Москва и Санкт-Петербург

Генеральный план жилого дома и земельного участка

Архитектурно-строительная компания «Дом мечты» предлагает услуги по разработке генерального плана малоэтажных жилых домов, коттеджей, дачных построек в Москве и Московской области. Также вы можете заказать проектирование дома и земельного участка «под ключ», создание одного из разделов проекта — эскизного, архитектурного, конструктивного, инженерного, строительство зданий любых стилей, габаритов и уровня сложности, благоустройство придомовых территорий.

Все работы выполняют проектировщики, дизайнеры, инженеры компании с профильным образованием и большим практическим опытом. Проектная документация, созданная нашими специалистами, полностью соответствуют строительным, санитарным, экологическим, противопожарным нормам, отличается продуманными решениями, детальной проработкой всех нюансов, творческим подходом.

Состав ГПЗУ

Генеральный план застройки участка (ГПЗУ) — один из основных разделов проекта на строительство жилых домов.

Пакет документов ГПЗУ включает:

• Чертеж генплана — Схему планировки земельного надела — с указанием размера и расположения, границ застройки (красной линии), проектируемого здания и уже имеющихся объектов, существующих и проектируемых сетей коммуникаций, планировочных решений.
• Общие схемы сетей коммуникаций и освещения с указанием точек ввода в проектируемый дом.
• Планы вертикальной планировки с высотными отметками и расчетами объема подготовительных земельных работ.
• Пояснительную записку с характеристиками участка, необходимыми техническими данными, описанием технологии и последовательности строительства, работ по подключению к коммуникациям, благоустройству и других важных аспектов реализации проекта.

В зависимости от требуемого уровня детализации ГПЗУ может дополнительно включать схемы подъездных путей, ливневой канализации и дренажа, строительно-монтажных работ, бытовок, складских навесов.

Что требуется для составления генплана

Для разработки генерального плана на строительство частного дома необходима информация о паспортных данных заказчика, кадастровом номере участка, свидетельство о праве землевладения и следующие документы:

• Ситуационный план — чертеж-схема, топографический план или спутниковая съемка с обозначением межевания придомовой территории на схеме населенного пункта, имеющихся строений, прилегающих дорог и инженерных коммуникаций.
• План инженерных сооружений и сетей, которые пролегают на участке или вблизи него для подключения проектируемой постройки.
• Вертикальная схема планировки с начальными и конечными высотными отметками в разных точках участка для определения вида и расчета объема земляных работ и обустройства дренажной системы (в случае целесообразности).
• Результаты инженерно-геологических изысканий с основными требуемыми характеристиками землевладения.
• Пожелания и рекомендации заказчика по расположению дома.
• Предоплата в размере 50 % от общей стоимости работ.

По договоренности Генеральный план земельного участка выдается клиенту на руки в бумажном варианте или в электронном виде в формате PDF.

Стоимость разработки генерального плана

Доп. услугиСрокЦена (руб. )
Сводный план инженерных сетей (СПИС)до 5 раб. днейдо 23 500
Поперечный профиль дорогдо 3 раб. дня4 750
Разбивочные чертежидо 2 раб. дня4 000
3D-визуализация,  виртуальный турдо 14 раб. днейЗвоните
Каждый дополнительный вариант —+25%

Стоимость разработки Генплана зависит преимущественно от площади и особенностей здания и участка, от перечня и детализации чертежей. Нашим заказчикам предоставляются следующие скидки на проведение работ:

• 5000 руб. — при выдаче проектной документации без оформления альбома. В этом случае на руки выдается 1 основной лист генплана с нанесенной транспортной схемой и расчетами технико-экономических характеристик.
• 15 – 30 % — при разбивке территории под массовую застройку на участки площадью от 50 соток и выше.
• 5 – 10 % — на объекты площадью менее 1 га.

Где прописаны нормы строительства жилых домов

Основной документ, на который надо ориентироваться, — правила землепользования и застройки, ПЗЗ. Их принимает местная администрация для конкретной территории. Например, есть ПЗЗ Москвы, Петербурга или Ярославля. Даже в небольших поселениях сейчас часто тоже есть правила землепользования и застройки.

• Максимальный и минимальный размеры участков.
• Минимальные отступы от границ участка, чтобы разместить на нем строения.
• Предельную этажность дома.
• Допустимый процент застройки участка.

ПЗЗ не могут противоречить федеральным законам и разрабатываются с учетом всех норм строительства, которые действуют в России. Но местные власти могут дополнять эти нормы своими. Например, предъявить дополнительные требования к размеру земельных участков и даже внешнему виду домов.

Так, в Ростове-на-Дону можно построить жилой дом на участке для ИЖС при условии, что отступ от границ участка до стен дома будет не менее трех метров, а площадь участка — не менее двух соток.

В Екатеринбурге тоже прописан отступ в три метра от границы участка. Но минимальный размер участка под ИЖС в этом городе — семь соток.

В ПЗЗ разные требования для каждого вида разрешенного использования земли. Таких видов в классификаторе 81, но для владельцев частных домов актуальны всего четыре:

• Для огородничества — 13.1.
• Для садоводства — 13.2.

Таким образом, в вашей ситуации надо посмотреть ПЗЗ Москвы и найти раздел с требованиями для ИЖС — код 2.

Нарушать ПЗЗ при строительстве нельзя — неважно, ведет работы профессиональная компания или хозяин строит сам для себя. Если возвести дом с нарушениями, местные власти могут подать в суд — и придется устранять проблемы или даже сносить дом.

Помимо ПЗЗ есть еще правила пожарной безопасности. Они регламентируют уже не расстояние от дома до границ земельного участка, а расстояние между домами. Это называется противопожарным разрывом или отступом. Он должен быть не менее шести метров, а конкретное расстояние зависит от материалов, из которых сделаны оба дома. Если дома из кирпича, разрыв меньше, а если из дерева — больше.

Противопожарные разрывы можно сокращать, если обработать один или оба дома специальными негорючими составами или, например, построить противопожарную стену — так называют специальную обшивку фасада, которая мешает перекидыванию огня на дом.

За противопожарными правилами следит Госпожнадзор. Если не соблюдать отступы, он может оштрафовать владельца дома на сумму от 5000 до 15 000 Р.

Правила строительства частных домов в Москве

По федеральным правилам планировки и застройки территорий малоэтажного жилищного строительства рекомендуемый отступ от дома до границы участка — три метра. Это именно рекомендация, власти конкретных городов могут следовать ей, а могут и нет.

В Москве правилами землепользования и застройки минимальные отступы зданий от границ участков не установлены. Это значит, что выдерживать отступ в три метра от дома до забора ваш сосед не обязан. Согласно ПЗЗ он вправе строить вплотную. Также в ПЗЗ нет норматива на минимальную площадь земельного участка.

В то же время ПЗЗ Москвы не отменяют общие противопожарные нормы. Вам стоит измерить расстояние не от забора до дома, а между домами, и тогда станет понятно, соблюдается противопожарный разрыв или нет.

Нарушать нормы о разрывах можно только в одном случае — если собственники обоих домов согласны на это. Они могут подписать соглашение и таким образом взять ответственность на себя. Если случится пожар, они понимали, что делают.

Каковы перспективы иска в суд

Хотя прямого запрета ставить дом впритык в Москве нет, Верховный суд разъяснил, что при спорах суды должны смотреть на разумность планировки. Если из-за близости дома нарушены права соседа, это неправильно.

То есть можно подать иск в суд и попробовать доказать, что соседский дом создает угрозу. В вашем случае ПЗЗ не нарушены, санитарные нормы, похоже, тоже. По всей видимости, ссылаться надо в основном на противопожарные правила.

Если соседство категорически неприемлемо, иск подают о сносе. Но шансов выиграть дело больше, если не требовать демонтажа всего дома, а просить об устранении конкретных проблем, которые мешают жить.

Вот судебные истории из Москвы.

❌ Дома двух соседей стояли в нескольких сантиметрах друг от друга. Когда-то это было одно здание, но потом его часть снесли и перестроили — получилось два отдельных. В некоторых местах расстояние между домами всего 35 см.

В 2013 году суд обязал владельца одного из домов переделать скат с крыши, чтобы вода с него не портила фундамент другого. Но собственник не выполнил решение, а подал другой иск — потребовал снести второй этаж соседского дома, демонтировать газовую трубу и скаты с крыши.

Экспертиза подтвердила, что требования правомерны: осадки с крыши попадали на фундамент соседнего дома и разрушали его. К тому же газовая труба проходила слишком близко — это прямая угроза безопасности. Кроме того, эксперт заключил, что сама конструкция второго дома ненадежна и он может упасть.

Жители этого дома не согласились и тоже подали иск в суд. Они заявили, что готовы переделать слив с крыши, но только если сосед за это заплатит — 467 031 Р. Кроме того, он должен компенсировать моральный вред в размере 200 000 Р, а еще неплохо бы убрать кусты от границ участка.

Суд отказал всем во всем. Судья сослался на ПЗЗ Москвы, где не прописаны отступы между домами. Судебная экспертиза показала, что угроза от соседства с газовой трубой надуманная, а осадки никак не влияют на фундаменты. Значит, и компенсировать друг другу нечего.

✅ Женщина построила двухэтажный жилой дом площадью 153,8 м² на участке в пять соток, а Росреестр отказался зарегистрировать право собственности. Причина: не выдержали трехметровый отступ от границ участка.

Суд назначил экспертизу, чтобы выяснить, нет ли нарушений правил пожарной безопасности. Эксперт заключил, что нарушение есть, но это не помешает эксплуатировать дом. Надо построить противопожарную стену — и можно жить.

Владелица дома сделала реконструкцию на участке, и суд обязал ведомство оформить право собственности.

Грамотная планировка участка на даче и в загородном доме

Обновлено: 22. 2022

Прочитаете за 10-15 минут

Составление плана — первый шаг перед постройкой дома или обустройства приусадебного участка. Он помогает использовать земельный надел с наибольшей функциональностью и значительно ускоряет сам процесс работы.

В этой статье мы расскажем, как правильно выполнить планирование участка, какие инструменты могут ускорить составление плана и что нужно знать перед тем, как приступить к работе. А в работе вам поможет программа Ландшафтный Дизайн 3D.

Windows 11, 10, 8, 7, XP

• Что учесть до начала планировки земельного участка
  Рисуем план участкаПланировка участка в программе Ландшафтный Дизайн 3D Нормы расположения построек на участке
• Рисуем план участка
• Планировка участка в программе Ландшафтный Дизайн 3D
• Нормы расположения построек на участке
• Продумываем зонирование участка
  Хозяйственная зонаГде лучше сделать сад и огородРазмещаем зону отдыхаПродумываем парадную часть
• Хозяйственная зона
• Где лучше сделать сад и огород
• Размещаем зону отдыха
• Продумываем парадную часть
• Как спланировать участок неправильной формы
  Планировка узкого участкаПланировка садового участка с перепадом высотПланировка приусадебного участка треугольной формы
• Планировка узкого участка
• Планировка садового участка с перепадом высот
• Планировка приусадебного участка треугольной формы
• Заключение

Продумываем зонирование участка

Даже если вы работаете с небольшим по размеру участком, для лучшей функциональности его следует разбить на зоны. Это помогает группировать постройки и объекты, относящиеся к одной категории.

Продумывать план приусадебного участка следует исходя из данных, полученных во время подготовки: рельеф, грунтовые воды, тип почвы. Хотя традиционно выделяют четыре зоны, результат зависит от вашей задумки и величины земельного надела.

Хозяйственная зона

К этой категории относятся такие постройки, как сарай, септик, теплица, летняя кухня, баня. Также здесь можно установить гараж, хотя чаще его размещают в зоне подъезда к дому. Расположение объектов продумывается исходя из того, какую функцию они несут.

Вспомогательные постройки вроде сарая можно расположить возле забора

Теплица требует места с максимальным потоком солнечного света, поэтому следите, чтобы возле нее не было деревьев и высоких изгородей. Септик располагается согласно установленным нормам — на определенном расстоянии от забора. Баню лучше установить ближе к дому, чтобы после пропарки не нужно было долго бежать до жилища.

Теплица должна располагаться на открытом участке с наибольшим доступом к свету

Как понятно из названия, данная область участка должна нести наибольшую функциональность. Это значит, что газону здесь не место — дорожки лучше замостить декоративным булыжником или выстлать дощатое покрытие.

Хозяйственная зона должна быть в первую очередь функциональной

Отделяют подзоны в этой части при помощи бордюров, шпалерных насаждений или небольших посадок вроде клумб и плетущихся растений. Зеленые разграничители будут хорошо смотреться рядом с теплицей. Но можно просто визуально разделить их дорожками — это особенно актуально для небольшого участка.

Теплица — единственное место в хозяйственной зоне, где уместны газон и зеленые посадки

Где лучше сделать сад и огород

Зеленые посадки, будь то огород или сад, обычно занимают около 75% от общей площади двора. Как их делить, зависит только от ваших предпочтений: декоративные или полезные посадки. Обычно эти зоны делят пополам, т. на каждую приходится плюс-минус по 30-40%.

Под сад и огород обычно отводится отдельная зона

Грядки лучше всего размещать на окраине участка — так они не будут бросаться в глаза и по ним не пробежится ребенок, который направляется к детской площадке. Рекомендуется заранее продумать систему полива — это могут быть проложенные трубы или просто расположенная рядом с грядками бочка с водой.

Грядки можно обыграть необычными формами — так они станут дополнительным украшением

Кроме полива на будущий урожай также влияет количество солнца. Поэтому стоит учитывать расположение крупных деревьев и высоких построек — их тень может перекрывать грядки. По этой же причине не рекомендуется располагать огород на северной стороне.

Совет: Помимо доступа к солнцу следует учитывать такие факторы, как залежи грунтовых вод, тип почвы и перепады высот. Если на участке неравномерный рельеф, не забудьте защитить будущие посадки от ливней.

Плодовые деревья и кусты обычно высаживаются отдельной группой вдоль границы участка. Также можно расположить посадки точечно по территории двора или выделить под зеленую зону отдельное место.

Размещаем зону отдыха

Данная категория — индивидуальный выбор для каждого человека. Многие отказываются от нее из-за нехватки свободной площади, но если вы работаете с крупным участком или планируете создать задний дворик, зона отдыха будет вполне кстати. Можно разместить:

• патио;
• детскую игровую площадку;
• японский садик;
• барбекю;
• бассейн или другие водоемы;
• беседку.

На небольшом участке можно объединить место для релаксации и садовую область. Если же вы хотите установить сразу несколько объектов, например, барбекю и детскую площадку, их следует разместить на разных площадках.

Стол, четыре удобных стула и зонт от солнца вполне справятся с ролью зоны отдыха

Зона отдыха обычно располагается недалеко от дома, по возможности в месте, защищенном от ветра. Желательно спланировать ее так, чтобы в жаркий день на нее падала тень от высоких построек и деревьев. Отделить от других областей ее можно высокими посадками или декоративными элементами: забором, ширмой, изгородью с повиликой.

Небольшое патио рядом с домом – уже более комфортная зона

Если вы работаете с небольшой территорией либо все свободные места уже распланированы, можно отвести под эту область открытую террасу. Это отличное место для отдыха всей семьей в любое время года: вы сможете дышать свежим воздухом даже во время снегопада или ливня. А вот беседку обычно уводят в глубь сада, ведь часто рядом с ней устанавливается барбекю. Читайте более подробно, как сделать зону отдыха на даче своими руками.

Атмосферная беседка на небольшом удалении от дома

Продумываем парадную часть

Планировка дачи не обходится без парадной части — это территория перед въездом или калиткой снаружи и внутри дворика. Это самая маленькая область, но ее оформлению стоит уделить много внимания, ведь это первое, что видят ваши гости.

Парадный вход – это лицо дома

Оформление области перед калиткой зависит от того, как вы используете эту часть земли. Многие располагают на ней парковку, что накладывает ограничения на дизайн. В этом случае дорожку заливают бетоном или укладывают плитку, а основная декоративная нагрузка ложится на ворота. Если под машину отведена отдельная область, рядом с калиткой и забором можно расположить скамейки и топиарии.

Чаще всего подъезд оформляется под парковку

Что касается внутреннего оформления, обычно на данной области разбивают мини-сад, отделенный от дорожек камнем или декоративным заборчиком. Здесь высаживают клумбы, создают цветник или выстилают газон.

Благоустроенный двор у загородного дома

Как спланировать участок неправильной формы

В идеале планировка осуществляется на правильных прямоугольных участках, но не всегда это возможно. Если вы имеете дело с нестандартной формой земельного надела, придется проявить фантазию, чтобы удачно расположить все нужные зоны.

Для вашего удобства мы показали, как распланировать дачный участок в программе Ландшафтный Дизайн 3D на примере узкого и треугольного надела.

Планировка узкого участка

С вытянутой областью на самом деле даже удобнее работать — на ней проще проводить зонирование, чем на стандартном прямоугольнике или квадрате. В этом случае землю делят в зависимости от количества необходимых зон, располагая их друг за другом.

Идея проектирования узкого длинного пространства

При такой планировке главную жилую постройку не следует устанавливать в глубине — лучше расположить ее на небольшом отдалении от ворот. От калитки дом отделяется дорожкой, рекомендуется оставить место для крытого навеса для авто или садика.

Визуальное расширение пространства на узком участкеПроект сделан в программе Ландшафтный Дизайн 3D

Чтобы визуально сделать такой двор шире, используйте извилистые дорожки, желательно мощенные светлым декоративным камнем. Забор на такой делянке следует делать невысокий, чтобы он не «давил» на небольшое пространство. Лучше отдать предпочтение легким конструкциям, например, натяжной сетке.

Планировка садового участка с перепадом высот

Самый сложный вопрос для тех, кто никогда не занимался ландшафтным дизайном — как распланировать участок с перепадами высот. Когда жилище расположено на склоне, главной сложностью при обустройстве становятся частые перепады рельефа. В таком случае уйдет много времени на то, чтобы гармонично объединять участки разной высоты.

Наиболее часто используемые типы объединения разных высот — небольшие лестницыПроект сделан в программе Ландшафтный Дизайн 3D

На склонах лучше не располагать грядки — при сильных дождях молодые посадки могут пропасть. Но декоративные растения вполне подойдут для того, чтобы визуально сделать такие области более привлекательными. Посадки вроде шиповника помогут укрепить землю и уберечь почву от вымывания.

Высаживайте на таких областях неприхотливые растения

Самый большой недостаток в данном случае состоит в том, что в обязательном порядке следует продумать систему отведения дождевой или талой воды. Плюсом становится то, что разная высота может стать хорошим способом зонирования.

Разные высоты сложно оформить, но в дизайне они выглядят очень гармонично

Планировка приусадебного участка треугольной формы

Треугольный план садового участка можно сделать двумя способами: разграничить его, как стандартный участок, либо применить свободное планирование.

Треугольник позволяет проявить максимум креатива в оформлении деталей

Рекомендуется разбить схему участка на отрезки, исходя из выбранной зоны. После этого проектируйте созданные отрезки, как обычно. В этом случае треугольная форма перестанет восприниматься как нестандартная, так как основные секторы будут иметь прямые линии. «Остаточные» земли можно стилизовать под зеленые зоны.

Данный участок воспринимается как прямоугольный из-за стандартного деления на зоны

Свободная планировка может следовать природным линиям. Для этого визуально отделяйте зоны декоративным камнем и создавайте прямые линии, располагая их параллельно границам участка. Другое решение — максимальное сглаживание углов. В таком дизайне используются плавные линии — дорожки, визуальное оформление границ зонирований.

Плавные линии отвлекают внимание от неправильных форм участкаПроект сделан в программе Ландшафтный Дизайн 3D

Стоимость вертикальной планировки участка

Цена проектирования — 15 руб/м2. Стоимость проекта зависит от площади участка, а сам он включает:

• высотный план с отметками;
• картограмму перемещения земляных масс;
• ведомость объемов грунта.

Работы

Стоимость вертикального проектированияЕд. изм. Цена, руб. Вертикальная планировка участка (составление картограммы перемещения земляных масс, вычисление объемов земляных работ), сметасотка1500

Минимальная стоимость проекта вертикальной планировки — 15000 руб!

Организация проекта вертикальной планировки участка

Создать гармоничное ландшафтное решение в едином стиле поможет разработка генерального плана (проекта благоустройства). В нем нужно уделить особенное внимание вертикальной планировке. Чтобы все нюансы были учтены, лучше обратиться к профессионалам. Наши специалисты составят проект, который будет соответствовать всем нормативам и учитывать пожелания клиента.

Когда стоит заказать вертикальную планировку дачного участка

Ответ прост: если на участке есть уклон или несколько уровней, то высотный проект необходим. Вертикальное проектирование позволит избежать сложностей и недопонимания при выполнении земляных работ и устройстве покрытий, а также сделает рельеф на участке более гармоничным.

Этапы вертикального планирования участка

На начальной стадии заключается договор на оказание услуги. Последующие работы по вертикальному проектированию участка выполняются поэтапно:

• Предварительный выезд. Консультация на участке, обсуждение с заказчиком будущего рельефа. Срок — 1 день.
• Подготовка техзадания и предварительной сметы. По результатам встречи составляется план и предварительная смета. В случае ее одобрения проводится третий этап. Срок — до 5 дней.
• Топографическая съемка. Бригада геодезистов снимает высоты и размеры территории и оцифровывает их. Срок — до 2 недель.
• Вертикальное проектирование. Инженер-проектировщик разрабатывает проект вертикальной планировки дачного участка, рассчитывает объемы перемещаемого грунта. Срок — 2–3 недели.
• Вертикальная планировка участка. Бригада рабочих и спецтехника выезжают на участок. Под руководством прораба проводятся земляные работы по изменению существующего рельефа. Срок зависит от проекта.

Варианты вертикальной планировки дачных участков

Выбор варианта мероприятий, направленных на преобразование рельефа, зависит от целей таких изменений — технических или композиционных.

Для технических целей:

• комплекс земляных работ по подготовке площадок под строительство зданий и сооружений (зонирование участка, перенос проектных высот, выравнивание площадок под фундаменты дома, хозяйственных построек, малых архитектурных форм);
• мероприятия по изменению поверхностного стока (формирование уклонов, строительство закрытых и открытых систем дренажной и ливневой канализации, подсыпка грунта, обваловывание территории, создание искусственных водоемов, изменение существующих русел стока (продольных и поперечных профилей стока));
• планировочные работы под обустройство дорожно-тропиночной сети, парковок, площадок.

Для композиционных целей:

• террасирование участка (формирование террас, склонов, оснований для подпорных стен и лестниц);
• устройство водоемов (выемка грунта под пруды, ручьи, русла и его планировка по участку);
• создание архитектурно-художественных форм рельефа (холмы, склоны, гряды, валы, понижения, впадины, ложбины);
• подготовка территории для реализации ландшафтного проекта (в зависимости от требований проекта, например, для обустройства газона может потребоваться засыпка ям, оврагов, выравнивание поверхности по маякам).

Результатом работ по изменению рельефа должен стать участок со всеми выполненными земляными работами, который полностью готов к дальнейшим работам по благоустройству. На нем должны быть проложены инженерные системы, проведены подготовительные работы для обустройства дорожек, площадок и парковки, сделано террасирование.

Техника для вертикальной планировки

Изменение рельефа территории производится с помощью специальной техники на гусеничном или колесном ходу.

Для вертикальной планировки участка от 10 соток с небольшим количеством препятствий (деревьев, пней, элементов ландшафтного дизайна) используется экскаватор-погрузчик типа JCB. За день с его помощью можно обработать территорию до 15 соток или переместить до 300 кубометров грунта. К недостаткам такой техники можно отнести то, что он может работать только в сухую погоду и на сухих участках. В дождь на земле останутся колеи.

Также для работ по изменению рельефа можно использовать гусеничную технику, например, мини-погрузчик типа Bobcat. Такая техника может работать в дождь, также ее можно использовать в стесненных условиях, и на участках с значительным уклоном.

Преимущества заказа высотного плана участка в компании Землечист

У нас работают опытные специалисты, которые могут выполнить задачи любой сложности.

Работа с нами — это:

• качественные геодезические исследования участка;
• проектные работы для оптимизации затрат, правильного планирования видов и объемов работ;
• строгое соблюдение сроков — от выезда на объект до сдачи работ заказчику;
• подробная документация и понятная смета на услуги, расходные материалы и технику.

Если у вас есть вопросы о вертикальной планировке участка — позвоните нам или оставьте заявку на сайте. Специалисты компании Землечист ответят на все ваши вопросы и помогут выбрать подходящий вариант планировки.

Частые вопросы

✅ Как заказать вертикальную планировку участка в компании Землечист?

Компания Землечист проводит вертикальное проектирование земельных участков в Москве и области. Стоимость работ — 1 000 руб за сотку. Цена также включает: составление проекта, технического задания и сметы, выезд на участок специалиста.

У меня участок с большим перепадом высот. Хочу сделать ровным, поднять один край. Это возможно?

Для ответа необходимы фото участка, а лучше выезд на место нашего инженера.

Есть участок на склоне. Хочу сделать террасы, дорожки. Как правильно все спланировать?

Для участка с ярко выраженным уклоном рекомендуется разработка проекта вертикальной планировки, в котором можно предусмотреть несколько уровней, сопряжения покрытий, а также сделать визуализацию будущего ландшафта.

Кто занимается вертикальным проектированием участка?

Высотные проекты разрабатывает инженер-проектировщик генерального плана и землеустройства.

Какова минимальная площадь участка для выполнения вертикальной планировки?

Вертикальная планировка зависит не столько от площади, сколько от объема перемещаемого грунта. Мы рассматриваем каждый запрос индивидуально.

Зачем нужна вертикальная планировка участка?

Вертикальная планировка поможет увеличить несущую способность грунта в основании фундамента, благодаря чему удастся избежать проблем с просадкой, а также создаст или улучшит условия для дренирования и отвода дождевых, талых и грунтовых вод от участка, что предотвратит затопления.

Как проводятся работы по вертикальной планировке участка?

Предварительно на территории производится расчистка — убираются растения, пни и все сооружения. При необходимости от участка отводится лишняя вода, осушается поверхность. Специалисты стараются максимально сохранить естественный рельеф участка. Где возможно плодородный слой грунта оставляют нетронутым, т. приоритетным считается вариант изменения территории, который требует минимального количества земляных работ. Далее происходит перераспределение грунта из насыпей в выемки, после чего, при необходимости, производится отсыпка привезенного грунта с последующим его разравниванием и уплотнением.

Какая техника нужна для проведения таких работ?

Работы проводятся с использованием экскаваторов, погрузчиков и бульдозеров.

Что собой представляет вертикальная планировка земельного участка?

Не всегда рельеф местности позволяет построить надежный дом, не внося корректив в природный ландшафт.

Резкие уклоны угрожают подтоплением, вымыванием плодородного грунта, разрушением дома.

Чтобы приспособить территорию под комфортное проживание, перед строительством применяют вертикальную планировку земельного участка.

Зачем меняют ровную поверхность, кто проводит геодезические работы, можно ли вычислить перепады земли самому, – читайте о тонкостях вертикального проектирования в этой статье.

• Что это такое?
• Принципы планирования
• Нормативные документы
• Цели проектирования
• Можно ли обойтись?
• Как делать ВП — этапы
• Как составить схему?
• Средства, инструменты, техника
• Советы для разных рельефов
• Преимущества выполнения
• Полезное видео
• Заключение

Принципы планирования

Вертикальная планировка проводится с учетом сохранности природной среды:

• максимальное сохранение естественного рельефа, почвы и существующей флоры;
• отвод поверхностных вод со скоростью, препятствующей эрозии почвы;
• минимум земляных работ с использованием изъятого грунта на площадке строительства.

Другие принципы правильной ВП, которыми руководствуется застройщик при проведении предстоящих земляных работ:

• Экономия. ВП – затратное мероприятие, требующее привлечения геодезистов, инженеров, аренды спецтехники. Чтобы избежать необоснованных трат, следуют продуманному плану, при минимальном использовании природных и технических ресурсов.
• Соблюдение баланса земляных масс. Его правило: объем изъятой земельной массы должен практически соответствовать объему подсыпки на обустраиваемом участке.
• Индивидуальный подход. При ВП нельзя использовать усреднение и типовые решения – кроме пожеланий владельца, учитываются особенности конкретного ландшафта.

Нормативные документы

При проектировании и строительстве жилых домов руководствуются нормами СП 55. 13330. 2016 «Дома жилые одноквартирные». Возведение коттеджей выполняется в соответствии с требованиями «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения».

Разработка проектной документации на частную застройку производится на основании СП 11-111-99. Кроме того, при строительстве объектов опираются на Земельный и Градостроительный кодексы РФ, а также на другие своды правил (СП):

• СП 45.13330.2017 «Земляные сооружения, основания и фундаменты»;
• СП 42.13330.2016 «Свод правил. Градостроительство»;
• СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий»;
• СП 126.13330.2017 «Геодезические работы в строительстве»;
• СП 47.13330.2016 «Инженерные изыскания для строительства».

Можно ли обойтись?

Если при строительстве дома ВП не проводилось, или было проведено непрофессионально, последствия могут оказаться плачевными:

• Крен дома с постепенным разрушением. Если площадку не выровнять, нагрузка на фундамент будет распределяться неравномерно, что приведет к трещинам, нестабильности конструкции, обрушению.
• Невозможность содержать сад, огород. Труднопрогнозируемые затопления губительны для почвы и урожая.
• Проблемы инженерных коммуникаций. Размытый грунт станет причиной повреждения электросетей, канализации, очистных сооружений.
• Невозможность строительства цокольного этажа и подвала: велик риск затопления и обрушения в случае движения размытого грунта.
• Гниение построек из дерева под воздействием повышенного уровня атмосферных осадков.

Из-за вымывания почвы, неустойчивости участка, становится невозможным строительство легких построек: беседок, бань и сараев.

Каким ЗУ обязательно нужна?

Неровности ландшафта ограничивают застройщика: не все проекты подходят к воплощению, может потребоваться возведение свайного фундамента. Кроме того, неровные участки подвержены вымыванию грунта дождями и талыми снегами.

По фактору рельефа и перепадов высот в границах пятна застройки ЗУ классифицируются как:

• ровные;
• с небольшим уклоном: ≤0,5 м;
• со значительным уклоном: 0,5-1 м;
• с крутым склоном: ≥1м.

Опытные строители считают, что подсыпка нужна каждому участку: следует приподнимать даже ровные площадки, чтобы снизить уровень грунтовых вод.

Как делать ВП — этапы

ВП земельного участка проводится до начала строительства, чтобы подготовить ландшафт к будущей застройке. Сначала проводятся предпроектные работы.

Геодезическая топосъемка

Обязательный этап, с которого начинаются разработка схем и планирование земляных работ. Проводится нивелирование местности: определение высоты и глубины элементов ландшафта относительно условной нулевой отметки.

Съемка проводится специалистами, с использованием геодезического оборудования. После определения высотного положения проектных поверхностей участка подбирают оптимальный вариант земляных работ.

Геологические исследования

На этапе геологических изысканий определяются:

• тип грунта, его характеристики;
• уровень залегания грунтовых вод, опасных для технического состояния будущего фундамента;
• показатель промерзания грунта;
• степень морозного пучения почвы.

Геодезические и геологические сведения используются при разработке проектных планов и схем.

Разработка проекта

Составление проектной документации выполняется поэтапно:

• Сбор информации. Изучение особенностей рельефа по документации, полученной на этапе предпроектной подготовки. Оценка проводится на основе детального топографического плана, съемки высотных отметок рельефа, результатов исследований структуры и состава почвы, сведений о глубине залегания подземных вод и промерзания грунта. При необходимости проводятся дополнительные измерения.
• Разработка схемы планировки в проектных отметках. На топографический план наносятся данные съемки с реальных и проектных высотных точек, горизонтали фактического рельефа.
• Составление плана преобразования рельефа в проектных горизонталях. Обозначение линий реальной и проектной конфигураций рельефа проводится методом горизонталей: существующий наносится черным, проектный – выделяется красным. Готовый план отражает наглядную картину предстоящих мероприятий по перемещению грунта.
• Формирование картограммы перемещения земляных масс. На картограмме указываются отметки проектных высот и существующего рельефа, выделяются зоны выемки и насыпи грунта.

На основании этих документов разрабатывается проект вертикальной планировки.

Как составить схему?

Земельные участки под строительство, вне зависимости от рельефа, требуют точных расчетов и схем.

На геодезической подоснове:

• обозначают расположение объектов;
• проектную поверхность выделяют красными линиями.

На плоскость горизонталями проецируют прямые, образуемые пересечением основания другими плоскостями. Шаг составляет 100-500 мм, – в зависимости от масштаба, условий и сложности обустройства.

Нельзя обрывать горизонтали, они должны идти через весь план, причем сечение остается неизменным. Допустимый случай обрыва контура – сочленение проектных поверхностей с откосами, стенами, заборами.

Если планируется подсыпка грунта, красные линии отодвигают, обозначая понижение. Участок, где намечено изъятие земли, на схеме будет с повышением.

Неизменный на всем протяжении уклон отображается равным удалением горизонталей друг от друга. Угол между линиями, обозначающий отметки понижения местности, указывает на гребень; в противоположном случае – на выемку.

Поверхностные воды будут отводиться под прямым углом к красным линиям. Горизонталями с закрытым концентрическим контуром, окружающими одна другую, обозначаются:

• холм – центр занят более высокими линиями;
• впадина – ближе к середине линии понижаются.

Этих сведений достаточно, чтобы прочесть и реализовать схему вертикального планирования.

Средства, инструменты, техника

Для измерения перепадов ЗУ и разметки потребуются:

• нивелир;
• строительный уровень;
• рулетка.

Геодезические работы проводятся только профессионалами со специальным оборудованием. Планировку участка (подсыпку, срезание, перемещение, разрыхление грунта) производят механизированным или ручным способом.

В первом случае арендуется тяжелая спецтехника:

• бульдозер или грейдер;
• трактор с культиватором или ковшом.

При самостоятельных работах используется мотоблок с культиватором и фрезой для срезания грунта.

Для ручных работ нужны:

• лопаты;
• тяпки;
• грабли;
• лом;
• колышки;
• кувалда или молоток.

Чтобы удалить с участка деревья и кустарники, пригодятся топор, пила, ножовка. Для перевозки грунта потребуется тачка.

Советы для разных рельефов

Дом желательно размещать в самой высокой части территории участка. Чтобы фундамент оказался выше подземных вод, применяют способы без заглубления (или с минимальным).

Иногда технические моменты препятствуют таким методам: запроектировано тяжелое строение, подвижный верхний слой. В этих случаях подбирают оптимальное компромиссное решение, – и только с привлечением специалистов.

Затем выполняется отмостка, устройство лотков для отгона приповерхностных вод. Продуманный рельеф должен отвести осадки и талые воды в водоприемник: канаву, водоем. Подземные воды отводятся с участка при помощи глубоких дренажей в дренажные колодцы.

Если дом будет стоять на склоне холма, используется метод террасирования – создание нескольких уровней (ступеней) по принципу лестницы. При сооружении террас подсыпается грунт, укрепляются откосы, монтируются подпорные элементы. Террасы красиво выглядят, эффективно отводят влагу, на каждой из «ступеней» можно устроить маленький садик. У террасирования один существенный минус – высокая стоимость работ.

Рельеф – важная составляющая ландшафта. Его особенности определяют планировочное и композиционное решение объекта. При ровном рельефе ландшафтные дизайнеры рекомендуют придать общей композиции выразительность. Искусственный микрорельеф создается горками, подпорными стенками, отвалами.

Ровная территория

Часто ровные территории находятся в низинах, где высокий уровень грунтовых вод, скопление дождевых вод и талого снега вызывают быстрое заболачивание. Перед строительством делают невысокую насыпь, устраивают мелкозаглубленный фундамент. Толщина подсыпки из грунта составляет 20-50 см.

Почву (грунт с растительными и другими органическими элементами) использовать нельзя, нужен чистый плотный материал.

Подсыпанный участок по периметру уплотняется песчано-гравийной смесью.

Пример ВП ровной территории на схеме ниже:

• Отмостка. Ширина 1 м, уклон 3 см/м. Больший уклон не рекомендуется: отмостка будет неудобной для ходьбы, а зимой – скользкой и травмоопасной. Для комфортного перемещения внутренние углы срезаются под углом 450.
• Зона для разгона воды. Ширина 2 м, уклон 2 см/м. Если сформировать больший уклон, будет вымываться плодородный слой.
• Зона разуклонки для отвода воды. Ширина 5 м, уклон 1 см/м.
• Участок сброса воды. Уклон 1-5 см/м.

С уклоном

Если перепад высот в границах будущего фундамента не превышает метр, делаются отсыпки для выравнивания. При этом подошвы долей основания должны оказаться на одной линии по горизонтали (с небольшим отклонением).

Не более 0,4 м

Если показатель уклона меньше 0,41 м, вся площадка выравнивается до горизонтального уровня. Надземная доля цоколей располагается на одной высоте.

От 0,4 до 1 м

При перепаде высоты естественного рельефа больше 0,40, но меньше 1 м, новые порции грунта в горизонт не отсыпают, ограничиваясь искусственным понижением неровностей.

Свыше 1 м

На участке с такой неровностью проектируется подвал. На цокольном этаже устанавливается дренаж. Не каждый застройщик способен выполнить правильное планирование в таких нестандартных условиях, лучше обратиться к профессионалам. Они проведут диагностику местности, изучат состав грунта, глубину залегания грунтовых вод.

Нюансы по географическому расположению

Важно учесть такие моменты:

• Если ландшафт ровный, для расположения дома и зеленых насаждений нужны минимальные финансовые и временные затраты.
  Как правило, вблизи стен устраиваются незначительные уклоны для отведения воды к границам участка. Уклоны формируются при помощи грунтовой насыпи.
• Территории с уклоном на юг характеризуются перенасыщением растительностью. Такие рельефы идеальны для обустройства зеленых зон. Идеальным местом для строительства дома считается верхняя точка ближе к восточной границе участка.
• Участки, где рельеф имеет уклон в сторону востока и запада, имеет свои особенности. Строения лучше располагать у северных границ, чтобы избежать тени на растениях.
• Участки с крутым уклоном на север нуждаются в устройстве надежной дренажной системы.

Преимущества выполнения

Раньше без ВП было невозможно получить разрешение на строительство. Теперь документ не требуется – частные застройщики просто письменно уведомляют местную администрацию о факте предстоящей стройки.

Тем не менее, ВП необходимо. Причем именно в период предпроектной подготовки, чтобы правильно посадить дом по вертикали:

• подготовить поверхность строительной площадки;
• рассчитать высоту цоколя.

Выполнять планировочные работы после возведения дома – нерационально и экономически невыгодно.

Что означает понятие?

Планировка земельного участка – это упорядоченное размещение построек и различных функциональных зон на ограниченной территории, в соответствии с пожеланиями владельца объекта недвижимости и соблюдением требований действующих нормативов, в частности:

• Меры по обеспечению пожарной безопасности.
• Санитарно-эпидемиологические ограничения.
• Возможность и удобство обслуживания объектов инженерной инфраструктуры.
• Соблюдение внутренних правил в посёлке, городе или регионе, где планируется освоение приусадебного участка.
• Обеспечение рекомендуемого соотношения площадей пятна застройки и объектов инфраструктуры, исходя из градостроительных нормативов.

Внимание! При отсутствии системного и логически обоснованного планирования, все зоны на участке располагаются хаотично, лишены функциональной связи, что доставляет большой дискомфорт для жильцов при эксплуатации объекта.

Зачем это делать с участком?

Планировка земельного участка выполняется для достижения комфортного проживания хозяев после полного освоения территории.

На повышение качества жизни влияют многие показатели:

• Ориентация жилого дома относительно частей света для обеспечения норм по инсоляции помещений.
• Удобное расположение парковочной зоны с въездными воротами.
• Правильное размещение периферийных построек – хозблоков, бань, беседок, гостевых зданий.
• Корректное использование свободной площади под обустройство зон отдыха, детских и спортивных площадок, газонов, огородов и зелёных насаждений.
• Организация логической связи между объектами, в виде дорожек с твёрдым покрытием, ступеней, пандусов при каскадном зонировании.

Планировка участка также решает такие проблемы, как организация искусственного освещения, автополив газонов, система наружного видеонаблюдения и обустройство других средств для безопасного и комфортного проживания.

При освоении участка под ИЖС в частном секторе, чтобы избежать претензий государственных структур в будущем, следует руководствоваться нормативными документами, регламентирующими правила размещения объектов и функциональных зон:

• СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».
• Ст. 30 ГрК РФ «Правила землепользования и застройки».
• СНиП 30-02-97* «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения».
• Ст. 12 ФЗ №52 «Санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке».

Доскональное следование данным документам обеспечит не только повышенную безопасность при эксплуатации земли, но также значительно повысит уровень комфорта её владельцев.

Нормы и требования

В соответствии с содержанием перечисленных выше нормативов, при размещении застройки на собственном земельном участке, следует учитывать следующие требования:

• При наличии общей границы с соседними участками, любое капитальное сооружение размещается не ближе, чем в 3 м от смежного забора.
• При наличии красных линий развития дорог, которым присвоен определённый статус, при размещении застройки, следует выдерживать расстояние не менее 5 м от этих ограничений. При наличии красных линий от внутрипоселковых проездов, расстояние допускается сократить до 3 м.
• Скатная кровля не должна свисать над соседней территорией, во избежание попадания на неё ливневых стоков.
• Между соседними зданиями, в зависимости от их назначения и уровня ответственности, выдерживается противопожарный разрыв от 10 м и более.
• При размещении бани на участке, следует выдерживать минимальную дистанцию от фасада основного здания не менее 6 м.
• Баня не может располагаться вплотную к забору соседнего участка – минимальное расстояние 1 м.
• При размещении инженерных сооружений – скважины и септика, между ними выдерживается минимальный санитарный разрыв 8 м.

Если при планировке участка владелец пренебрегает указанными выше нормами, при проверке их соблюдения надзорными органами возможно наложение административных санкций, вплоть до выдачи постановления о сносе возведённых объектов капитального строительства.

Проект земельного планирования

Проект планировки земельного участка – это официальный графический документ с текстовым приложением, разрабатываемый силами аттестованных архитекторов проектной организации, который содержит в себе следующие сведения:

• Границы земельного участка, в соответствии с топографической съёмкой.
• Красные и чёрные высотные отметки, с учётом организации рельефа с балансом земляных масс, устройством насыпей и выемок.
• Размещение пятен застройки под объекты капительного строительства, с учётом градостроительных, противопожарных, конструктивных и санитарно-эпидемиологических нормативов.
• Зонирование территории, в соответствии с пожеланиями заказчика и существующими планировочными ограничениями.
• Каждый ППТ ЗУ содержит краткую пояснительную записку с обоснованиями принятых в проекте решений и таблицу ТЭПов (технико-экономических показателей), с расчётом баланса территории.

Все проектные решения, выполненные силами профессиональных архитекторов, регламентированы ГрК РФ, а также СП 30-102-99, упомянутыми выше. В пояснительной записке архитектор указывает ссылки на данные нормативы.

Как он выглядит?

В соответствии с действующим законодательством, документ имеет стандартный вид – проект оформляется в виде готового тома с титульным листом, пояснительной запиской и графическими материалами.

Схема

Схема планировки ЗУ – это графический раздел архитектурного проекта, на котором отображаются следующие объекты:

• Границы земли с определённым видом разрешённого использования, назначенные в процессе межевания территории.
• Все планируемые к размещению объекты капитального строительства.
• Проезды, проходы с твёрдыми покрытиями, зоны благоустройства, размещённые, согласно замыслу архитектора, заданию от заказчика и действующими нормативами.
• Сводный план инженерных сетей с учётом обременений и правил размещения технических объектов.
• Существующие объекты, зелёные насаждения и другие элементы, отображённые на топосъёмке, подлежащие сносу, рекультивации или сохранению.

При разработке схемы планировки ЗУ, все функциональные зоны должны иметь логическую связь с прилегающими территориями, находящимися за пределами рассматриваемого участка. Так, во внимание принимаются существующие подъездные пути, инженерные коммуникации, а также объекты капстроительства, принадлежащие соседям.

Зонирование ЗУ с частными домами

При организации планировки территории земельного участка, архитекторы руководствуются определёнными принципами и правилами, от соблюдения которых зависит комфорт владельцев:

• Зонирование ведётся с учётом климатических параметров, розы ветров, а также рельефа земельного участка.
• В зависимости от площади территории, под размещение объектов капитального строительства выделяется от 10% до 20% земли. Остальные зоны подразумевают организацию объектов инфраструктуры – рекреационных и спортивных площадок, огорода, газона, садовых деревьев и других элементов комфорта.
• Для комфортной эксплуатации участка, все объекты и зоны должны быть равномерно распределены по всей площади, с соблюдением безопасных расстояний между ними.
• При размещении объекта капитального строительства и основных функциональных зон, учитывается ориентация по сторонам света – каждое жилое помещение должно инсолироваться не менее 2 часов в сутки для естественного обеззараживания пространства под воздействием ультрафиолета.
• В то же время, жилые комнаты не должны перегреваться, чтобы не вызвать дискомфорт хозяев при их эксплуатации.
• Полноразмерные деревья должны высаживался с учётом их роста через несколько лет. По мере увеличения в размерах, кроны начинают затенять важные части участка или комнаты дома, способствуя размножению насекомых.
• При размещении детских игровых зон желательно обеспечить их видимость с любой из сторон участка.
• Дома следует располагать только с надветренной стороны.
• Септики и скважины стоит размещать в разных концах участка, но недалеко от дороги для возможности обслуживания сооружений с помощью грузового автотранспорта.

Правильное зонирование обеспечит комфорт при эксплуатации участка на долгие годы, и хозяин не захочет что-то перестраивать для улучшения качества жизни.