Статья 46.9 ГрК РФ. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества

Почему лучше заказывать отсыпку грунта и выравнивание участка в М-СтройПроект

• Контроль качестваКонтроль качества рекультивации земли в промышленных зонах означает постоянный контроль как с нашей стороны, так и со стороны заказчика. Видеонаблюдение 24/7 и проживание на месте рабочих и прораба (то есть контролера) означает постоянную вовлеченность в процесс отсыпки и выравнивания. Участок не бросается ни на минуту, а постоянно находится под контролем. Заказчик контролирует процесс и понимает, что на участок никогда не завезут мусор под видом грунта.
• Собственная спецтехника и специалистыНаличие собственной спецтехники позволяет приступить к заказу оперативно, не надеясь на сторонних подрядчиков. Геодезисты и другие специалисты приступят к заказу в день звонка.
• Берем на себя дополнительные работыГотовы приступить к созданию дренажа, въезда на участок и иным работам по организации территории.

Мы предлагаем полный цикл работ по отсыпке грунта и выравнивание участка, а также грамотную организацию процесса, включая оформление необходимых документов. Гарантируем максимально быструю и эффективную работу, которая соответствуем всем нормам законодательства России и требованиям заказчика.

На участке проведены инженерно-геодезические и инженерно-геологические изыскания.

Оформлен градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с разрешением строительства комплекса промышленных объектов.

Основные разрешенные виды использования земельного участка:

Тяжелая промышленность (Размещение объектов капитального строительства горно-обогатительной и горно-перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции судостроения, авиастроения, вагоностроения, машиностроения, станкостроения, а также другие подобные промышленные предприятия, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон, за исключением случаев, когда объект промышленности отнесен к иному виду разрешенного использования);

Легкая промышленность (Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для текстильной, фарфоро-фаянсовой, электронной промышленности)

Нефтехимическая промышленность (Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для переработки углеводородного сырья, изготовления удобрений, полимеров, химической продукции бытового назначения и подобной продукции, а также другие подобные промышленные предприятия)

Строительная промышленность (Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции)

Склады (Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов)

Недропользование (Осуществление геологических изысканий; добыча полезных ископаемых открытым (карьеры, отвалы) и закрытым (шахты, скважины) способами; размещение объектов капитального строительства, в том числе подземных, в целях добычи полезных ископаемых; размещение объектов капитального строительства, необходимых для подготовки сырья к транспортировке и (или) промышленной переработке; размещение объектов капитального строительства, предназначенных для проживания в них сотрудников, осуществляющих обслуживание зданий и сооружений, необходимых для целей недропользования, если добыча полезных ископаемых происходит на межселенной территории)

Материал статьи взят из открытых источников

Остались вопросы к адвокату по данной тематике?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Всё более распространённой проблемой для собственников и арендаторов участков является вхождение в зоны комплексного развития территории (КРТ) устанавливаемые в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).

Так, например, в Московской области очень большие территории накрыты зоной КРТ (см. рис.

Рис. Выкопировка Карты градостроительного зонирования с установленными территориями, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории ПЗЗ Ленинского городского округа Московской области (отмечены розовым цветом)

Многими правообладателями, как показывает опыт работы Правового центра «Два М» в данной сфере, вхождение земельных участков в зону КРТ расценивается как полный запрет на строительство и совершение каких-либо действий с участком до тех пор, пока не будет запущена сложная и многоэтапная процедура комплексного развития территории, или участок не будет исключён из зоны КРТ новой редакцией ПЗЗ. Действительно, зона КРТ накладывает существенные ограничения в части использования земельного участка, однако есть отдельные исключения, которым посвящена моя статья.

Что такое КРТ?

Комплексное развитие территории представляет собой совокупность мероприятий, направленных на качественное улучшение определенной территории путем ее застройки новыми объектами с одновременным развитием и устройством необходимой и полезной инфраструктуры для создаваемых объектов. Она предполагает заключение договора о развитии территории с привлечёнными инвестором или правообладателями участков, разработку проекта планировки и дальнейшую застройку в соответствии с этим проектом.

По смыслу данной процедуры она должна применяться к строительству достаточно крупных объёмов недвижимости (кварталы жилых домов, промышленные комплексы и т. ), требующих серьёзных вложений в инфраструктуру. Однако на практике зоны КРТ нередко устанавливаются в отношении:

– небольших участков, масштабы строительства на которых не требуют применения сложных процедур комплексного развития;

– существующей жилой или промышленной застройки при отсутствии острой необходимости её сноса;

– участков, размежёванных под ИЖС или садоводство и уже проданных конечным покупателям.

Особую остроту проблеме придаёт то, что от установления зоны КРТ в ПЗЗ до начала реализации данной процедуры могут пройти годы или она может вообще не начаться.

Об установлении зоны КРТ

В этом материале я рассмотрю ситуации, когда зона КРТ установлена в правилах землепользования и застройки.

В соответствии с ч. 30 Градостроительного кодекса РФ в ПЗЗ должны предусматриваться зоны, запланированные для осуществления в будущем КРТ. И в большинстве утверждаемых в настоящее время ПЗЗ такие зоны предусматриваются в достаточном количестве. При этом, установление такой зоны в ПЗЗ отнюдь не означает, что процедура КРТ начнётся немедленно.

Так, после установления зоны КРТ в ПЗЗ либо уполномоченный орган должен опубликовать проект решения о КРТ, либо с соответствующей инициативой могут выступить правообладатели недвижимости в зоне КРТ. Только затем, после ряда промежуточных этапов, уполномоченным органом принимается решение о КРТ либо заключается договор о КРТ с правообладателями участков. А многие ограничения для владельцев участков наступают только после принятия решения о КРТ, а не с момента установления соответствующей зоны в ПЗЗ.

Стоит иметь в виду, что законом не определен предельный максимальный срок от установления зоны КРТ до начала данной процедуры (принятия решения о КРТ). Соответственно, процесс принятия решения о КРТ может растянуться на долгое время, либо решение о КРТ может быть вообще не принято. Особенно с учётом что зоны КРТ нередко устанавливаются в ПЗЗ на площадях, явно превышающих возможности инвесторов по их освоению в разумные сроки. Следовательно, правообладатели земельных участков, в отношении которых в ПЗЗ отражена зона КРТ, безосновательно могут остаться в «подвешенном» состоянии на неопределенный период.

Что разрешено до момента принятия решения о КРТ?

Итак, какие же действия возможны на земельном участке, включённом в зону КРТ в ПЗЗ, до момента принятия решения о КРТ?

1) Относительно возможности изменения ВРИ земельного участка, расположенного в зоне КРТ согласно сведениям ПЗЗ конкретного муниципального образования

Для зон КРТ, как и для «обычных» территориальных зон в ПЗЗ предусматриваются, в частности, возможные к выбору правообладателем ВРИ.

Сделать такой выбор в «обычном» порядке без дополнительных разрешений и согласований правообладатель земельного участка вправе до момента принятия решения о КРТ.

Такой вывод следует напрямую из нормы закона, а именно части 4. 1 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ – со дня принятия решения о КРТ и до дня утверждения документации по планировке территории, изменение ВРИ не допускается. Соответственно, до этого момента действуют общие нормы о свободном выборе ВРИ (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Вышеизложенное находит также отражение и актуальной судебной практике.

«Ограничение на изменение вида разрешенного использования при комплексном развитии установлено только на период до утверждения документации по планировке территории.

2) Относительно возможности межевания пустого земельного участка, входящего по ПЗЗ в зону КРТ

Межевание участков регламентировано нормами статей 11. 2 и 11. 3 (для публичных земель) Земельного кодекса РФ.

Прямого запрета на образование земельных участков, находящихся в зоне КРТ по ПЗЗ, Земельный кодекс не устанавливает, за исключением единственного случая – земельный участок предоставлен именно для осуществления КРТ (подп. 1 п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ).

Соответственно, межевать участки мешает только отсутствие предельных параметров (минимальных и максимальных размеров). Так, если для иных территориальные зон такие параметры устанавливаются непосредственно ПЗЗ, то для зоны КРТ, как правило, предусматривается оговорка, что они должны быть определены проектом планировки (который будет разработан только после принятия решения о КРТ). В этой ситуации возникает вопрос, в соответствии с какими параметрами осуществлять межевание (при наличии воли правообладателя, например, разделить свой земельный участок), когда ППТ не принят и неизвестно, будет ли принят вообще.

Суды в таких ситуациях пошли навстречу правообладателям, чьи участки попали в зону КРТ в соответствии с ПЗЗ:

Таким образом, практика признает, что права правообладателя на раздел земельного участка, включенного в зону КРТ, в отношении которой отсутствует ППТ, не должны нарушаться бездействием уполномоченных органов.

3) Относительно возможности формирования земельного участка под ранее законно построенным зданием в целях приобретения права собственности или аренды на него на основании ст. 20 Земельного кодекса РФ

Такая возможность существует у правообладателей земельных участков, расположенных в зоне КРТ вплоть до момента принятия решения о КРТ.

Такой вывод, в том числе, поддерживается устойчивой судебной практикой.

4) Относительно возможности получения градостроительного плана земельного участка, расположенного в зоне КРТ

В соответствии с действующим законодательством отказ в выдаче ГПЗУ в отсутствие утвержденного ППТ является правомерным только в случае, если решение о КРТ уже принято (ч. 4 ст. 3 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, правообладатели имеют право получить ГПЗУ в отношении земельного участка, включенного в зону КРТ, однако решение о реализации которого еще не принято, т. запрет установлен только для периода после принятия решения.

Примечательно, что практика по обжалованию отказов в выдаче компетентными органами ГПЗУ идет по другому пути. Суды зачастую признают отказ правомерным в отсутствие утвержденного ППТ.

Что, в свою очередь, представляется весьма странным при установленном нормативном регулировании и наличии «положительной» судебной практики по признанию незаконными отказов уполномоченных органов в согласовании схем расположения земельных участков при отсутствии заключенного договора о КРТ.

5) Относительно возможности получения разрешения на строительство (РнС) на земельном участке, включенном в зону КРТ, и последующего строительства

Здесь стоит обратить внимание на наличие некоторого противоречия в правовом регулировании.

Так, в силу подп. 7 п. 3 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ подготовка ППТ в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в случае, если планируется осуществление КРТ.

Однако, в то же время ограничение на получение РнС в связи с отсутствием ППТ ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ связывает с моментом принятия решения о КРТ (ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), то есть выдача РнС на земельном участке, включенном в зону КРТ, в отношении которой отсутствует ППТ, может беспрепятственно производится вплоть до момента принятия решения о КРТ.

Таким образом, можно заметить, что однозначного ответа на данный вопрос нет, однако обосновать необходимость получения РнС в отсутствие ППТ можно ссылкой на прямое законодательное регулирование – до момента принятия решения о КРТ (ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), а также на нижеприведенную судебную практику.

При этом если для строительства, для которого требуется РнС, препятствием будет опять же отсутствие предельных параметров застройки, которые должны быть определены ППТ, то для регистрации возведенных жилых домов в рамках «дачной амнистии», а также построенных в упрощенном порядке на основании уведомления (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) такого препятствия нет.

Судебная практика также исходит из того, что правообладатель не должен быть лишен права возводить здания на принадлежащем ему земельном участке при наличии туманной перспективы осуществления КРТ.

Суды первой и апелляционной инстанций пояснили, что «реализация заявителем права на осуществление застройки участка не может быть поставлена в зависимость от действий уполномоченных органов по разработке документации по планировке территории» и «проверка допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке и параметров объекта строительства должна производится с учетом территориального зонирования и градостроительного регламента, действующего на момент подачи уведомления о планируемом строительстве».

Безусловно, режим КРТ служит благой цели при осуществлении масштабной застройки, которая требует соответствующей инфраструктуры.

Радует то обстоятельство, что судебная практика во многих случаях корректирует избыточные ограничения прав сособственников недвижимости, возникающие в связи с установлением зон КРТ.

Вертикальная планировка промышленного участка

Вертикальная планировка участка – это планируемое изменение рельефа путем отсыпки грунта, выравнивание поверхности и другие виды подготовки с целью приспособить участок для строительства.

Геодезическая съемка всей территории становится первым шагом для вертикальной планировки участка. Задача – определить перепад высот, насколько высоко стоят грунтовые воды. В дальнейшем мы выравниваем участок, то есть насыпаем грунт в низины, срезаем холмы и другие возвышенности.

Отсыпка грунта на промышленном участке

Наша компания более 9 лет занимается отсыпкой и планировкой промышленных участков, накопив значительный опыт и довольных клиентов. Завоз грунта, отсыпка участков щебнем, песком и другими типами грунта, а также выравнивание поверхности делают, как правило, для подготовки территории к последующему строительству, благоустройству или продаже.

Смысл отсыпки и выравнивания промышленных участков заключается в том, что некультивированные земли преображаются и повышается их ликвидная ценность. Например, участок, который был заболочен и характеризовался перепадами высоты относительно отметок смежных дорог, становится территорией, пригодной для строительства и последующего развития. Стоимость земли на таких участках увеличивается.

Компания М-СтройПроект засыпает, выравнивает и превращает такой участок в поле, где разрешены строительные работы. Дальнейшие планы зависят от заказчика, поскольку отсыпка и выравнивание участка возможно с дренажом или без дренажа и так далее.

Особенности отсыпки промышленных участков

• Отсыпка промышленного участка отличается прежде всего его размером – от 1 гектара.
• Стоимость грунта отличается в зависимости от типа. Пескогрунт дороже, а суглинок считается самым недорогим.

Преимущества М-СтройПроект при вертикальной планировке промышленных участков

• Видеонаблюдение 24/7Мы устанавливаем видеокамеры. Заказчик, даже находясь в другом городе, в любой момент может увидеть, что происходит на участке, в частности, какой грунт завозится на участок.
• Компетентность в вопросах экологической безопасностиМногие компании не компетентны в вопросах экологической безопасности, то есть сбрасывают непроверенные грунты. После приезда контролирующих органов выясняется, что использовался строительный мусор и отходы в целях удешевления. Мы используем только грунт с подтверждением 5-го класса опасности, то есть неопасный грунт.
• Полностью легальная деятельность в соответствии с законами РоссииМы работает только в рамках закона. На любой самосвал, который завозит грунт на участок будет документ, подтверждающий безопасность грунта. Мы не опасаемся проверок любого государственного органа, которые в последнее время участились. Кстати, это тоже отличает нас от многих конкурентов. Мы оформляем всю документацию.
• Мы беремся за участки с большим перепадом высотыПрофессионализм и опыт работы позволяют браться за большие и глубокие ямы, неофициальные карьеры и другие участки земли с большими перепадами высоты.
• Оформление документов для вертикальной планировки промышленных участковВ зависимости от проекта, оформление документов занимает от 2-х недель для проведения работ по вертикальной планировке промышленных участков, отсыпки грунта и выравниванию поверхности.

Заказать услугу вертикальной планировки промышленного участка

Последовательность выполнения заказа по вертикальной планировке, отсыпке грунта и выравниванию промышленных участков:

• Звонок или заявка с сайта;
• Менеджер уточняет детали, выезд на объект;
• Подписываем договор с фиксированным графиком и стоимостью;
• Начинаем в строго оговоренный срок;
• Окончание и оплата выполненных работ.

Заказывайте услугу по вертикальной планировке, отсыпке грунта и выравниванию промышленных участков у профессионалов с многолетним опытом!