ГрК РФ Статья 45. Подготовка и утверждение документации по планировке территории, порядок внесения в нее изменений и ее отмены

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Проекты планировки и межевания территории – это вид градостроительной документации. Они могут разрабатываться вместе, в рамках исследования одного объекта, или как отдельные документы. Рассмотрим, как разработать проекты, соотвествующие действующим и утвержденным законам Российской Федерации, через местную администрацию и силами сторонних специалистов.

Межевание включает целый комплекс геодезических работ, сбор и изучение документов, сам процесс согласования границ, подготовку межевого дела, постановку на кадастровый учёт и получение документов на регистрацию права собственности.

Если сложно, то межевание — это геодезический способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости. Если коротко, то это определение границ земельного участка и их юридическое оформление.

Кадастровые и сопутствующие услуги для юридических лиц

В Городском Кадастровом Бюро вы можете заказать разработку проекта межевания территории земельного участка в Москве и Московской области по разумной стоимости.

Наша компания работает более 15 лет и предлагает вам услуги по разработке проекта межевания территории и его согласованию с компетентными органами. Также мы подготовим межевые планы на образуемые земельные участки с целью дельнейшей их постановки на государственный кадастровый учет в Москве и Московской области. Для получения бесплатной консультации звоните: 8 (499) 34-793-34.

Вместе с экспертами рассказываем, что такое межевание, зачем оно нужно и сколько это стоит

Межевание земельных участков сегодня не является обязательной процедурой. Обычно потребность в определении границ у собственника возникает, если владелец решит продать свой участок или объединить с другим. Часто причиной определения границ становятся земельные споры между соседями.

Вместе с экспертом Федеральной кадастровой палаты Мариной Рыцаревой и представителем Ассоциации юристов России (АЮР) Ольгой Полубковой рассказываем, что такое межевание, зачем оно нужно и сколько это стоит.

Проектирование объектов капитального строительства производится с учетом фактической ситуации на местности. При проектировании учитывается рельеф, расположение коммуникаций и других объектов недвижимости. После проведения специалистом ГУП «ЦТИ» топографо-геодезической съемки местности, измеренные данные могут быть оформлены в виде топографического плана границ земельного участка с приложением каталога координат. План границ наглядно отображает ситуацию на местности и может быть использован для подготовки проекта строительство или реконструкции объекта капитального строительства.

План границ также может быть использован в судебных органах для обоснования местоположения границ земельного участка или решения земельного спора.

Что это такое в строительстве

Проект планировки территории важно правильно составить и подать на утверждение до начала строительных мероприятий по возведению любого капитального объекта. С его помощью можно установить размещение наделов, на территории которых будет построен ОКС. ППТ позволяет определить характеристики развития конкретного объекта землепользования, с учетом уже имеющихся капитальных строений различного значения.

Помимо этого, при планировке территории определяются параметры размещения улиц, автомобильных дорог, коммуникационных линий, муниципальных объектов, иных зон с особыми правилами использования. ППТ даст возможность получить больше информации о наделе, где планируется возведение капстроения. Тщательный анализ конкретной части местности значительно повысит эффективность эксплуатации территории. Необходимые строительные мероприятия можно будет провести правильно, с соблюдением нормативов и правил безопасности.

Что такое межевание, когда оно нужно

Если обратиться к российскому законодательству, то межевание является процедурой добровольной. Каждый собственник решает сам, устанавливать ему границы своего участка или нет, отметила эксперт Федеральной кадастровой палаты Марина Рыцарева.

Однако межевание позволяет снять почти все вопросы в отношении площади и границ земельного участка и избежать споров с соседями. В результате межевания устанавливаются фактическая площадь участка и его точные границы. Участок без межевания невозможно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности на него и, следовательно, совершать любые сделки с ним.

Межевание — это процесс определения и восстановления границ земельного участка (или сразу нескольких), закрепление его на местности, определение площади и внесение полученных данных в Росреестр. Он включает проведение геодезических работ, сбор документов, процесс согласования границ, составление межевого плана, постановку на кадастровый учет и получение документов на регистрацию права собственности. Межевание выполняется в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации» и ФЗ «О кадастровой деятельности в РФ».

Чтобы узнать, установлены границы вашего земельного участка или нет, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах об объекте недвижимости. Сделать это можно на официальных сайтах ведомства.

Также узнать границы участка можно, воспользовавшись электронным сервисом Росреестра — Публичной кадастровой картой. Такой официальный сервис один, и его электронный адрес выглядит так: pkk. rosreestr. (чтобы избежать фейковых страниц, которых в интернете много).

Если границы не установлены, план участка на карте отсутствует, а в таблице с его параметрами стоит запись «Без координат границ». Это значит, что можно проводить процедуру межевания.

Кто может просить это согласие в случае если участок мун. или гос. собственности предоставлен?
По мне дак любая сторона будущего соглашения на сервитут, т. и будущий правообладатель ОКСа, например, и лицо, которому администрация предоставила земельный участок. Но некоторые администрации почему-то считают что только лицо, кому администрация предоставила земельный участок. Хотя интереса никакого нет у правообладателя в установлении на его участке обременения в виде сервитута (он его например, арендует у админ-ии и ладно), да и в этой статье не написано кто должен обращаться!
А в ваших администрациях отказывают в сервитуте, если обращается лицо, в чью пользу этот сервитут нужен?

Добрый день. Здание склада овощехранилища. Есть ж/д пути к нему. Существующая разгрузочная рампа с навесом. Производится реконструкция данного здания. Здание располагается на одном земельном участке. ж/д пути на другом. Навес рампы выступает соответственно на з/уч. с ж/д путями. При подаче документов в администрацию города завернули с обоснованием что здание выходит за границы земельного участка (навес). Подскажите кто ни будь сталкивался с данным вопросом? Ведь если навес обрезать по границе участка своего назначения он выполнять уже не будет.

Добрый день!
Такая ситуация, есть проект межевания территории под реконструкцию дороги, по данному проекту образовываются земельные участки путем изъятия в целях гос. нужд, Образованные участки попадаю в паи колхозов, сами паи не разграничены. Как быть в такой ситуации, как образовывать участки в этих паях?

Добрый день! Нужно ли образовывать часть участка (земли с/х назначения, для с/х производства) под канализацию и водопровод, которые предоставляет собственник участка (физ. лицо) для строительства и эксплуатации сетей стороннему контрагенту? Или просто можно зарегистрировать сервитут в регистрационной палате и всё (без межевого плана)?

Суть вопроса следующая, есть земельный участок (в собственности юр. лица) сельскохозяйственного назначения, заказчик планирует перевод данного земельного участка в земли населенных пунктов (под перспективную застройку с проведением коммуникаций), а сам вопрос в следующем, какой порядок формирования земельных участков уже под застройку, требуется ли проект планировки и межевания в данном случае, либо возможно формирование путем раздела и дальнейшего перевода уже отделившихся земельных участков, каким образом будут формироваться земельные участки для коммуникаций (заказчик от дорог до канализации строит сам), если вопрос покажется кому-то глупым, прошу не ругать.

Нужна помощь, форумчане!
Работаем с сетевыми организациями. Иногда есть работа по образованию земельных участков для строительства/эксплуатации ВЛ, расположенных на территории многоквартирных домов. Это, как я понимаю, нужно через общее собрание собственников жилья. Представляю, каково его организовать. Да и не всегда старшие по дому уполномочены на согласование границ. Меньше всего жильцы думают об этом. Как практически решается этот момент?

Здравствуйте. Есть зем. участок в деревне, но выяснилось, что деревня отсутствует в ПЗЗ, т. администрация поселения включила выборочно только несколько деревень в ПЗЗ. Возможно ли получить разрешение на строительство жилого дома без включения деревни в ПЗЗ? Или это обязательно? Если обязательно, то что для этого нужно сделать лично мне и сколько эта процедура займет времени?

Уважаемые коллеги, прошу поделиться опытом внесения изменений в Схему территориального планирования РФ. Сколько на практике занимает времени от подачи заявления до внесения?
Необходимо внести магистральный газопровод.

Что такое проект межевания территории и как его получить

Проект межевания территории — документ, который определяет границы всех участков внутри квартала. В нем содержатся границы и площадь участков, обоснование этих границ, назначение участков.

Если в квартале утвержден проект межевания, то границы всех образуемых земельных участков должны быть строго по проекту межевания.

Кроме того, без утвержденного проекта межевания нельзя получить без торгов в аренду или собственность смежный земельный участок. Наконец, на территории, для которой утвержден проект межевания, разделить или объединить земельный участок, арендуемый у города, можно только в границах, утвержденных проектом межевания.

При постановке земельного участка на кадастровый учет проект межевания территории используется как документ-основание. По сведениям из проекта межевания кадастровый инженер готовит межевой план земельного участка. А на основании межевого плана Росреестр ставит земельный участок на кадастровый учет.

Чтобы не путаться в терминах, объясним, чем отличается проект межевания территории от межевого плана.

Проект межевания территории готовят на территорию квартала. Делают это проектные институты. До утверждения проект межевания проходит согласование с органами власти и публичные слушания. Утверждает проекты межевания в Москве Департамент городского имущества (ДГИ).

Листы проекта межевания территории

Межевой план — документ, в котором описывается отдельный участок для постановки на кадастровый учет. В нем содержатся координаты границы и площадь участка. Межевой план готовит кадастровый инженер. Проверяет межевой план Росреестр.

То есть проект межевания — «стратегический» документ, содержащий сведения на весь квартал, а межевой план — «тактический» документ, для постановки на кадастровый учет конкретного земельного участка.

Чтобы проверить, утвержден ли проект межевания территории квартала, в котором расположен интересующий вас участок, нужно открыть

на сайте Москомархитектуры, найти на ней ваш участок или дом и включить слой «проекты межевания территорий». Если проект межевания есть в базе данных Москомархитектуры, появится розовая граница. Щелкните мышью внутрь нее. Появятся сведения об утвержденном проекте межевания.

Иногда проект межевания может быть в составе другого документа — проекта планировки территории. Поэтому, если на карте нет сведений о проекте межевания, включите слой «проекты планировки территории», и проверьте, не утвержден ли на вашей территории проект планировки.

Если проекта планировки на карте тоже нет, еще не значит, что проект межевания не утвержден. Следующий шаг — обратиться в Департамент городского имущества. Туда нельзя просто так попасть, поэтому нужно будет отправить им обращение. Сделать это можно

через сайт правительства Москвы

в службе одного окна ДГИ

Следующий шаг — получить проект межевания территории на руки.

Существует два способа получения проекта межевания: через Москомархитектуру и через ДГИ.

Москомархитектура выдаст проект межевания только если он есть в ее базе данных, то есть отображается на карте, речь о которой шла выше. Обращаться нужно по государственной услуге

«Предоставление сведений из ИАИС ОГД»

Заявления принимают только в электронном виде. Стоимость услуги — 1100 рублей. Срок — 5 рабочих дней.

Плюсы при обращении через Москомархитектуру: обратиться может любое лицо, не обязательно собственник здания, помещения или квартиры. Срок оказания — всего 5 дней. Основной минус — в базе Москомархитектуры может быть устаревший проект межевания, либо может не быть его вовсе.

ДГИ выдает проект межевания по государственной услуге

«Выдача копий правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов»

Заявления от физических лиц принимают как через портал mos. ru, так и в бумажном виде

в службах одного окна ДГИ

От юридических лиц — только в электронном виде. В заявлении в поле «объект» выбирайте «земельный участок», в поле «вид документа» — «распоряжение».

ДГИ предоставляет копию проекта межевания только правообладателям зданий, помещений или квартир. Поэтому к заявлению нужно обязательно приложить документ, подтверждающий право собственности: свидетельство или выписку из ЕГРН.

ДГИ оказывает услугу бесплатно. Срок — 9 рабочих дней.

В результате государственных услуг у вас на руках окажется копия проекта межевания территории.

В ней вы увидите, какой земельный участок предусмотрен под вашим многоквартирным домом или нежилым зданием. Если границы этого участка вас устраивают, заключайте договор с кадастровым инженером для постановки участка на кадастровый учет.

Если границы участка вас не устраивают, нужно корректировать проект межевания территории. Для этого нужно получить распоряжение ДГИ на корректировку проекта межевания, найти проектную организацию, которая разработает корректировки, затем согласовать ее с органами государственной власти, провести публичные слушания и утвердить корректировку в ДГИ. Это займет не меньше полугода и будет стоит не меньше миллиона рублей. Поэтому, к сожалению, в нашей практике самый частый путь, который выбирают те, кого не устраивают границы в проекте межевания — ничего пока не делать.

Если вам нужен опытный кадастровый инженер,

позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и поможем.

Москва, ул. Казакова, д. 6, стр. 1, офис 605

Установление границ территориальных зон

Подборка наиболее важных документов по запросу Установление границ территориальных зон (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Строительство:
• 344 КОСГУ
• 43 99 90 190
• 43.99.90.190
• Авторский надзор
• Авторский надзор КОСГУ

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 34 «Порядок установления территориальных зон» Градостроительного кодекса РФ»Само по себе несоблюдение публичными органами требований статей 30, 34 Градостроительного кодекса РФ при утверждении Правил землепользования и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не может являться препятствием в реализации обществом прав на использование как объекта незавершенного строительства, так и арендуемого земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 8 «Полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности» Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд удовлетворил требования гражданина о признании не действующими правил землепользования и застройки городского округа, утвержденных решением думы городского округа, в части отнесения земельного участка к двум территориальным зонам. Как указал суд, согласно п. 26 ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 7 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», п. 3 ч. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ утверждение правил землепользования и застройки, генерального плана относится к вопросам местного значения городского округа, по которым представительный орган местного самоуправления городского округа принимает муниципальные правовые акты. В данном случае спорные правила землепользования и застройки приняты уполномоченным органом в рамках предоставленной компетенции, между тем при принятии оспариваемого акта и определении границ территориальных зон думой городского округа не были учтены местоположение и границы спорного земельного участка, сведения о котором на момент утверждения генерального плана и правил землепользования и застройки имелись в государственном кадастре недвижимости.

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29. 2004 N 190-ФЗ(ред. от 14. 2022)3. При подготовке правил землепользования и застройки в части установления границ территориальных зон и градостроительных регламентов должна быть обеспечена возможность размещения на территориях поселения, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов).

ДОКУМЕНТАЦИЯ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИИ

Документация по планировке территории включает в себя проекты планировки территории b проекты межевания территории.

Проект планировки территории — градостроительная документация, разрабатываемая в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий, в целях выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Проект межевания территории — градостроительная документация, разрабатываемая в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий, в границах элементов планировочной структуры, определенных проектом планировки территории, в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.

Цели подготовки документации по планировке территории:

—   обеспечение устойчивого развития территорий в соответствии с документами территориального планирования и нормативами градостроительного проектирования посредством:

—   уточнение и детализация планировочной структуры отдельных территорий и закрепление красными линиями границ элементов планировочной структуры;

—   установление границ зон сложившейся сохраняемой застройки, зон градостроительного преобразования и зон, предназначенных для застройки, в соответствии с документами территориального планирования;

—   организация улично-дорожной сети;

—  установление границ зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;

—  установление границ зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;

— определение характеристик планируемого развития территории, в том числе плотности и параметров застройки территории и характеристик развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории;

— уточнение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах элементов планировочной структуры;

— установление границ земельных участков в границах элементов планировочной структуры, в том числе: земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства; границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов федерального, регионального, местного значения; границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов капитального строительства; границ земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, и целей, не связанных со строительством; границ земельных участков в пределах территорий общего пользования, иных земельных участков, не предназначенных для строительства.

Планирование территории (текущая работа).

Утвержденные проекты планировки территории

Майминское сельское поселение

Когда необходимо межевание

Встречи с геодезистом (специалистом по межеванию земель) не избежать, если вы планируете:

Какие документы понадобятся для межевания

Вам как собственнику или вашему представителю для проведения межевания земельного участка будут необходимы следующие документы:

Куда обратиться для межевания участка

Для выполнения работ вам нужно заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером или организацией, в которой он является работником. При этом кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации.

Поэтому, прежде чем подписать договор, рекомендуем:

Проверить состоит ли кадастровый инженер, который будет проводить работы, в реестре кадастровых инженеров. В нем приведены сведения о всех кадастровых инженерах, а также об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ими ошибках.

Опыт работы кадастровых инженеров организации (чем он больше, тем лучше) и отзывы о них. Непрофессионализм потянет за собой ошибки в геодезических изысканиях, а за ними и проблемы в договорах, проекте дома и прочие. Проверить, как давно создана организация, с которой вы планируете заключить договор, можно на сайте Федеральной налоговой службы.

Что обязательно должно быть в договоре на межевание

Проверьте, чтобы в договоре на проведение межевания, который вы планируете заключить, были прописаны следующие обязательства исполнителя:

Сколько стоит межевание

Расценки на услугу зависят от объёма работ, сроков их проведения, местонахождения, размера и конфигурации земельного участка и, как правило, не превышают 20-30 тысяч рублей. В зависимости от сезона они не меняются.

Согласно главе 4. 1 ФЗ №221 существует вариант бесплатного межевания. Он предусмотрен, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов. Если ваш участок находится в их пределах, считайте, что вам повезло.

Сколько времени потребуется на межевание

В законодательстве сроки проведения межевания чётко не установлены, поэтому обычно прописываются в договоре подряда. Непосредственно сама процедура межевания занимает не более 14 дней. В отдельных случаях она может затянуться на несколько месяцев. Также после её завершения инженеру понадобится время на подготовку и оформление документов.

Стоимость и сроки оформление проекта межевания

Наименование услугиСтоимость, руб. Срок выполненияРазработка проекта межевания территорииОт 50 000/Га25 днейСогласование проекта межевания территорииОт 70 000От 30 днейСхема расположения земельного участка на кадастровом плане территорииОт 15 00010 дней

Вопросы и ответы

Для чего требуется разработка проекта межевания территории?

В первую очередь, для целей образования участков в из земель, находящихся в государственной собственности.

Каким образом утверждается проект межевания территории?

ПМТ утверждается местным органом исполнительной власти после проведения публичных слушаний.

Какие сведения содержатся в проекте межевания территории?

В проекте межевания территории (квартала) содержатся сведения о границах, предлагаемых к сохранению и установлению земельных участках, их площадях, красных линиях, зонах и территориях с особыми условиями и ограничениями использования.

Кто может обратиться за проектом межевания территории?

Владельцы квартир в многоквартирных домах с заявлением на формирование границ земельного участка под жилым домом и дальнейшим оформлением его в собственность, а также юридические лица, планирующие оформить землю под строениями, находящимися у них в собственности.

Сколько стоит разработка проекта межевания территории и в какие сроки осуществляется?

Стоимость и срок подготовки проекта межевания территории рассчитываются индивидуально, так как зависят от площади, местоположения квартала, а также других факторов.

Правовое регулирование

Согласно нормам Земельного Кодекса РФ, образование земельных участков из государственных либо муниципальных территорий осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

• утвержденный проект межевания территории;
• проектная документация лесных участков;
• схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (СРЗУ).

Использование схемы СРЗУ для образования земельного участка допускается только при отсутствии утвержденного проекта межевания территории, который представляет собой документацию, содержащую сведения о планировке территории в границах элементов планировочной структуры. Подготовка данной документации осуществляется с учетом градостроительного регламента на уже застроенные участки либо территории, на которых планируется строительство.

Состав проекта межевания территории

Подготовленный нашими инженерами проект межевания территории земельного участка состоит из текстовой части и графических материалов, которые включают в себя следующие сведения:

• количество, площади, вид разрешенного использования, а также границы образуемых и существующих земельных участков;
• красные линии, а также линии отступа от красных линий для определения мест размещения зданий, строений, сооружений;
• границы зон публичных сервитутов и зон с особыми условиями использования территории;
• границы особо охраняемых природных территорий и объектов культурного наследия.

Важно: проект межевания территории может быть подготовлен как самостоятельный документ, так и в составе проекта планировки территории.

В каких случаях нужно проводить межевание

Есть целый список случаев, когда межевание становится необходимым. Перечислим основные из них:

— необходимо оформить земельный участок в собственность;

— владелец земли собирается разделить земельный участок для продажи или передачи его по наследству;

— между соседями возникли разногласия по поводу границ их участков (российские суды ежегодно рассматривают тысячи дел по так называемым соседским войнам);

— планируется разделить земельный участок на два и более самостоятельных участка;

— планируется объединить два и более земельных участка в один.

В каких случаях межевание не нужно

Обойтись без межевания можно, если участок подпадает под дачную амнистию — упрощенный порядок оформления прав собственности, отметила член Ассоциации юристов России Ольга Полубкова. В соответствии дачной амнистией земельный участок (дачный или садовый) при отсутствии споров с соседями можно поставить на кадастровый учет без межевания. Также без межевания можно оформить дом, построенный на таком участке.

Сколько стоит межевание земельного участка

Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.

Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).

В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб. , привела примеры представитель АЮР.

Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.

Как провести межевание земельного участка

Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:

• заявление, составленное в свободной форме;
• паспорт собственника;
• нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
• правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
• правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
• кадастровая выписка на земельный участок;
• кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).

После того как пакет документов собран, нужно обращаться к кадастровому инженеру для проведения необходимых работ. Перед началом работ с кадастровым инженером или землеустроительной организацией, где он работает, необходимо заключить договор.

Далее проводится само межевание земельного участка. Необходимо выбрать определенный день, когда приедет кадастровый инженер на ваш участок и проведет все необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Все работы выполняются в соответствии с договором подряда.

Следующий этап — ознакомление с проектом межевого плана, подготовленного кадастровым инженером по результатам проведенных замеров. Условия ознакомления прописываются в договоре подряда.

После чего начинается процесс согласования границ с владельцами смежных участков. Кадастровый инженер должен направить им соответствующие извещения на почтовый или электронный адрес. Если найти их не получается, он публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.

Правообладатели смежных участков должны подтвердить согласие, проставив свои подписи в акте согласования. В случае непреодолимых разногласий кадастровому инженеру нужно подать письменное возражение. При наличии возражений орган регистрации прав приостановит учетно-регистрационные действия, а решать разногласия соседям придется уже в суде.

После согласования границ с соседями собственник участка либо кадастровый инженер (при наличии нотариальной доверенности) подает заявление и межевой план в орган регистрации прав.

Орган регистрации прав проверяет представленные документы на соответствие требованиям. Если никаких нарушений нет, то по результатам государственного кадастрового учета земельного участка заявителю выдается выписка из ЕГРН и происходит государственная регистрация права собственности на земельный участок.

Как выбрать кадастрового инженера

Особое внимание при межевании участка эксперты советуют уделить выбору кадастрового инженера. От его работы будет зависеть, насколько четко и правильно установлены границы участка. Информацию об инженере, его профессиональной деятельности можно найти на официальном сайте саморегулируемой организации (СРО), членом которой является кадастровый инженер.

С 1 июля 2016 года членство в СРО стало для кадастрового инженера обязательным. СРО контролирует соблюдение кадастровым инженером требований законодательства, качество работ, а также выполнение требований профессиональной этики. Поэтому первый пункт, на который нужно обратить внимание при выборе кадастрового инженера, — он должен быть членом СРО.

Информацию о кадастровом инженере можно узнать на специальном сервисе «Реестр кадастровых инженеров». Ознакомиться с ним можно по cсылке.

С помощью сервиса можно не только получить полный список кадастровых инженеров в своем регионе, но и сведения о конкретном специалисте: контактную информацию, номер и дату выдачи квалификационного аттестата, качество работы кадастрового инженера и итоги профессиональной деятельности.

Для получения сведений о кадастровом инженере нужно в строке поиска «Номер аттестата» набрать номер региона: например, 77 для Москвы. Для детального ознакомления со сведениями о конкретном кадастровом инженере необходимо выделить выбранную фамилию. О профессиональной деятельности кадастрового инженера можно судить по показателям таблицы «Результаты профессиональной деятельности». Они указывают на качество выполнения кадастровых работ, пояснила Марина Рыцарева из Кадастровой палаты.

«Первое на что следует обращать внимание, — это количество решений по кадастровому учету на основе подготовленных инженером документов, количество решений об отказе в кадастровом учете, а также количество решений о необходимости устранения реестровых ошибок. На основе этих сведений можно сделать вывод о компетенции кадастрового инженера», — добавила Ольга Полубкова из АЮР.

• Проект планировки территории и проект межевания территории
• Определение понятий
• Чем отличаются ПМТ и ППТ
• Когда требуются проекты планировки и межевания
• Подготовка документов по шагам
• Сроки подготовки проектов ПМТ и ППТ
• Стоимость разработки ПМТ и ППТ

Проект планировки территории и проект межевания территории

В соответствие со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, существует два вида документов по планированию территории. Это проект планировки и проект межевания. Подготовка их может осуществляться в том числе (при необходимости) одновременно, в рамках одного пакета документов, или по отдельности, в зависимости от целей.

Определение понятий

Проект планировки территории (ППТ) — это документ, в котором отражаются элементы планировочной структуры и их развитие, выделяются участки, отведенные для возведения объектов разного назначения и вида разрешенного использования. Одной из важнейших целей его подготовки является планирование застройки территории с учетом размещения имеющихся объектов. Это могут быть объекты коммунальной инфраструктуры или жилищного фонда, памятники культуры, подлежащие охране, дорожное полотно для автомобильного движения и иные особые зоны.

Проект межевания территории (ПМТ) — это документ, который разрабатывается с целью установления границ отдельных участков. На топографическом плане, который является обязательной частью проекта, нанесены координаты поворотных точек наделов разных правообладателей, а на основе этого территория зонируется.

Благодаря этим документам появляется возможность определить территории, имеющие разный статус, назначение. Это могут быть:

• Территории общего пользования, например, скверы, парки, тротуары и т.д.
• Частные земли, выделенные, к примеру, для организации капитальной застройки, а в отношении ЗУ, имеющих нескольких собственников, можно определить долю каждого из них.
• Территории под муниципальные объекты (школы, больницы, административные здания).
• Участки под линейные сооружения, в т.ч. муниципального и федерального назначения (дороги, трубопроводы).

Чем отличаются ПМТ и ППТ

Основное отличие этих документов заключается в уровне детализации информации. Например, проект планировки разрабатывают для крупных территорий, например, района города. На нем устанавливаются границы общественных земель, независимо от категории и вида использования. Так как никакая территория не является абсолютно статичной, со временем она видоизменяется, поэтому ранее установленные параметры могут оказаться не соответствующими фактическим. Еще один вариант – старые границы мешают нормальному развитию территории. В этом случае проект планировки позволяет обоснованно изменить эти границы.

Проект межевания имеет более высокую степень детализации информации. Он устанавливает местоположение не только общественных территорий. На плане выделяют границы частных владений, застроенных участков, придомовых территорий, земли, занятые инфраструктурными объектами. Некоторые данные в обоих документах совпадают. Например, размещение земель общего пользования, дорог или участков под трубопроводы будут отображаться на обоих документах. Основные сведения, которые содержит в себе ПМТ, – это данные о межевых границах. На основе этого документа планируется застройка, так как необходимо выдержать отступы от красных линий.

Для чего проект планировки территории

Проекты планировки и межевания относятся к градостроительной документации, в соответствии которой происходит планирование застройки, прокладка линейных сооружений. Все случаи, когда необходимо готовить ПМТ и ППТ, указаны в ст. Земельного кодекса РФ:

• Для земель сельхозназначения (СНТ, дачные товарищества и т.п.). Земли товариществу выделяются общим массивом, который находится в долевой собственности. Территория СНТ или ДНТ может стоять на кадастровом учете как одна самостоятельная территориальная единица. При этом закон разрешает выделить из земель СНТ отдельные наделы, которые регистрируются под собственным кадастровым номером. Для проведения такой процедуры необходимы ППТ и ПМТ. Первый документ отображает транспортные линии, инженерные коммуникационные системы и другие объекты общего назначения, расположенные на землях товарищества. Проект межевания территории установит границы отдельных ЗУ. Аналогично оформляется земля под ИЖС, например, для обеспечения организации застройки коттеджного поселка.
• Если для территории большой площади необходимо условное дробление. Пример: земли, выделяемые под возведение многоэтажного здания. Проектная документация должна быть не только на само строение, но и на оформление и благоустройство придомовой территории.
• Установление сервитута. Так как сервитут является обременением для владельца участка, он должен быть выделен и зарегистрирован. Делают это на основе проекта межевания территории.

Разработка проекта планировки и межевания территории

Существует два способа подготовки проектов планировки и межевания территории – через местную администрацию или силами стороннего подрядчика.

Если органы мцниципальной власти оказывают подобную услугу, проще и легче обратиться к ним. Но и здесь тоже есть нюанс. Местная региональная власть может отказать в подготовке, опираясь на установленные государственные федеральные законы Российской Федерации и локальные акты. И это будет вполне законным основанием для отказа.

Так как, в целом, этапы прохождения процедуры практически не отличаются, в большинстве случаев привлечение подрядчика – более целесообразное решение.

Шаг 1

Сначала требуется получить техзадание на подготовку документов. Сделать это можно в департаменте градостроительства. Там же оформляется и заявка. Как правило, этап проходит быстро и без серьезных затруднений. Когда проекты разрабатывает сторонняя организация, согласовать техническое задание может и заявитель, и исполнитель. Как правило, эту процедуру доверяют компании-подрядчику.

Шаг 2

Заявку и пакет документов передают уполномоченному лицу. Это может быть как глава местной администрации, например, в небольших населенных пунктах, так и сотрудник Комитета по градостроительству. Документы по возможности стоит собирать заранее. В список входят правоустанавливающие документы, эскиз Генплана, схема коммуникаций, кадастровая выписка, топографический план. Иногда состав пакета может изменяться, например, вас попросят предоставить дополнительную документацию.

Шаг 3

Подготовительный этап, в ходе которого специалисты Департамента градостроения анализируют представленные заявителем документы и другую информацию, имеющуюся в распоряжении администрации, в открытых источниках. При этом в ходе подготовки специалист рассматривает территорию в контексте. То есть, учитываются и данные о почве, архитектурных объектах, экологическом состоянии в районе. И итогом такого подхода является решение о возможности размещения застройки на данной территории. Если принято положительное решение, можно приступать к следующему этапу.

Шаг 4

На этой стадии в соотвествии с техзаданием специалисты разрабатывают проекты планируемой застройки. На картографической основе готовится топографический план с указанием внешних границ обследуемого участка. Например, если подготовка проекта планировки территории нужна для подготовки к возведению многоэтажного дома, внешними будут границы земли, планируемой под застройку, включая не только площадь под домом, но и придомовые территории. Внутри наносятся внутренние межи, линейные объекты и др. Схемы дополняются текстовой описательной частью.

Шаг 5

После подготовки документы должны пройти согласование на публичных слушаниях. Кроме того, потребуется согласовать бланк и с городскими муниципальными службами – электросетями, водоканалом, газовой службой.

Сроки подготовки проектов ПМТ и ППТ

Сроки подготовки проектов планировки и межевания территории колеблются от 4 месяцев, независимо от того, будете вы действовать через администрацию или обратитесь к сторонним специалистам. На них влияют разные факторы, включая те, на которые ни вы, ни подрядчик влиять не в силах, так как они определены законом России. В компании «Геомер групп» сроки выполнения мероприятий прописываются в договоре, и вы будете заранее знать, когда наши специалисты разработают документы.

Стоимость разработки ПМТ и ППТ

При подготовке проектов через администрацию, услуга для заявителя бесплатна. Все затраты несет муниципальные органы власти. Но если у администрации нет средств — готовьтесь к отказу.

Когда заявитель привлекает стороннюю геодезическую компанию, он несет все затраты сам. Стоимость зависит от целей подготовки проектов. Точно ответить на вопрос о ценах можно только после анализа конкретной ситуации, ее целей и задач.

По этой причине мы всегда рекомендуем сначала проконсультироваться у специалиста. В компании «Геомер групп» вы можете получить помощь эксперта бесплатно.

Образец проекта планировки и межевания территории

Проект планировки территории, в состав которого зачастую входит ПМТ, состоит из таких частей:

• Содержание документа с постраничным указателем;
• Пояснительная записка с перечнем определенных нормативных актов и законопроектов Российской Федерации, в соответствии с которыми составлялся бланк;
• Цели планировки территории и описание настоящего положения дел;
• Координаты размещения надела и его категория ‒ указывают на следующей странице документа;
• Графическая часть (на 4-х страницах) ‒ включает описание размещения объекта в территориальном округе, план эксплуатации, схему размежеванного надела с координатами поворотных точек, красные линии.

Проект планировки и межевания территории

После подготовки и утверждения проектов, происходит раздел ЗУ. Из исходной территории образуются новые учетные единицы со своими индивидуальными техническими и физическими показателями.

Информацию об изменениях нужно внести в Единый государственный реестр недвижимости. Новообразованный ЗУ и та территория, из которой он был выделен, должны соответствовать нормам федеральных законопроектов и Градостроительному Кодексу Российской Федерации по площади, размещению, способу эксплуатации, назначению, категории.

Утверждение проекта планировки и межевания территории

Процедура утверждения ППТ и ПМТ заключается в согласовании этих двух документов как заверения единого проекта, в который входят план застройки и размежевания надела. Реализовать это возможно в следующих случаях:

• Местность, где планируются проводить строительные мероприятия, уже застроена;
• Для исследуемого надела уже утверждалась подобная документация.

Если указанные условия не соблюдены, утверждение каждого бланка будет осуществляться отдельно.

Процедуру согласования ППТ и ПМТ регулируют Градостроительный Кодекс Российской Федерации и другие нормативные акты регионального значения. Процесс включает два этапа: анализ предоставленной информации и оглашение решения по результатам проверки.

Корректировка проектов

На любом этапе подготовке ППт И ПМТ может потребоваться внесение изменений. Одной из самых распространенных причин, когда нужно скорректировать данные, является изменение ландшафта местности. Со временем природные объекты (деревья, водоемы, овраги) могут изменить свое месторасположение, что приводит к смещению границ надела.

Также корректировка документов может потребоваться при смене назначения капитального объекта. Например, садовый участок можно разделить на несколько частей, но каждая отдельная единица может иметь свою категорию. Также перепланировка и реконструкция дома требует внесения изменений в Росреестр и технические документы.

Корректировка ППТ проводится еще в таких случаях:

• Освоение ранее неиспользуемой местности;
• Образование новых ЗУ для ведения на их территории коммерческой деятельности;
• Существенные изменения ландшафта по природным причинам.

Процедура внесения изменений в ППТ аналогична первичной подготовке бланка. Кадастровый инженер проводит замеры, изучает информацию и вносит новые сведения. После согласования и утверждения документа, его передают на регистрацию путем обращения в ЕГРН.

Требования к проекту планировки и межевания территории

Подготовка ППТ и ПМТ осуществляется в соответствии с действующими законодательными актами. Бланк оформляется в бумажном виде, в двух экземплярах. Заказчик услуги может запросить дополнительный экземпляр на электронном носителе. Он может понадобиться при установлении местоположения надела, который образовался в связи выделением доли.

Согласно федеральным законам недопустимо наличие ошибок и неточностей. В случае, если есть необходимость внесения корректировок, разработчик документа может это аккуратно сделать. При этом он должен заверить изменения личной подписью.

При оформлении специалисту необходимо также учитывать такие нюансы:

• Документ оформляется на листах формата А4, для чертежей и схем может использоваться размер побольше;
• ППТ составляется с учетом сведений из Госкадастра. В качестве дополнительных материалов могут использоваться планы территории;
• Исполнитель имеет право использовать картографические материалы, хранящиеся в государственном фонде данных;
• Подготовка ПМТ осуществляется с применением специальных компьютерных программ. Если разработчик вносит отдельные элементы от руки, делать это нужно аккуратно, чтобы не допустить двоякого прочтения;
• Числовые показатели записываются арабскими цифрами;
• Каждый лист документа должен быть пронумерован;
• Возражения заинтересованных сторон в отношении установленных параметров объекта должны быть зафиксированы;

ППТ должен соответствовать Приказу Минэкономразвития № 388 и федеральным законам Российской Федерации, регламентирующим вопросы земельных отношений.

Кто может выполнять ППТ?

Оформление бланка является задачей квалифицированного специалиста ‒ кадастрового инженера. В документе разработчик указывает не только, в каких целях осуществляются геодезические изыскания, но в том числе смету, график и вид планируемых мероприятий, используемое оборудование и список материалов, которые необходимы для реализации заказа. Еще в ППТ исполнитель указывает сроки реализации исследований, когда координаты поворотных точек будут установлены и согласованы с заинтересованными сторонами. Составлением бланка вправе заниматься государственные учреждения и коммерческие организации:

• Бюро технической инвентаризации (БТИ) ‒ здесь работают специалисты с подходящей квалификацией. Подать заявку на предоставление услуги может любое заинтересованное лицо. Цена исследований устанавливается федеральными и муниципальными законами субъекта РФ, где находится ЗУ;
• Геодезические специализированные компании ‒ в штате таких организаций работают специалисты с лицензией, квалификационным аттестатом и допуском СРО.

Стоимость процедуры зависит от программы исследований, срочности заказа, ценовой политики подрядчика.

Состав проекта планировки и межевания территории

Оба бланка имеют одинаковую структуру. В их состав входят текстовый и графический разделы. В первом параграфе на титульном листе указывают:

• Информация о подрядчике;
• Подписи и печати сторон.

Основная текстовая часть документа содержит следующие данные:

• Пояснительная записка, где зафиксированы все известные сведения о исследуемом ЗУ;
• Документы, предоставленные собственником, на основании которых проводились исследования;
• Перечень правообладателей и их данные;
• Описание характеристик надела, из которого выделяется новый ЗУ.

Графическая часть ППТ содержит кадастровый номер надела, значение площади, координаты поворотных точек.

Плюсы и минусы межевания

По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.

Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.

Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.

Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.

Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.

К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).

Кто делает проект планировки и межевания территории?

Органы местного самоуправления поселения, органы местного самоуправления городского округа принимают решение о подготовке документации по планировке территории , обеспечивают подготовку документации по планировке территории , за исключением случаев, указанных в части 1. 1 настоящей статьи, и утверждают документацию по