана требуется меньше документов:

• заявка по установленному образцу от собственника;
• квитанция об оплате госпошлины;
• удостоверение личности заявителя;
• документы, подтверждающие право заявителя на земельный участок;
• кадастровый номер земельного участка.

Для получения кадастрового плана нужно заплатить пошлину, размер которой составляет 200 рублей для физических лиц и 600 рублей для юридических.

Подача заявки

После сбора и дополнительной проверки всего пакета документов можно переходить к следующему этапу — подавать заявку на получение кадастрового плана.

Заявка вместе со всеми собранными бумагами передается в местное отделение Росреестра. Факт принятия документов должна подтверждать выданная работниками организации расписка, которая потребуется для получения плана.

Вне зависимости от того, куда будут подаваться документы (в Росреестр или МФЦ), процедура их подачи ничем не отличается. Разница заключается только в сроках изготовления и получения плана.

Получение кадастрового плана

В момент подачи документов собственнику будет объявлен ориентировочный срок изготовления плана, после его истечения нужно снова обратиться в Росреестр или МФЦ. При себе необходимо иметь не только паспорт, но и выданную расписку о приеме всего перечня необходимых документов.

Сроки изготовления

Действующее в России законодательство определяет не только, где и как получить кадастровый план, но также и сроки его подготовки уполномоченными органами. В соответствии с законом, на выдачу всей запрошенной информации по заявке собственника отводится не больше 5 рабочих дней.

При этом необходимо учитывать, что срок изготовления в 5 дней актуален только в том случае, если заявка подается напрямую в Росреестр. Если заявление будет передано в МФЦ, то документы будут подготовлены через 5 рабочих дней с момента, когда бумаги доставят в Росреестр.

На практике доставка документации в Росреестр и пересылка обратно в МФЦ для передачи собственнику земли занимает дополнительно 2-3 рабочих дня. Об этом заявителя обязательно уведомляют при передаче пакета документов.

Сроки действия

Мы разобрались, как получить кадастровый план территории. Теперь встает новый вопрос: сколько данная бумага будет действительна? Важная особенность документа в том, что он не имеет срока годности, то есть он может очень долго оставаться актуальным, пока не изменятся топографические сведения.

При этом замена паспорта может потребоваться в ряде случаев, к примеру, при изменении технических характеристик и параметров земли.

Кадастровый паспорт может потребовать замены в следующих ситуациях:

• смена ФИО владельца;
• изменение места регистрации владельца;
• изменение адреса участка земли;
• смена вида разрешенной эксплуатации земли;
• изменение внешних границ участка.

Каждые пять лет требуется принудительная инвентаризация всех объектов имущества. После истечения срока действия одного документа об инвентаризации собственнику обычно требуется получить новый кадастровый паспорт, однако напрямую это не прописано в законодательстве.

Если по истечении пяти лет на вашем участке не произошло существенных изменений, замена кадастрового плана не требуется.

Возможные трудности и как их избежать

Чтобы максимально оперативно получить все бумаги на землю, нужно не только понять, где заказать кадастровый план территории, но еще и ознакомиться с нюансами данной процедуры, а также возможными «подводными камнями», способными привести к проблемам.

Случаются ситуации, когда документы не выдаются заявителю, хотя он предоставил весь необходимый пакет бумаг. Это является прямым нарушением его прав, вследствие которого можно смело обращаться в вышестоящие органы или в суд.

Существует целый ряд оснований для жалоб:

• нарушение сроков оказания услуги;
• неправомерный отказ в выдаче документации;
• требование сотрудников Росреестра или других органов предоставить дополнительные документы, не указанные в законодательстве;
• отказ в принятии пакета документов без обоснования причин, хотя были предоставлены все необходимые бумаги в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Жалоба на сотрудников Росреестра должна быть подана руководителю местного отделения. По закону, такие заявки от граждан должны рассматриваться не дольше 15 дней с момента получения.

Альтернативные способы получения

Оформить кадастровый план земельного участка сегодня можно без личного посещения контролирующих органов. Все государственные службы располагают собственными сайтами в интернете, где большинство услуг можно получить в режиме онлайн.

Оформление заявки через сайт удобно по нескольким причинам. Самое главное — это намного быстрее, чем посещение физического представительства организации. Заявителю не придется тратить время на поездку по нужному адресу и стоять в длинных очередях.

Процедура получения кадастрового плана квартиры онлайн:

• зайти на официальный сайт Росреестра;
• выбрать вкладку «Электронные сервисы и услуги»;
• выбрать нужную вам услугу, предоставляемую Росреестром;
• вписать адрес, кадастровый номер и координаты участка, на который нужно получить план;
• нажать на кнопку «план ЗУ» во всплывающем окне.

Последние нововведения в законодательство, а также активное развитие онлайн-сервисов предоставления государственных услуг способны существенно упростить нашу жизнь, не сталкиваться с бюрократией и получать нужные документы быстро и без нервотрепки. Мы рекомендуем пользоваться этими возможностями, чтобы избежать проблем и временных потерь, которые бывают при личном посещении государственных органов.

Итак, теперь вы знаете, как получить кадастровый план земельного участка. И если вы задумались о строительстве дома на своей земле, обращайтесь в компанию Render House. Мы возводим качественные коттеджи по индивидуальным и типовым проектам.

Что означает понятие?

Планировка земельного участка – это упорядоченное размещение построек и различных функциональных зон на ограниченной территории, в соответствии с пожеланиями владельца объекта недвижимости и соблюдением требований действующих нормативов, в частности:

• Меры по обеспечению пожарной безопасности.
• Санитарно-эпидемиологические ограничения.
• Возможность и удобство обслуживания объектов инженерной инфраструктуры.
• Соблюдение внутренних правил в посёлке, городе или регионе, где планируется освоение приусадебного участка.
• Обеспечение рекомендуемого соотношения площадей пятна застройки и объектов инфраструктуры, исходя из градостроительных нормативов.

Внимание! При отсутствии системного и логически обоснованного планирования, все зоны на участке располагаются хаотично, лишены функциональной связи, что доставляет большой дискомфорт для жильцов при эксплуатации объекта.

Зачем это делать с участком?

Планировка земельного участка выполняется для достижения комфортного проживания хозяев после полного освоения территории.

На повышение качества жизни влияют многие показатели:

• Ориентация жилого дома относительно частей света для обеспечения норм по инсоляции помещений.
• Удобное расположение парковочной зоны с въездными воротами.
• Правильное размещение периферийных построек – хозблоков, бань, беседок, гостевых зданий.
• Корректное использование свободной площади под обустройство зон отдыха, детских и спортивных площадок, газонов, огородов и зелёных насаждений.
• Организация логической связи между объектами, в виде дорожек с твёрдым покрытием, ступеней, пандусов при каскадном зонировании.

Планировка участка также решает такие проблемы, как организация искусственного освещения, автополив газонов, система наружного видеонаблюдения и обустройство других средств для безопасного и комфортного проживания.

Нормативные документы

При освоении участка под ИЖС в частном секторе, чтобы избежать претензий государственных структур в будущем, следует руководствоваться нормативными документами, регламентирующими правила размещения объектов и функциональных зон:

• СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».
• Ст. 30 ГрК РФ «Правила землепользования и застройки».
• СНиП 30-02-97* «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения».
• Ст. 12 ФЗ №52 «Санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке».

Доскональное следование данным документам обеспечит не только повышенную безопасность при эксплуатации земли, но также значительно повысит уровень комфорта её владельцев.

Нормы и требования

В соответствии с содержанием перечисленных выше нормативов, при размещении застройки на собственном земельном участке, следует учитывать следующие требования:

• При наличии общей границы с соседними участками, любое капитальное сооружение размещается не ближе, чем в 3 м от смежного забора.
• При наличии красных линий развития дорог, которым присвоен определённый статус, при размещении застройки, следует выдерживать расстояние не менее 5 м от этих ограничений. При наличии красных линий от внутрипоселковых проездов, расстояние допускается сократить до 3 м.
• Скатная кровля не должна свисать над соседней территорией, во избежание попадания на неё ливневых стоков.
• Между соседними зданиями, в зависимости от их назначения и уровня ответственности, выдерживается противопожарный разрыв от 10 м и более.
• При размещении бани на участке, следует выдерживать минимальную дистанцию от фасада основного здания не менее 6 м.
• Баня не может располагаться вплотную к забору соседнего участка – минимальное расстояние 1 м.
• При размещении инженерных сооружений – скважины и септика, между ними выдерживается минимальный санитарный разрыв 8 м.

Если при планировке участка владелец пренебрегает указанными выше нормами, при проверке их соблюдения надзорными органами возможно наложение административных санкций, вплоть до выдачи постановления о сносе возведённых объектов капитального строительства.

Проект земельного планирования

Проект планировки земельного участка – это официальный графический документ с текстовым приложением, разрабатываемый силами аттестованных архитекторов проектной организации, который содержит в себе следующие сведения:

• Границы земельного участка, в соответствии с топографической съёмкой.
• Красные и чёрные высотные отметки, с учётом организации рельефа с балансом земляных масс, устройством насыпей и выемок.
• Размещение пятен застройки под объекты капительного строительства, с учётом градостроительных, противопожарных, конструктивных и санитарно-эпидемиологических нормативов.
• Зонирование территории, в соответствии с пожеланиями заказчика и существующими планировочными ограничениями.
• Каждый ППТ ЗУ содержит краткую пояснительную записку с обоснованиями принятых в проекте решений и таблицу ТЭПов (технико-экономических показателей), с расчётом баланса территории.

Все проектные решения, выполненные силами профессиональных архитекторов, регламентированы ГрК РФ, а также СП 30-102-99, упомянутыми выше. В пояснительной записке архитектор указывает ссылки на данные нормативы.

Как он выглядит?

В соответствии с действующим законодательством, документ имеет стандартный вид – проект оформляется в виде готового тома с титульным листом, пояснительной запиской и графическими материалами.

Схема

Схема планировки ЗУ – это графический раздел архитектурного проекта, на котором отображаются следующие объекты:

• Границы земли с определённым видом разрешённого использования, назначенные в процессе межевания территории.
• Все планируемые к размещению объекты капитального строительства.
• Проезды, проходы с твёрдыми покрытиями, зоны благоустройства, размещённые, согласно замыслу архитектора, заданию от заказчика и действующими нормативами.
• Сводный план инженерных сетей с учётом обременений и правил размещения технических объектов.
• Существующие объекты, зелёные насаждения и другие элементы, отображённые на топосъёмке, подлежащие сносу, рекультивации или сохранению.

При разработке схемы планировки ЗУ, все функциональные зоны должны иметь логическую связь с прилегающими территориями, находящимися за пределами рассматриваемого участка. Так, во внимание принимаются существующие подъездные пути, инженерные коммуникации, а также объекты капстроительства, принадлежащие соседям.

Зонирование ЗУ с частными домами

При организации планировки территории земельного участка, архитекторы руководствуются определёнными принципами и правилами, от соблюдения которых зависит комфорт владельцев:

• Зонирование ведётся с учётом климатических параметров, розы ветров, а также рельефа земельного участка.
• В зависимости от площади территории, под размещение объектов капитального строительства выделяется от 10% до 20% земли. Остальные зоны подразумевают организацию объектов инфраструктуры – рекреационных и спортивных площадок, огорода, газона, садовых деревьев и других элементов комфорта.
• Для комфортной эксплуатации участка, все объекты и зоны должны быть равномерно распределены по всей площади, с соблюдением безопасных расстояний между ними.
• При размещении объекта капитального строительства и основных функциональных зон, учитывается ориентация по сторонам света – каждое жилое помещение должно инсолироваться не менее 2 часов в сутки для естественного обеззараживания пространства под воздействием ультрафиолета.
• В то же время, жилые комнаты не должны перегреваться, чтобы не вызвать дискомфорт хозяев при их эксплуатации.
• Полноразмерные деревья должны высаживался с учётом их роста через несколько лет. По мере увеличения в размерах, кроны начинают затенять важные части участка или комнаты дома, способствуя размножению насекомых.
• При размещении детских игровых зон желательно обеспечить их видимость с любой из сторон участка.
• Дома следует располагать только с надветренной стороны.
• Септики и скважины стоит размещать в разных концах участка, но недалеко от дороги для возможности обслуживания сооружений с помощью грузового автотранспорта.

Правильное зонирование обеспечит комфорт при эксплуатации участка на долгие годы, и хозяин не захочет что-то перестраивать для улучшения качества жизни.

Главные особенности проектирования

Планировка и зонирование ЗУ во многом зависят от его площади, формы и особенностей рельефа. В зависимости от основных параметров, архитекторы выбирают разные планировочные схемы, каждая из которых подробно описывается ниже.

По назначению

В зависимости от существующих территориальных ограничений, формы и габаритов участка, выбираются разные типы планировки при назначении основных функциональных зон:

• Горизонтальное планирование – все зоны располагаются одна за другой, последовательно – от дороги, в глубину участка. Чаще всего, архитекторы размещают цветники и зоны парковки около фронтальной границы, далее – пятно застройки основного жилого дома, за ним – последовательно, рекреационные зоны, детские площадки, сад, огород, баня и хозпостройки.
  Такая схема зонирования является одной из самых популярных при организации участков от 4 до 12 соток.
• Вертикальное зонирование – используется при широких участках квадратной формы, когда основное здание можно двигать вдоль фронтальной границы, а баню и хозблок с гаражом размещаются по разным углам территории.
• Каскадное – удобно при перепаде рельефа, когда требуется устройство подпорных стен и сообщения между зонами посредством организации ступеней, пандусов.
• Центральное – характерно для участка округлой формы. По центру территории назначается пятно застройки жилого дома, вокруг него – равномерно распределены периферийные территории.

В особых случаях, заказчики выбирают другие формы планировки, которые зависят от организации нестандартных зон, например, теннисных кортов или мастерских, велосипедных дорожек, бассейнов и других объектов инфраструктуры.

В зависимости от формы

Форма участка земли также имеет немаловажное значение при зонировании основных объектов.

Треугольный

Нестандартная форма является, как правило, побочным продуктом межевания поселковой территории. Чаще всего, такие участки остаются после стандартной прямоугольной нарезки.

При их планировании учитываются длины сторон, величины углов и другие планировочные параметры. Здание размещается либо вдоль диагонали, противоположной фронтальной границе, либо по центру территории, с дальнейшим каскадным зонированием.

Г-образный

Такие участки, чаще всего, являются результатом межевания при наследственном деле внутри одного большого надела, либо присоединения двух соседних территорий. При их планировании учитываются соотношение сторон, ширина каждой из поворотных частей. Зонирование назначается по индивидуальному проекту.

Прямоугольный

Классический тип участка, который, чаще всего, предлагается в составе посёлка или СНТ. При планировании используется горизонтальная или каскадная схема распределения функциональных зон. Положение дома может быть, как передним, так и задними или центральным, в зависимости от пожеланий владельца и размеров земли.

Квадратный

По мнению риелторов, такая земля считается наиболее рентабельной и не теряет в стоимости, вне зависимости от изменения рынка недвижимости. Планирование такого участка сильно зависит от его площади.

При соотношении сторон 20×20 м предполагается фронтальное размещение жилого дома и горизонтальное зонирование. Территория с габаритами 40×40 м и более удобна при угловом или центральном расположении пятна застройки.

При правильном подходе при организации планировки, форма участка никак не влияет на комфорт владельцев при его эксплуатации. Размещение основных функциональных зон, объекта жилой застройки и путей сообщения между ними во многом диктует рациональность использования земли.

По ширине

В зависимости от ширины ЗУ архитекторы предлагают разные варианты зонирования с нужным соотношением площадей застройки к вспомогательным элементам:

• Широкие участки – считаются наиболее удобными для размещения построек любого типа. При выборе зонирования, архитекторы руководствуются классическими градостроительными нормами, располагая въездную группу с гаражом, жилой дом, а также баню и элементы благоустройства по классической методике.
• Узкие участки – чаще всего, не оставляют свободы для творчества. Жилой дом располагается по центру узкой стороны, во фронтальной или задней части территории с соблюдением минимально допустимого противопожарного разрыва до границы.
  Элементы благоустройства зонируются параллельно, в горизонтальном направлении. При перепаде рельефа – организуются каскады. Нередко используется схема проходного дома – чтобы попасть на задний двор нужно использовать черный вход.

Узкие участки часто предназначены для размещения таунхаусов, когда стены соседних домов сопрягаются друг с другом, а окна расположены только на фронтальных или задних фасадах.

По расположению

В зависимости от расположения и особенностей межевания территории, выделяются 2 типа земельных участков:

• Серединный – 2 или 3 границы прямоугольной территории являются общими с прилегающими участками земли. При планировке таких территорий учитывается расположение въездных ворот и калитки с фронтальной стороны, где располагается подъездная дорога. Все прочие объекты назначаются по классической схеме, в зависимости от площади.
• Угловой – предполагает больше возможностей для креативного зонирования – участок такого типа имеет 2 или более свободных границ, со стороны которых может быть организован подъезд.
  Размещение здания предполагается с использованием центральной, фронтальной или задней планировочной схемы, а элементы благоустройства могут разделяться на несколько отдельных функциональных зон, соединённых между собой дорожками.

Важно! Угловые участки, чаще всего, имеют большую рентабельность и коммерческую стоимость. При правильном подходе, владелец получает возможность значительно увеличить его площадь, благодаря прирезке территории.

По сторонам света

При разработке проекта планировки ЗУ архитекторы также учитывают такие важные ограничения, как ориентация относительно сторон света:

• Чертёж и геоподоснова выполняются таким образом, чтобы направление севера было всегда сверху.
  В таком случае можно безошибочно расположить все основные и вспомогательные объекты, учитывая коэффициент естественной освещённости.
• Жилой дом размещается таким образом, чтобы в сторону севера были направлены все нежилые помещения, которые не предназначены для длительного пребывания людей. Спальни, гостиные, детские и другие комнаты должны удовлетворять нормам инсоляции.
• Детские, рекреационные и спортивные площадки также должны инсолироваться не менее 2 – 4 часов в сутки.
• Плодовые деревья располагаются на участке таким образом, чтобы получать достаточное для развития кроны и плодов количество солнечного света.
• При планировке земли учитывается характер её использования – если люди чаще пребывают в функциональной зоне вечером, следует размещать её с востока, утром – с запада. Это условие помогает обеспечить естественную тень и инсоляцию в нужное время.

При выполнении норм по попаданию ультрафиолетовых лучей, значительно снижается риск развития простудных и вирусных заболеваний жильцов.

По количеству соток

При планировке участка, одним из важнейших показателей является его площадь, от которой зависит соотношение пятна застройки к зонам благоустройства, а также схема размещения всех объектов:

• 4 сотки. Такой участок не располагает к креативному планированию. Чаще всего, бывает квадратной или прямоугольной формы. При зонировании используется центральная или горизонтальная схема. Площадь застройки может доходить до 40%
• 5 соток. Территория мало чем отличается от предыдущего варианта. При правильной форме хорошо подходит горизонтальное зонирование.
• 6 соток. Классический земельный надел, выделяемый дачникам в советское время. На такой земле оптимально располагается дом 6×6 м, в 5 м от фронтальной границы, хозблок 4×4 или 3×6м, а также небольшой огород, рекреационная зона, газон и несколько садовых деревьев.
• 7 соток. Лишние 100 метров к такому прямоугольному участку позволяют увеличить комфорт, путём постройки небольшой бани с открытой верандой и зоной барбекю.
• 8 соток. При прямоугольном участке и фронтальном расположении жилого дома с габаритами 7×7 м, центральная часть территории остаётся свободной для постройки стационарной беседки, где можно организовать небольшую летнюю кухню и зону отдыха.
• 9 соток. Если такой участок предлагается с квадратной конфигурацией 30×30 м, архитектор нередко организует центральное расположение жилого дома с габаритами до 8×8 м и грамотным членением основных функциональных зон с разной ориентацией относительно сторон света.
• 10 соток. Именно с такой площади на рынке недвижимости, чаще всего, начинаются предложения по приобретению земли под ИЖС. На площади в 1 тыс. м2 допускается размещение капитального кирпичного сооружения в углу фронтальной части, въездной зоны, бани, а также огорода с теплицами (о планировке с баней и гаражом — здесь).
• 12 соток. Нередко формируется путём объединения 2 смежных участков с габаритами 20×30 метров в СНТ. Такая широкая территория располагает к вертикальному членению всех функциональных зон, вдоль длинных границ.
• 15 соток. Достаточно большой участок, на котором можно легко построить коттедж с площадью до 250 м2, баню, беседку, вспомогательную хозяйственную постройку и гараж на 2 машины (о проектировании участка с баней и гаражом — тут).
  Такие капитальные сооружения займут не более 20% всей площади, и у дизайнера останется место для каскадного зонирования рекреационных зон, детских и спортивных площадок, а также других элементов благоустройства.
• 16 соток. Такие участки считаются наиболее ценными при габаритах сторон 40×40 м. Жилой дом часто располагается в углу. На противоположной стороне от въезда, в дальнем конце, владельцы возводят баню с верандой, а вдоль задней границы разбиваются грядки. Центральная зона отдаётся под мангал, беседку со скамейками и столом. Нередко, рядом с баней организуется летний бассейн.
• 20 соток. Большой земельный надел, предназначенный для строительства каменного или бревенчатого дома, с площадью до 300 м2, а также богатым набором спортивных и детских площадок, летней веранды при доме или бане, обширном саде с плодовыми полноразмерными деревьями.
• 25 соток. Одно из наиболее ценных предложений на рынке загородной недвижимости – габариты земли 50×50 метров. В таких случаях архитекторы предлагают буквально любые варианты зонирования – с центральным, угловым, фронтальным или задним расположением основного дома.
• 30 соток. На участке с такой площадью допускается размещение гостевого дома над гаражом для обслуживающего персонала, бани с бассейном, вольеров для собак, искусственного водоёма, альпийских горок, обширной летней кухни с беседкой и других вариантов благоустройства.

При освоении участков с площадью от 20 соток и более, владельцам следует продумать прокладку силового кабеля и установку дополнительного искусственного освещения. Как правило, фонарей, распложённых на фасаде дома, крыльцах, верандах и вдоль забора, не хватает для комфортного пребывания в весеннее время.

Размещение домов на территории

В зависимости от конфигурации, площади, расположения участков и их естественного рельефа, архитектор выбирает разные варианты размещения жилых домов:

• При стандартной территории до 10 соток, как правило, принимается фронтальное расположение здания с габаритами до 7×7 м и организацией заднего дворового пространства.
• Узкие участки располагают к заднему размещению жилого дома и дворовой территорией перед ними.
• Большие квадратные территории с габаритами от 30×30 м и более, наиболее комфортны при угловом размещении всех построек.
• Нестандартные треугольные или многоугольные участки предполагают дом с прямоугольной конфигурацией, расположенный вдоль одной из границ.
• Участки круглой, треугольной или квадратной формы, с площадью от 16 соток, наиболее удобны при красиво оформленном ландшафтном дизайне с центральным размещением основного здания.

При оформлении индивидуальных проектов, что особенно актуально для многоугольных угловых территорий, заказчики просят разместить здание в углу участка, вплотную к забору по двум смежным границам. Такое функциональное зонирование даёт широкие возможности для организации зон благоустройства.