Москва и Санкт-Петербург

Генеральный план

Текущая версия страницы пока не проверялась опытными участниками и может значительно отличаться от версии, проверенной 21 октября 2021 года; проверки требуют 2 правки.

Эта статья описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия), возможно, нарушая при этом правило о взвешенности изложения. Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов.

Генера́льный план (генплан, ГП) в общем смысле — проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий.

Основная часть генерального плана (иногда называемая генеральным планом) — это масштабное изображение, полученное методом графического наложения чертежа проектируемого объекта на топографический, инженерно-топографический или фотографический план территории. При этом объектом проектирования может являться как земельный участок с расположенным на нём отдельным архитектурным сооружением, так и территория целого города или муниципального района.

Генеральный план населённого пунктаПравить

Генеральный план — научно обоснованный перспективный план развития города (применительно к старому городу — его реконструкции и дальнейшего развития) или любого другого населенного пункта. Согласно Градостроительному кодексу РФ, является одним из основных документов территориального планирования.

Любой генеральный план содержит аналитический блок и блок проектного предложения. Каждый из них, в свою очередь, включает в себя графические материалы, представленные в виде карт (схем), и текстовую часть. Среди обязательных схем в составе генплана Градостроительным кодексом РФ предусмотрены:

• схема объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах города;
• схема автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов;
• схема использования территории муниципального образования с отображением границ земель различных категорий, иной информации об использовании соответствующей территории;
• схема границ территорий объектов культурного наследия;
• схема границ зон с особыми условиями использования территорий;
• схема границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
• схема границ зон негативного воздействия объектов капитального строительства местного значения в случае размещения таких объектов;
• схема планируемых границ функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон;
• схемы с отображением зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения;
• карты (схемы) планируемых границ территорий, документация по планировке которых подлежит разработке в первоочередном порядке;
• схема существующих и планируемых границ земель промышленности, энергетики, транспорта, связи.

Генеральные планы городов РоссииПравить

Генплан архитектурного сооружения в пригороде Стокгольма

Генеральный план территории здания, представляющий собой масштабное изображение проектируемого (реконструируемого) здания, сооружения или комплекса на подоснове со схематичным обозначением входов и подъездов к нему, элементов благоустройства и озеленения на прилегающем участке, транспортных путей. Чаще всего генплан представляет собой вид сверху, но в отдельных случаях совмещается с планом первого этажа (так называемый «вскрытый план») проектируемого здания. Наиболее употребительные масштабы для генпланов 1:2000, 1:500, 1:200. В архитектурном проекте образует самостоятельный раздел Генеральный план (ГП). В проектной документации, подлежащей экспертизе, употребляется термин «Схема планировочной организации земельного участка (ПЗУ)» (раздел 2, п. 12 Постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. №87).

В состав основного комплекта чертежей генерального плана на стадии «рабочий проект» включают:

• общие данные по рабочим чертежам;
• разбивочный план;
• план организации рельефа;
• план земляных масс;
• сводный план инженерных сетей;
• план благоустройства территории;
• выносные элементы (фрагменты, узлы)

• Сроки действия генерального плана в нынешнем Градостроительном кодексе прямо не оговариваются.
• В этой связи часто приводится пример американского Хьюстона. См. статью в «New York Times» Архивная копия от 8 июля 2017 на Wayback Machine (англ.)

Грамотная планировка участка на даче и в загородном доме

Обновлено: 22. 2022

Прочитаете за 10-15 минут

Составление плана — первый шаг перед постройкой дома или обустройства приусадебного участка. Он помогает использовать земельный надел с наибольшей функциональностью и значительно ускоряет сам процесс работы.

В этой статье мы расскажем, как правильно выполнить планирование участка, какие инструменты могут ускорить составление плана и что нужно знать перед тем, как приступить к работе. А в работе вам поможет программа Ландшафтный Дизайн 3D.

Windows 11, 10, 8, 7, XP

• Что учесть до начала планировки земельного участка
  Рисуем план участкаПланировка участка в программе Ландшафтный Дизайн 3D Нормы расположения построек на участке
• Рисуем план участка
• Планировка участка в программе Ландшафтный Дизайн 3D
• Нормы расположения построек на участке
• Продумываем зонирование участка
  Хозяйственная зонаГде лучше сделать сад и огородРазмещаем зону отдыхаПродумываем парадную часть
• Хозяйственная зона
• Где лучше сделать сад и огород
• Размещаем зону отдыха
• Продумываем парадную часть
• Как спланировать участок неправильной формы
  Планировка узкого участкаПланировка садового участка с перепадом высотПланировка приусадебного участка треугольной формы
• Планировка узкого участка
• Планировка садового участка с перепадом высот
• Планировка приусадебного участка треугольной формы
• Заключение

Продумываем зонирование участка

Даже если вы работаете с небольшим по размеру участком, для лучшей функциональности его следует разбить на зоны. Это помогает группировать постройки и объекты, относящиеся к одной категории.

Продумывать план приусадебного участка следует исходя из данных, полученных во время подготовки: рельеф, грунтовые воды, тип почвы. Хотя традиционно выделяют четыре зоны, результат зависит от вашей задумки и величины земельного надела.

Хозяйственная зона

К этой категории относятся такие постройки, как сарай, септик, теплица, летняя кухня, баня. Также здесь можно установить гараж, хотя чаще его размещают в зоне подъезда к дому. Расположение объектов продумывается исходя из того, какую функцию они несут.

Вспомогательные постройки вроде сарая можно расположить возле забора

Теплица требует места с максимальным потоком солнечного света, поэтому следите, чтобы возле нее не было деревьев и высоких изгородей. Септик располагается согласно установленным нормам — на определенном расстоянии от забора. Баню лучше установить ближе к дому, чтобы после пропарки не нужно было долго бежать до жилища.

Теплица должна располагаться на открытом участке с наибольшим доступом к свету

Как понятно из названия, данная область участка должна нести наибольшую функциональность. Это значит, что газону здесь не место — дорожки лучше замостить декоративным булыжником или выстлать дощатое покрытие.

Хозяйственная зона должна быть в первую очередь функциональной

Отделяют подзоны в этой части при помощи бордюров, шпалерных насаждений или небольших посадок вроде клумб и плетущихся растений. Зеленые разграничители будут хорошо смотреться рядом с теплицей. Но можно просто визуально разделить их дорожками — это особенно актуально для небольшого участка.

Теплица — единственное место в хозяйственной зоне, где уместны газон и зеленые посадки

Где лучше сделать сад и огород

Зеленые посадки, будь то огород или сад, обычно занимают около 75% от общей площади двора. Как их делить, зависит только от ваших предпочтений: декоративные или полезные посадки. Обычно эти зоны делят пополам, т. на каждую приходится плюс-минус по 30-40%.

Под сад и огород обычно отводится отдельная зона

Грядки лучше всего размещать на окраине участка — так они не будут бросаться в глаза и по ним не пробежится ребенок, который направляется к детской площадке. Рекомендуется заранее продумать систему полива — это могут быть проложенные трубы или просто расположенная рядом с грядками бочка с водой.

Грядки можно обыграть необычными формами — так они станут дополнительным украшением

Кроме полива на будущий урожай также влияет количество солнца. Поэтому стоит учитывать расположение крупных деревьев и высоких построек — их тень может перекрывать грядки. По этой же причине не рекомендуется располагать огород на северной стороне.

Совет: Помимо доступа к солнцу следует учитывать такие факторы, как залежи грунтовых вод, тип почвы и перепады высот. Если на участке неравномерный рельеф, не забудьте защитить будущие посадки от ливней.

Плодовые деревья и кусты обычно высаживаются отдельной группой вдоль границы участка. Также можно расположить посадки точечно по территории двора или выделить под зеленую зону отдельное место.

Размещаем зону отдыха

Данная категория — индивидуальный выбор для каждого человека. Многие отказываются от нее из-за нехватки свободной площади, но если вы работаете с крупным участком или планируете создать задний дворик, зона отдыха будет вполне кстати. Можно разместить:

• патио;
• детскую игровую площадку;
• японский садик;
• барбекю;
• бассейн или другие водоемы;
• беседку.

На небольшом участке можно объединить место для релаксации и садовую область. Если же вы хотите установить сразу несколько объектов, например, барбекю и детскую площадку, их следует разместить на разных площадках.

Стол, четыре удобных стула и зонт от солнца вполне справятся с ролью зоны отдыха

Зона отдыха обычно располагается недалеко от дома, по возможности в месте, защищенном от ветра. Желательно спланировать ее так, чтобы в жаркий день на нее падала тень от высоких построек и деревьев. Отделить от других областей ее можно высокими посадками или декоративными элементами: забором, ширмой, изгородью с повиликой.

Небольшое патио рядом с домом – уже более комфортная зона

Если вы работаете с небольшой территорией либо все свободные места уже распланированы, можно отвести под эту область открытую террасу. Это отличное место для отдыха всей семьей в любое время года: вы сможете дышать свежим воздухом даже во время снегопада или ливня. А вот беседку обычно уводят в глубь сада, ведь часто рядом с ней устанавливается барбекю. Читайте более подробно, как сделать зону отдыха на даче своими руками.

Атмосферная беседка на небольшом удалении от дома

Продумываем парадную часть

Планировка дачи не обходится без парадной части — это территория перед въездом или калиткой снаружи и внутри дворика. Это самая маленькая область, но ее оформлению стоит уделить много внимания, ведь это первое, что видят ваши гости.

Парадный вход – это лицо дома

Оформление области перед калиткой зависит от того, как вы используете эту часть земли. Многие располагают на ней парковку, что накладывает ограничения на дизайн. В этом случае дорожку заливают бетоном или укладывают плитку, а основная декоративная нагрузка ложится на ворота. Если под машину отведена отдельная область, рядом с калиткой и забором можно расположить скамейки и топиарии.

Чаще всего подъезд оформляется под парковку

Что касается внутреннего оформления, обычно на данной области разбивают мини-сад, отделенный от дорожек камнем или декоративным заборчиком. Здесь высаживают клумбы, создают цветник или выстилают газон.

Благоустроенный двор у загородного дома

Как спланировать участок неправильной формы

В идеале планировка осуществляется на правильных прямоугольных участках, но не всегда это возможно. Если вы имеете дело с нестандартной формой земельного надела, придется проявить фантазию, чтобы удачно расположить все нужные зоны.

Для вашего удобства мы показали, как распланировать дачный участок в программе Ландшафтный Дизайн 3D на примере узкого и треугольного надела.

Планировка узкого участка

С вытянутой областью на самом деле даже удобнее работать — на ней проще проводить зонирование, чем на стандартном прямоугольнике или квадрате. В этом случае землю делят в зависимости от количества необходимых зон, располагая их друг за другом.

Идея проектирования узкого длинного пространства

При такой планировке главную жилую постройку не следует устанавливать в глубине — лучше расположить ее на небольшом отдалении от ворот. От калитки дом отделяется дорожкой, рекомендуется оставить место для крытого навеса для авто или садика.

Визуальное расширение пространства на узком участкеПроект сделан в программе Ландшафтный Дизайн 3D

Чтобы визуально сделать такой двор шире, используйте извилистые дорожки, желательно мощенные светлым декоративным камнем. Забор на такой делянке следует делать невысокий, чтобы он не «давил» на небольшое пространство. Лучше отдать предпочтение легким конструкциям, например, натяжной сетке.

Планировка садового участка с перепадом высот

Самый сложный вопрос для тех, кто никогда не занимался ландшафтным дизайном — как распланировать участок с перепадами высот. Когда жилище расположено на склоне, главной сложностью при обустройстве становятся частые перепады рельефа. В таком случае уйдет много времени на то, чтобы гармонично объединять участки разной высоты.

Наиболее часто используемые типы объединения разных высот — небольшие лестницыПроект сделан в программе Ландшафтный Дизайн 3D

На склонах лучше не располагать грядки — при сильных дождях молодые посадки могут пропасть. Но декоративные растения вполне подойдут для того, чтобы визуально сделать такие области более привлекательными. Посадки вроде шиповника помогут укрепить землю и уберечь почву от вымывания.

Высаживайте на таких областях неприхотливые растения

Самый большой недостаток в данном случае состоит в том, что в обязательном порядке следует продумать систему отведения дождевой или талой воды. Плюсом становится то, что разная высота может стать хорошим способом зонирования.

Разные высоты сложно оформить, но в дизайне они выглядят очень гармонично

Планировка приусадебного участка треугольной формы

Треугольный план садового участка можно сделать двумя способами: разграничить его, как стандартный участок, либо применить свободное планирование.

Треугольник позволяет проявить максимум креатива в оформлении деталей

Рекомендуется разбить схему участка на отрезки, исходя из выбранной зоны. После этого проектируйте созданные отрезки, как обычно. В этом случае треугольная форма перестанет восприниматься как нестандартная, так как основные секторы будут иметь прямые линии. «Остаточные» земли можно стилизовать под зеленые зоны.

Данный участок воспринимается как прямоугольный из-за стандартного деления на зоны

Свободная планировка может следовать природным линиям. Для этого визуально отделяйте зоны декоративным камнем и создавайте прямые линии, располагая их параллельно границам участка. Другое решение — максимальное сглаживание углов. В таком дизайне используются плавные линии — дорожки, визуальное оформление границ зонирований.

Плавные линии отвлекают внимание от неправильных форм участкаПроект сделан в программе Ландшафтный Дизайн 3D

Планировка участка и ландшафтное проектирование

Одним из важных этапов проектирования частного дома является его привязка к участку и проектирование благоустройства участка (ландшафтная архитектура). Мы предлагаем нашим заказчикам такую услугу и разрабатываем:

• Разбивочный план участка
• Проект планировки и озеленения участка

Разбивочный план участка — это размещение жилого дома, вспомогательных домов и сооружений и малых архитектурных форм на участке в соответствии со Строительными Нормами и правилами. Выполняется привязка дома к границам участка, дается экспликация с перечнем всех объектов, расположенных на участке. Раньше этот документ официально назывался СПОЗУ (Схема Планировочной Организации Земельного Участка, но отменен с 09 октября 2018г

Этот план нужен в двух целях:

• для строительной компании, для разбивки участка и начала строительных работ (передается на листе формата А3)
• для заполнения по Форме «Уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома», (передается на листе формата А4, по стр.3 Формы — ее можно посмотреть на странице «Технологии строительства онлайн», среди Строительных Норм).

Проект планировки участка- представляет собой эскизный вариант озеленения участка с разбивкой участка на функциональные зоны:

• зона отдыха (спортивные площадки, детские площадки)
• хозяйственная зона
• садовая зона (примерный план насаждений).

На плане показываются основные подъезды и подходы к дому прочим сооружениям, наносится разбивка дорожно — тропиночной сети. Показывается озеленение участка с указанием основных типов зеленых насаждений, расположение малых архитектурных форм: скамейки, альпийские горки, мостики.

Проект сопровождается экспликацией с перечнем объектов, расположенных на участке.

Выпускаемый проект планировки не является рабочим проектом.

Для выполнения работы надо представить следующую информацию:

• Схема участка с длинами по сторонам и указанием ориентации по сторонам света.
• Схематическое обозначение (или подписи) окружения по всем сторонам участка (с какой стороны подъезд, дороги, соседи. Укажите природные особенности — река, озеро, направление красивого вида — если есть).
• Топографический план с указанием высот — если присутствует активный рельеф.
• Пожелание по расположению дома на участке (схема, набросок от руки).

Разбивочный план участка  — 7 000 руб. Проект планировки участка (включая разбивочный план)  до 15 соток — 32 000 руб. (7 000+25 000 руб. )План благоустройства участка до 50 соток (включая разбивочный план)  — 37 000 руб. (7 000+30 000 руб. )План благоустройства участка свыше 50 соток — по отдельной договоренности. ЦВЕТНОЙ план (передается только в ЭЛЕКТРОННОМ виде, файл pdf или jpg) — дополнительно 9 000 руб. Трехмерная визуализация от 20000 — 50 000 руб. (за пять видов с разных точек. Дополнительный вид — 7000 руб

Генеральный план жилого дома и земельного участка

Архитектурно-строительная компания «Дом мечты» предлагает услуги по разработке генерального плана малоэтажных жилых домов, коттеджей, дачных построек в Москве и Московской области. Также вы можете заказать проектирование дома и земельного участка «под ключ», создание одного из разделов проекта — эскизного, архитектурного, конструктивного, инженерного, строительство зданий любых стилей, габаритов и уровня сложности, благоустройство придомовых территорий.

Все работы выполняют проектировщики, дизайнеры, инженеры компании с профильным образованием и большим практическим опытом. Проектная документация, созданная нашими специалистами, полностью соответствуют строительным, санитарным, экологическим, противопожарным нормам, отличается продуманными решениями, детальной проработкой всех нюансов, творческим подходом.

Состав ГПЗУ

Генеральный план застройки участка (ГПЗУ) — один из основных разделов проекта на строительство жилых домов.

Пакет документов ГПЗУ включает:

• Чертеж генплана — Схему планировки земельного надела — с указанием размера и расположения, границ застройки (красной линии), проектируемого здания и уже имеющихся объектов, существующих и проектируемых сетей коммуникаций, планировочных решений.
• Общие схемы сетей коммуникаций и освещения с указанием точек ввода в проектируемый дом.
• Планы вертикальной планировки с высотными отметками и расчетами объема подготовительных земельных работ.
• Пояснительную записку с характеристиками участка, необходимыми техническими данными, описанием технологии и последовательности строительства, работ по подключению к коммуникациям, благоустройству и других важных аспектов реализации проекта.

В зависимости от требуемого уровня детализации ГПЗУ может дополнительно включать схемы подъездных путей, ливневой канализации и дренажа, строительно-монтажных работ, бытовок, складских навесов.

Что требуется для составления генплана

Для разработки генерального плана на строительство частного дома необходима информация о паспортных данных заказчика, кадастровом номере участка, свидетельство о праве землевладения и следующие документы:

• Ситуационный план — чертеж-схема, топографический план или спутниковая съемка с обозначением межевания придомовой территории на схеме населенного пункта, имеющихся строений, прилегающих дорог и инженерных коммуникаций.
• План инженерных сооружений и сетей, которые пролегают на участке или вблизи него для подключения проектируемой постройки.
• Вертикальная схема планировки с начальными и конечными высотными отметками в разных точках участка для определения вида и расчета объема земляных работ и обустройства дренажной системы (в случае целесообразности).
• Результаты инженерно-геологических изысканий с основными требуемыми характеристиками землевладения.
• Пожелания и рекомендации заказчика по расположению дома.
• Предоплата в размере 50 % от общей стоимости работ.

По договоренности Генеральный план земельного участка выдается клиенту на руки в бумажном варианте или в электронном виде в формате PDF.

Стоимость разработки генерального плана

Доп. услугиСрокЦена (руб. )
Сводный план инженерных сетей (СПИС)до 5 раб. днейдо 23 500
Поперечный профиль дорогдо 3 раб. дня4 750
Разбивочные чертежидо 2 раб. дня4 000
3D-визуализация,  виртуальный турдо 14 раб. днейЗвоните
Каждый дополнительный вариант —+25%

Стоимость разработки Генплана зависит преимущественно от площади и особенностей здания и участка, от перечня и детализации чертежей. Нашим заказчикам предоставляются следующие скидки на проведение работ:

• 5000 руб. — при выдаче проектной документации без оформления альбома. В этом случае на руки выдается 1 основной лист генплана с нанесенной транспортной схемой и расчетами технико-экономических характеристик.
• 15 – 30 % — при разбивке территории под массовую застройку на участки площадью от 50 соток и выше.
• 5 – 10 % — на объекты площадью менее 1 га.

Образование кадастровой единицы

Образование кадастровой единицы — это процесс, в ходе которого определяется граница кадастровой единицы, площадь и наличие угодий. Затем заносятся запись в земельный кадастр (земельный регистр) и в крепостную книгу.

Первичное образование кадастровых единиц происходит в ходе земельной реформы, причём за основу определения земельных границ определяющий берёт существующие схемы, планы и планировки. В ходе земельной реформы можно образовывать кадастровые единицы как путём кадастровых замеров так и на базе карт.

После проведённой земельной реформы для целесообразного использования земельного участка на основе заявление владельца можно проводить простые действия по землеустроительству. В ходе действий по землеустроительству образуются новые земельные участки путём кадастровых замеров.

К простыми действиями по землеустроительству относятся:

• раздел
• сложение
• обмен частей недвижимой вещи
• изменение границ недвижимой вещи
• определение границ недвижимой вещи

Образование кадастровых единиц по картам и плановым материалам

• По картам и плановым материалам разрешаются образовывать кадастровые единицы в ходе земельной реформы.
• Определяющий границы участков запрашивает разрешение и условия для образования участка по картам и планам. Держатель кадастра (Земельный департамент) может отказать в выдачи разрешения если данные соседних участков не точные и некачественные.
• Определяющий границы участка при необходимости составляет план земельной единицы и описание границ.
• Определяющий границы участка показывает на плане границы участка и берёт подпись о согласии с обозначенными границами на плане. При необходимости показывают границы на плане и владельцам соседних участков.
• В основном протокол о границах не составляют. Протокол о границах составляется в том случае, если кто либо из ознакомивших с границами потребует или если составление протокола обязательно (в случае, если в личном использовании находящиеся границы земли изменяют или если земля приватизируется под строения. В протоколе описываются границы, пограничные знаки и пункты, а так же их месторасположение по отношению к постоянным объектам на местности.
• Если при показе границ или к подписанию протокола приглашённое лицо не является на место или не согласен с показанными границами на плане и отказывается подписывать протокол, то границы считаются как показанными на плане. В таком случае определяющий границы участка предоставляет информацию о причинах отсутствии подписи держателю кадастра.
• Определяющий границы участка предоставляет Земельному департаменту данные и документы для образования кадастровой единицы через электронный кадастр.
• Держатель кадастра проверяет, все ли необходимые документы предоставлены и соответствуют ли требованиям в законодательстве, совпадают ли предоставленные данные участка с данными ранее зарегистрированных кадастровых единиц.
• Держатель кадастра определяет границы и площадь земельного участка образовывающего по картовым материалам. Состав угодий кадастровой единицы определяет кадастр на основании базовой карты.
• Держатель кадастра регистрирует в регистре целевое назначение и адрес земельного участка.
• Извещение о записи регистрации или об отказе посылается на электронную почту, которая должна быть указана на заявлении. По почте отправляется извещение только в том случае, когда не возможно известить электронным путём.
• В кадастровом регистре заносится пометка «площадь приблизительная».

• Как правило образование кадастровых единиц по картам и плановым материалам не самый точный способ образования кадастровых единиц.
• Расположение границы земельного участка на карте может быть не точное.
• Площадь образованного земельного участка приблизительна.
• Точная площадь и расположение границы земельного участка выяснится только в ходе произведённых на местности кадастровых замеров землемером, который имеет соответствующую лицензию на землеустроительные работы.

Образование кадастровых едениц путём кадастровых измерений

Кадастровые замеры это определение, установление, обозначение, измерение и показ границ в природе землемером, который имеет соответствующую лицензию на землеустроительные работы; а так же кадастровые замеры являются одной частью процесса образования кадастровой единицы. Кадастровые замеры необходимо осуществить для проверки кадастровых измерений, для получения более точных данных и для восстановления межевых знаков (пограничных знаков).

Различные способы, применяемые при кадастровых измерениях

• Аэрофотогеодезическую съёмку как способ кадастровых измерений применяли на слабо заселённых местностях с начала земельной реформы и до принятого 05.01.1999 году постановления Правительства Республики «Порядок кадастровых измерений».
• Отрезки границы мерили обычно рулеткой, внутренние углы участка и координаты не измерялись.
• Для нанесения на план пограничных пунктов брали привязки на местности к узнаваемым природным и техническим элементам ситуации на аерофотоплане и на местности. Если границу сперва определяли на аэрофотоплане, то выносили пограничные пункты на местность с помощью привязок.
• Площадь определяли по карте с помощью планиметра. При этом площадь приблизительна.
• Расположение границы земельного участка на карте может быть не точно.

Кадастровые измерения в произвольной системе координат

• Способ кадастровых измерений в произвольной системе координат применяли с начала земельной реформы и до принятого 23.10.2003 году постановления Правительства Республики «Порядок производства кадастровых измерении и контроля кадастровой съёмки».
• Образовывали в произвольной системе геодезическую сеть, в которой ориентировались на азимут.
• Замеряли внутренние углы и отрезки границ земельного участка, на основании которых высчитывали координаты пограничных пунктов.
• Кадастровую единицу привязывали к элементам ситуации на базовых картах (например, дороги, перекрёстки, канавы, просеки или строения).
• Такой способ гарантировал фиксированную форму земельного участка и точную площадь.
• Поскольку пограничные пункты земельного участка не связаны с государственной системой
• координат, то местонахождение этой кадастровой единицы на карте может быть не точное.

Кадастровые измерения в местной системе координат

• Способ кадастровых измерений в местной системе координат применяли с начала земельной реформы и до принятого 23.10.2003 году постановления Правительства Республики «Порядок производства кадастровых измерении и контроля кадастровой съёмки».
• Пограничные пункты земельного участка замеряли в местной системе координат.
• Для привязывания кадастровой единицы к базовой карте координаты в местной системе пересчитывались в общепринятую государственную систему координат L-EST.
• При новых замерах местной системы координат в L-EST систему может выяснится, что в зависимости от места разница с данными в местной системе коорднинат доходит и до 1 метра.
• Из-за неточности местной системы координат , а так же из-за пересчитывания координат местонахождение этой кадастровой единицы на карте может быть не точное.

Кадастровые измерения в государственной системе координат

• На сегоднешний день при кадастровых измерениях L-EST 97 — это единственная разрешонная система координаат.
• Пограничные пункты привязаны к одной государственной геодезической системе. Точность определения координат пограничного пункта по отношению геодезической системе должна быть в густонаселённых регионах +/- 10см и в слабонаселённых регионах +/- 35см.
• Если нет ошибок в измерениях, то в этом случае местонахождение кадастровой еденицы на карте определено точнее всего.

Изменение целевого назначения кадастровых единиц

• Для изменения целевого назначения кадастровой единици собственник земли предоставляет заявление в местное городское или волостное самоуправление.
• Местное городское или волостное самоуправление выясняет исходя из существующих законов ограничения или другие обстоятельства.
• При определении переназначения земельных участков без построек городское или волостное самоуправление исходит из действительного использования земли или опирается на утверждённую планировку.
• Для земли обслуживающий здание определяется целевое назначение исходя из действительного использования самого здания, разрешения на строительство или на основании письменного подтверждения из городского или волостного самоуправления.
• Определение или изменение целевого назначения кадастровой единици решает местное городское или волостное самоуправление по месту нахождения земли отдельным распоряжением.
• Городское или волостное самоуправление предоставляет распоряжение о изменении целевого назначения кадастровой единици вместе с соответствующим заявлением держателю кадастра (Земельный департамент), который в случае положительного решения делает запись в земельном кадастре.
• Держатель кадастра извещает о изменении целевого назначения кадастровой единици как предъявителя заявления о внесении изменений, так и Oтдел закрепления недвижимости (электронным путём).

Изменение адреса кадастровой единицы

• С вопросами о изменении адреса кадастровой единицы и с другими вопросами связанными с адресом следует обратиться в городское или волостное самоуправление по месту нахождения земельного участка.
• Городское или волостное самоуправление определяет распоряжением адрес кадастровой единицы и затем заносит данные адреса в государственную базу данных адресов (ADS).
• После утверждения адреса в базе данных адресов (ADS) регистрируется адрес в земельном кадастре и в крепостной книге.

Простые действия по землеустроительству

В ходе простых действий по землеустроительству происходит раздел, сложение кадастровых единиц, обмен частей недвижимой вещи, изменение границ недвижимой вещи и определение границ недвижимой вещи.

Во время проведения простых действий по землеустроительству при определении границ новых кадастровых единиц следует опираться:

• на требования по землеустроительству, в которых прежде всего заложены основы для целесообразного использования недвижимой вещи, учтено с возможностью обеспечения подъезда к участку, а так же учтены простые и ясные границы по возможности совпадающие с природными объектами на местности, предотвращены полосы и клинообразные формы участки;
• на утверждённые планировки;
• на общественный интерес;
• на права собственника.

Действия по землеустроительству проводятся за счет владельца, если в законе или договоре не установлено иначе.

На основании закона о землеустроительстве действия по землеустроительству не дают право распоряжаться недвижимостью в буквальном значение закона о Вещевом праве — это означает, что не заключают нотариальные сделки. Не допустимо во время землеустроительства проводить грязные сделки. В случае если у работника кадастра возникнет подозрение о проведении грязной сделке, то у него есть право потребовать заключение нотариального договора. Процесс землеустроительства считается завершённым после записи в крепостной книге.

Сложение кадастровых единиц

Сложение кадастровых единиц — это когда из нескольких соседних земельных участков образуется один земельный участок (кадастровая единица).

Для сложения земельных участков (т. для образования новой кадастровой единицы) потребуется:

• Собственник земли (или собственники) обращается в местное самоуправление по месту нахождения земли, что бы выяснить возможности, нужна ли детальная планировка или есть ли какие-нибудь ограничения (величина участка и т.д.);
• Если складываемые кадастровые единицы занесены в разные части крепостной книги и на участке имеется ипотека, то требуется согласие держателя ипотеки; так же при наличии других касающихся лиц, нужно и их согласие.
• При необходимости собственник земли обращается для получения различных согласований в соответствующий департамент (Департамент окружающей среды, Департамент сельского хозяйства, Департамент охрана памятников старины и т.д.);
• Местное самоуправление определяет целевоe назначения кадастровой единици и адрес;
• Собственник земли обращается к землемеру, который имеет соответствующую лицензию на землеустроительные работы и который на основании доверенности владельца запрашивает через электронный кадастр условия на кадастровые замеры.
• Землемеру необходимо дать свои контактные данные (номер телефона, электронный и почтовый адрес). Действующие контактные данные необходимы землемеру для того, что б при возникновении дополнительных вопросов землемер или специалист кадастра мог связаться и/или передать информацию о делопроизводстве.
• Землемер проводит кадастровые измерения, затем составляет дело образования кадастровой единицы;
• Межевые знаки, которые после проведения землеустроительных работ не будут обозначать границу, следует землемеру на местности удалить.
• Землемер предоставляет в кадастр (Земельный департамент) дело при сложении образованной кадастровой единицы вместе с другими нужными для регистрации документами;
• Работник кадастра определяет границы и площадь кадастровой единицы в соответствии с определёнными требованиями на основании предоставленных кадастровых измерений и предоставляет соответствующие данные землевладельцу, который при согласии в свою очередь предоставляет заявление на регистрацию новой кадастровой единицы вместе с согласием на запись и в крепостную книгу.
• Если складываемые кадастровые единицы занесены в разные части крепостной книги, то заявление должно содержать номер части в крепостной книге куда запись будет делаться.
• Держатель кадастра принимает решение о регистрации или отказа;
• После регистрации в кадастре держатель кадастра предоставляет заявление в крепостную книгу о закреплении недвижимости.

Если складываемые кадастровые единицы занесены в разные части крепостной книги, то сложить их можно только в том случае, если они принадлежат одному и тому же собственнику.

Раздел кадастровых единиц

Раздел кадастровых единиц — это когда один земельный участок делят на отдельные участки (на реальные части).

Для раздела земельного участка (т. для образования новых кадастровых единиц) потребуется:

• Собственник земли (или собственники) обращается в местное городское или волостное самоуправление по месту нахождения земли, что бы выяснить возможности, нужна ли детальная планировка или есть ли какие-нибудь ограничения (величина участка и т.д.);
• При необходимости собственник земли обращается для получения различных согласований в соответствующий департамент (Департамент окружающей среды, Департамент сельского хозяйства, Департамент охрана памятников старины и т.д.);
• Местное городское или волостное самоуправление согласовывает план действий по землеустроительству или план раздела участка и определяет целевоe назначения кадастровых единиц и адреса;
• Собственник земли обращается к землемеру, который имеет соответствующую лицензию на землеустроительные работы и который на основании доверенности владельца запрашивает через электронный кадастр условия на кадастровые замеры.
• Землемеру необходимо дать свои контактные данные (номер телефона, электронный и почтовый адрес). Действующие контактные данные необходимы землемеру для того, что б при возникновении дополнительных вопросов землемер или специалист кадастра мог связаться и/или передать информацию о делопроизводстве.
• Землемер проводит кадастровые измерения, затем составляет дело образования кадастровой единицы;
• Межевые знаки, которые после проведения землеустроительных работ не будут обозначать границу, следует землемеру на местности удалить.
• Землемер предоставляет в кадастр (Земельный департамент) дело о разделе кадастровой единицы вместе с другими нужными для регистрации документами;
• Работник кадастра определяет границы и площадь кадастровой единицы в соответствии с определёнными требованиями на основании предоставленных кадастровых измерений и предоставляет соответствующие данные землевладельцу, который при согласии в свою очередь предоставляет заявление на регистрацию новой кадастровой единицы вместе с согласием на запись и в крепостную книгу.
• Держатель кадастра принимает решение о регистрации или отказа;
• Извещение о записи регистрации или об отказе посылается на электронную почту, которая должна быть указана на заявлении. По почте отправляется извещение только в том случае, когда не возможно известить электронным путём.
• Держатель кадастра извещает о разделе кадастровой единиц и Oтдел закрепления недвижимости (электронным путём);
• После внесения записи в крепостной книге в результате раздела образованные новые кадастровые единицы считаются официально зарегистрированными.

• Если для раздела участка нет необходимости в составлении детальной планировки, то то к действию о разделе кадастровых единиц применяется Закон о землеустроительстве.
• Если разделяемый участок земли находится на местности, где составление детальной планировки обязательно, то в данном случае следует исходить из Закона о планировках.
• Если раздел кадастровой единицы связан с разделом находящего на участке здания на реальные части, следует учесть, что раздел здания на реальные части возможно только тогда, если каждую часть здания можно отдельно использовать.
• Если у собственника есть желание открыть отдельную новую запись в крепостной книге для возникших путём раздела новых участков, то необходимо предоставить соответствующие заявление на сайте крепостной книги. Такое заявление можно сделать и у нотариуса.

Обмен частей недвижимой вещи

Обмен частей недвижимой вещи -это действие по землеустроительству, в ходе которого рядом находящиеся земельные участки отдают какую либо часть другому участку и в замен получают другую, в результате чего образуются новые кадастровые единицы с новыми границами. Целью обмена является прежде всего приведения в порядок границ землепользования исходя из контуров угодий и действительной величине использования земли.

При обмене частей земли не образуются самостоятельные недвижимые вещи.

Стоимость обменных частей должна быть одинакова, о возмещении разницы стоимости договариваются собственники между собой.

Обмен частей недвижимых вещей принадлежавших государству основывается на общепринятых ценностях.

Для oбменa частей земельных участков потребуется:

Изменение границ недвижимой вещи

Изменение границ недвижимой вещи — это действие по землеустроительству, в ходе которого рядом находящиеся земельные участки отдают часть другому участку. Целью обмена является прежде всего приведения в порядок границ землепользования исходя из контуров угодий и действительной величине использования земли.

При изменении границ земли не образуют из части соседнего участка самостоятельную недвижимую вещ. O возмещении стоимости передаваемой части договариваются собственники между собой.