ГрК РФ Статья 45. Подготовка и утверждение документации по планировке территории, порядок внесения в нее изменений и ее отмены

Как расположить дом и хозяйственные постройки относительно красной линии и границы соседнего участка

Планировка участка начинается с разработки его подробного плана. Этап разбивается на ряд последовательных шагов:

• Берёте миллиметровку или разлиновываете лист бумаги в клеточку, соблюдая, для удобства, масштаб 1:100, т.е. 1 клеточка (1 см) – 1 метр. Если участок большой, то масштаб можно увеличить 1:200 (1 см – 2 м) или 1:300 (1см – 3 м).
• Наносите на чертеж границы заранее измеренного участка и линию дороги. Длину и ширину участка подписываете карандашом. Указываете стороны света.
• Отмечаете на плане расстояние от границы вашего участка (или намеченной линии забора) до соседних построек, например, спросив у соседей.
• Вооружившись рулеткой, измеряете размеры всех построек (бытовки, старого домика), которые уже есть на участке, и расстояние от них до границы вашего участка (линии забора). Наносите размеры на план.
• Отмечаете на плане, где находятся (или будут поставлены) въездные ворота и калитка. Если на участке растут деревья, которые планируется оставить, их также нужно нанести на план.

Главное — не игнорировать этап планировки и нанести на чертеж точные размеры границ участка и всех запланированных построек.

Теперь, зная размеры запланированного дома и построек, начертив их на плане, можно прикинуть, поместятся ли они на участке. Главное – нарисовать каждую мелочь, включая дорожки, место под огород, теплицы, газон и т.

Чтобы каждый раз не перерисовывать план, лучше, соблюдая длину и ширину, вырезать из куска картона «лекала» в масштабе 1см = 1 м — т. пятна застройки коттеджа, гаража, бытовки и т. Теперь, двигая «модели» по плану, можно легко менять их расположение относительно друг друга, красной линии или границы соседнего участка.

В зависимости от знаний, план можно начертить от руки или воспользоваться возможностями компьютерного программного обеспечения.

На фото ниже картинки хорошо сделанных планов участка.

План для узкого участка.

План участка на миллиметровке.

Итак, план нарисован, а загородному владельцу не терпится приступить к виртуальному заполнению объектами своей территории. Не торопитесь. Второй шаг — изучение документации, регламентирующей обустройство земельных участков. Как показывает практика, на этом этапе появляется масса вопросов. Приведем наиболее частые:

• Какие расстояния надо выдержать между различными постройками на участке.
• Какое противопожарное расстояние обеспечить между соседними домами.
• На каком расстоянии от забора и от дороги можно строить гараж.

Чтобы не лезть в дебри законодательства, упрощаем себе работу и записываем расстояния, которые необходимы для составления плана загородного участка, придерживаясь схемы:

• Расстояние от границы соседнего участка до дома и хозпостроек.
• Противопожарные расстояния до построек на участке соседей.
• Расстояние от дома до красной линии.
• Санитарно-бытовые расстояния, например, между домом и септиком, скважиной или колодцем.

Теперь изучаем следующие изображения.

Минимальные расстояния между объектами на участке.

Расстояние до красной линии – это расстояние, которое выдерживается от края проезжей части (края дороги), а не от забора, до загородного дома.

, если от дороги до забора (межи) выдержано пять метров, то дом можно построить на расстоянии трех метров от забора.

• минимальные расстояния от дворовых туалетов, помойных ям, выгребных септиков до соседнего дома – 4 м.
• минимальное расстояние от границ соседнего участка до открытой автостоянки – 1 м;
• минимальное расстояние от границ соседнего участка до отдельностоящего гаража – 1 м.

Минимальные противопожарные расстояния       между домами на соседних участках.

Как пользоваться таблицей. Например, у вас и у соседа построены каменные дома (а). Значит, расстояние между коттеджами должно составлять 6 м. Если у вас дом типа (а), а у соседа дом типа (б), то между ними выдерживается расстояние 8 м. Между домом типа (б) и типом (в) уже выдерживается расстояние в 10 м, а между деревянными или каркасными домами 15 м.

Минимальные санитарно-бытовые расстояния от     строений  на участке до забора.

Соблюдение необходимых расстояний при строительстве дома и хозяйственных построек на участке в первую очередь необходимо самому застройщику. Например, в    случае возникновения спорных ситуаций с соседями написавших жалобу в надзорные органы, а также для постановки коттеджа на кадастровый учет.

Где можно строить гараж на участке

Не забываем о часто возникающих нюансах.

палычч Пользователь FORUMHOUSE

Хочу построить гараж в углу участка, используя его как часть забора. С двух сторон проходит проезжая часть. Участок ИЖС находится в деревне. Я с этими расстояниями уже запутался, можно так делать или нельзя.

PaulWist Пользователь FORUMHOUSE

Если расстояние до гаража соответствует противопожарным и санитарно-бытовым нормативам, а от бокового проезда до забора выдержано больше трех метров, то гараж можно строить в 1 м от межи со стороны бокового проезда. При этом снег с крыши не должен падать на прохожих.

Со стороны улицы, гараж может стоять на одной линии с забором. Этот норматив определяется местным законодательством, но есть судебная практика, узаконивающая гаражи по лицевой стороне участка.

Прежде, чем что-то строить, лучше заранее уточнить, нет ли дополнительных ограничений, например, из-за близко проходящей рядом с участком газовой трубы, чтобы потом не опасаться, что строение заставят снести.

Ещё один нюанс. Иногда возникают ситуации, когда к уже построенному коттеджу домовладелец хочет пристроить гараж.

DENdi Пользователь FORUMHOUSE

Если гараж построен на одном фундаменте с коттеджем и имеет с ним общие стены, то он является частью строения. Поэтому все отступы считаются как от дома. Если у гаража собственный фундамент и собственные стены, то он является пристроенной хозяйственной постройкой. Соответственно – отступы считаются, как от хозпостройки.

Джин56 Пользователь FORUMHOUSE

А у меня такая ситуация — участок находится на землях ИЖС. Есть разрешение на строительство. Построил «коробку» дома, а гараж пристроил к дому. — разные фундаменты, только примыкают стены и крыша. Обратился в местную администрацию за получением акта на незавершенное строительство. Приехал представитель и заявил, что строительство произведено с нарушениями, т. от гаража до забора расстояние менее 3 м. Я говорю, что по нормативам для пристройки полагается отступить 1 м, а она настаивает, что 3 м. Получается, что каждый трактует понятие пристроя и нормативы, как ему захочется.

Когда инвесторам начнут передавать участки в «Экорайоне»

В этом году Республиканский фонд поддержки планирует передать инвесторам для освоения участок в «Экорайоне», площадью порядка 10 га. Сделку хотят провести после утверждения проекта планировки территории в 760 га

«Несколько лет назад, благодаря поддержке правительства РТ и пониманию необходимости скорейших выплат пострадавшим, был реализован первый участок – это долгосрочная сделка по покупке земли в Аракчино, на средства которого Фонд до сих пор осуществляет выплаты. За 5 лет фонд уже объявил 10 этапов поддержки, осуществил выплаты на сумму более 2,6 млрд руб. , и 4,5 тыс. заявителей смогут полностью вернуть свои средства», — сообщили РБК Татарстан в Республиканском фонде поддержки.

В 2022 году инвестору планируется передать один из кварталов «Экорайона» под многоквартирную застройку, площадью порядка 10 га. Это станет первой очередью освоения территории, общей площадью в 759,5 га. «Он видовой – расположен на возвышенности с панорамой на Волгу, Верхний Услон и Казань. С другими потенциальными инвесторами ведутся переговоры», — сообщили в РФП.

Сегодня исполком Казани опубликовал постановление о начале общественных обсуждений проекта планировки территории «Экорайона». Согласно ему, там планируется построить жилье для 17,3 тыс. человек. Общая площадь квартир составит, судя по проекту, составит 466 тыс. метров и 616 индивидуальных домов.

Всего в «Экорайоне» будет 15 кварталов. Из них с 1-го по 6-й и 15-й отведут под многоквартирную застройку, а с 6-го по 14-й под индивидуальное домостроение.

Кроме того, в проект планировки включено возведение 9 детсадов, 3 школы, поликлиника, спортивный и культурный центры, парковки на 7 тыс. машиномест и так далее.

Протяженность улиц местного и районного значения составит 38,68 км. На трех из них необходимо будет учесть строительство трамвайной линии.

Договор купли-продажи, заявили в Республиканском фонде поддержки, находится в высокой степени готовности. Потенциальный покупатель внес предложение по стоимости участка и условиям его выкупа. Сделку планируют заключить после того, как для территории утвердят проект планировки, общественные обсуждения которого исполком Казани открыл с сегодняшнего дня.

«Как только проект планировки будет утвержден, планируется заключить сделку. Дальнейшие сроки будут зависеть от застройщиков. Очевидно, что затягивать строительство после получения земельного участка не входит в их интересы. Также в ближайшее время начнутся проектные работы по разработке проектов планировки линейных объектов с целью будущего обеспечения территории подводящими инженерными сетями в необходимом объеме. На данный момент это тоже является одним из сдерживающих факторов», — рассказали в фонде.

Название компании-инвестора в РФП обещали озвучить после того, как будет достигнута окончательная договоренность с инвестором, добавив, что в приобретении земли заинтересованы не только региональные, но и федеральные девелоперы. В фонде заявили, что ведут переговоры с «несколькими крупными федеральными застройщиками».

В целом, земли в «Экорайоне» намереваются реализовать инвесторами, согласно кварталам жилой застройки, которые содержатся в чертеже проекта планировки.

скриншот из сборника муниципальных документов Казани

В фонде отметили, что с учетом строительства дороги-дублера Горьковского шоссе привлекательность земель в «Экорайоне» для девелоперов возросла в разы. В 2021 году дорога была подведена к участку, в 2022 году планируется завершить работы для ввода в эксплуатацию ее первого этапа и начать строительство второй очереди в сторону трассы М-7.

«Основной целью реализации земельного участка является — осуществление социально значимых задач, но хотелось бы комплексно подойти к проектированию и грамотно вписать все элементы масштабного проекта в контекст городской среды, и потому совет фонда достаточно взвешенно и комплексно подходит к выбору инвесторов», — рассказали в РФП.

Вице-президент Гильдии риэлторов РТ Руслан Садреев в беседе с РБК Татарстан высказал мнение, что территория «Экорайона» будет востребована у инвесторов. Он пояснил, что в черте Казани земли под застройку становится все меньше. Вести комплексное строительство в центральной части города практически невозможно.

«Кировский район Казани сейчас находится под пристальным вниманием застройщиков. И они постепенно углубляются на территорию, которая ранее была пригородом», — сказал эксперт.

Среди плюсов территории «Экорайоне» эксперт отметил строительство дороги-дублера Горьковского шоссе, наличие водоемов, в том числе Волги, и зеленую зону.

Жилье, которое появится на данной территории, по мнению Садреева, будет интересно потенциальным покупателям, поскольку запланировано ее комплексное освоение. Помимо домов и квартир, появятся объекты инфраструктуры. Он выразил надежду, что строительство будет вестись по современным стандартам. «Думаю, что строительство в «Экорайоне» будут вести наши известные застройщики, используя, например, ту же систему отделки, что в и других своих ЖК», — сказал Садреев.

Участок для реализации проекта, получившего название «Экорайон «Два леса» поблизости от поселка Аракчино, в 2017 году передали Республиканскому фонду поддержки вкладчиков банков-банкротов.

«Это очень большая территория – 760 гектаров. Никто ее целиком не возьмет. Там есть так называемые кварталы, очереди застройки, и на каждый квартал, наверно, будет несколько инвесторов. Нам бы хотелось, чтобы это было красиво и с точки зрения экологии, и с точки зрения жизни», —  рассказал в прошлом году руководитель фонда Рустем Ибрагимов

Летом прошлого года замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев предположил, что освоение земельных участок может продлиться до 2030 года.

«В прошлом году из Москвы приезжали дизайнеры, пока идет концептуальная работа. Возможно, там появится малоэтажная застройка, а также дома средней высотности, элит-класс и сверх-элит, стоимость квадратного метра в котором будет достигать 400 тыс. рублей за кв. Освоить эту территорию один единственный девелопер не сможет, так как на эти цели потребуются колоссальные даже в мировом масштабе средства», — сказал Гимаев.

Применение ППТ в процессе возведения объектов недвижимости

При проведении любых видов строительных работ понадобится обязательная разработка и согласование ППТ. Это даст возможность заказчику и исполнителю получить полные данные о земельном участке (ЗУ), на котором планируется построить жилое, коммерческое, производственное или любое иное здание, а также ознакомиться с месторасположением разнообразных объектов инфраструктуры. Возможность проведения тщательного анализа местности значительно повышает эффективность использования участка, отведённого под застройку, поскольку все необходимые работы можно провести правильно и избежать ошибок. В ППТ содержится информация не только о конкретной территории, на которой построят дом или иное сооружение, но и о прилегающих к ней земельных наделах. По этой причине ППТ разрабатывают одновременно с проектом межевания земельного надела.

Понятие в законодательстве

Определение термину содержится в Градостроительном кодексе РФ (далее – ГрК РФ), а также в региональных нормативно-правовых актах, которые разрабатываются органами местной власти каждого отдельного региона. Если говорить о Москве и Подмосковье, то это ПП №270 и постановление №1197/52, соответственно.

Важно отличать проект планировки территории города (ГПЗУ), а также ПМТ от ППТ. Первый документ разрабатывается для территории всего города, и ППТ должен ему соответствовать, будучи при этом градостроительным документом для конкретного района, квартала или ещё меньшей территории. Проект межевания территории же создаётся для конкретного участка земли и определяет его границы, отводимые для тех или иных целей, и может быть включён в ППТ.

В каких случаях нужна разработка документов и для чего она используется

Согласно перечисленным выше нормативно-правовым актам, разработка документа данного типа требуется в ряде ситуаций (определены в статье 42 ГрК РФ), а именно:

• при подготовке к проведению крупных строительных работ на новом участке (например, возведение нового жилого квартала), в т.ч. для строительства капитальных сооружений (ОКС);
• для возведения ОКС на территориях, где такие объекты уже присутствуют;
• при разделении территорий, находящихся в общей собственности, на доли – для определения границ, в которых возможно использование участка конкретным собственником;
• при разрешении споров о границах земельных наделов;
• в ситуации продажи обременённого участка, находящегося в составе общей территории;
• при возведении строительных объектов на взятом в аренду государственном или муниципальном участке в рамках освоения территории.

В некоторых случаях для территории могут отсутствовать правила землепользования. Тогда ППТ служит таким документом, будучи адаптированным под особенности данной местности.

Разработка ППТ и его последующее использование непосредственно связаны с развитием территорий. Это могут быть определённые районы или микрорайоны.

Поэтому ППТ обязателен в случаях, если:

• нужно определить перспективность развития отдельно взятой территории;
• необходимо уточнить, каким образом и где размещаются различные внутрирайонные общественные объекты в виде скверов, зон отдыха, площадей, путей сообщения, трубо- и газопроводов;
• планируется проектирование и последующее строительство жилых комплексов;
• возникла необходимость единичных застроек в историческом или культурном центре конкретного населённого пункта;
• будут возводиться линейные объекты.

ППТ может не понадобиться, если:

• планируется возведение объекта недвижимости на ЗУ, находящемся в ведении государства или муниципалитета, который передан компании для дачного хозяйства. Соответствующий план в этом случае готовит это юр. лицо;
• возникла необходимость возведения строения на ЗУ, относящемся к собственности государства или муниципалитета и переданным некоммерческой компании для дачного хозяйства, для занятия огородничеством или садоводством. Оформляет план в этой ситуации эта некоммерческая организация;
• при строительстве некоммерческого объекта было заключено соглашение о комплексном развитии или освоении застроенной территории. ППТ в этом случае оформляется теми лицами, которыми были подписаны такие соглашения.

Кроме этого, в оформлении ППТ нет необходимости, если:

• возводимое нежилое строение будет соответствовать зоне и параметрам, утверждённым в ПЗЗ или в ранее утверждённом ППТ;
• возводимое нежилое строение соответствует виду разрешённого использования ЗУ, указанному в договоре аренды или в свидетельстве о праве собственности.

В этих случаях нужная информация находится в ГПЗУ.

Особенности документа и последствия его разработки

Проект планировки территории микрорайона особенен тем, что он уточняет, в каких местах размещаются:

• улицы, бульвары, проезды и площади;
• объекты для отдыха – набережные, парки, скверы;
• общественные объекты (зоны с красными линиями);
• ОКС;
• места для линейного объекта того или иного типа.

Помимо этого, в ППТ содержится план по дальнейшему развитию территории и последовательности такого развития.

ППТ обязательно должен соответствовать ГПЗУ, а также установленным правилам застройки и пользования землёй. В этих документах могут содержаться ограничения по высоте зданий, плотности застройки, разрешённому использованию участка и т. Всё это нужно учитывать при разработке проекта.

Главное последствие разработки ППТ заключается в том, что он становится градостроительным законом для данной территории.

Требования к документам

В соответствии с ГрК РФ, любой проект планировки должен включать в себя три части, первые две из которых – основная часть, а третья — обоснование:

• текстовая (или пояснительная записка): содержит данные о характеристиках развития территории и очерёдности возведения различных объектов;
• графическая: содержит чертежи с границами объектов, включая красные линии, а также границы отступов, сервитутов;
• обоснование, в котором содержится описание уже существующих границ природоохранных зон, ОКС, объектов культнаследия, зон с особыми условиями пользования и т.п.

Для оформления ППТ в обязательном порядке следует подготовить и предоставить следующий пакет документов:

• документ, подтверждающий личность заявителя;
• заявление об оформлении ППТ;
• правоустанавливающая документация, подтверждающая приобретение ЗУ;
• документы об аренде земли, если она находится не в собственности;
• согласие собственника ЗУ;
• эскиз планируемого развития ЗУ;
• обоснование в случае возможных отклонений от допустимых параметров;
• информационное письмо об уведомлении заявителя в обязательном порядке при изменении категории ЗУ до утверждения документации.

Два варианта оформления

Согласно действующему законодательству, существует два способа оформить проект планировки территории микрорайона или иной территории:

• Путём обращения с соответствующим заявлением в местный орган самоуправления (администрацию). В этом случае потребуется приложить к заявке пакет документов, включая документ о праве собственности на участок, кадастровую выписку, эскиз генплана, выписку об имеющихся на участке ОКС (или об их отсутствии), топографический план со схемой инженерных коммуникаций. После проведения подготовительных работ будет принято решение, и в случае положительного результата будут проведены работы по составленному ТЗ.
• Путём обращения в специализированную компанию (актуально в тех случаях, когда органы местной власти не оказывают услуг по разработке ППТ).

Оформить план застройки конкретной территории можно двумя способами: самостоятельно обратиться к представителям местной администрации, отправив туда пакет необходимых документов, или заказать разработку ППТ в Москве в инжиниринговой компании «GeoGlobal», в которой работают опытные и разбирающиеся во всех нюансах специалисты.

Платить пошлину государству при самостоятельном обращении не нужно, но ждать получения утверждения придётся не менее двух месяцев. При оформлении документов собственными силами можно допустить ошибки по причине незнания норм законодательства и правил подачи бумаг, что приведёт к отказу и потере времени по причине повторной подачи заявления.

Сотрудники нашей компании после вашего звонка или после заполнения размещённой на сайте заявки быстро разберутся в ситуации, дадут необходимые консультации и после заключения договора по приемлемым ценам в минимально короткие сроки соберут и проверят пакет необходимых документов, подадут их в регистрирующий орган и получат готовый проект планировки, который вы сразу же сможете использовать для возведения объекта недвижимости.

Стадии и этапы работ, проводимых при разработке ППТ

Как для города Москвы, так и для других населённых пунктов процесс разработки проекта может быть разделён на следующие стадии (этапы).

• Решение сделать проект. Заявитель подаёт документы в уполномоченный орган, который оценивает, имеет ли территория градостроительный потенциал, после чего выдаётся разрешение на разработку ППТ.
• Разработка тех. задания (ТЗ). Заявитель готовит ТЗ, в соответствии с которым будет происходить разработка проекта планировки территории. ТЗ направляется в уполномоченный орган, который согласует его с заинтересованными организациями, после чего утверждает и направляет исполнителю.
• Разработка проекта. Заявитель на этом этапе берёт на себя все расходы и заключает соответствующий договор со специализированной организацией. Последняя разрабатывает проект, учитывая все требования законодательства.
• Прохождение публичных слушаний. Этот этап организует окружная или городская комиссия по вопросам пользования землёй и градостроительства. Замечания, полученные в ходе публичных слушаний, должны быть учтены. Иногда требуется доработать ППТ, чтобы устранить выявленные на этом этапе недочёты и избежать конфликтов с населением. Материалы в этом случае повторно рассматриваются градостроительной комиссией, а затем вновь отправляются на публичные слушания – до утверждения.
• Утверждение проекта планировки территории. ППТ утверждает уполномоченный орган путём издания соответствующего нормативно-правового акта.

Прохождение всех перечисленных выше этапов требует значительных затрат времени. Поскольку в законодательстве не установлены максимальные сроки на утверждение проекта планировки территории, процесс может затянуться (особенно в случае города Москвы). Чтобы этого не произошло, рекомендуем обратиться за помощью к специалистам ООО «ГеоГлобал», которые помогут правильно подготовить все документы и максимально быстро пройти публичные слушания и другие процедуры по утверждению ППТ.

Какие задачи решают специалисты

Профессионалы, работающие в «ГеоГлобал» прежде всего проверяют основные параметры и обозначают границы, в которых будут проводиться строительные работы. Также мы проводим всесторонний анализ территории, включая окружающую среду, коммуникации, транспортную доступность и иные моменты, имеющие отношение к градостроительной картине. После этого мы собираем документы и формируем взвешенные и разумные планировочно-архитектурные решения, соответствующие всем особенностям участка. При необходимости мы предлагаем комплексные решения в области транспортной доступности, расположения того или иного линейного объекта, соблюдения норм по охране окружающей среды и др.

От чего зависит стоимость услуг

Стоимость услуг существенно разнится и зависит от многих факторов, а именно:

• площадь территории и её рельеф;
• количество возводимых объектов и их площадь (плотность застройки);
• окружение земельного участка, т.е. наличие ограничений, таких как имеющиеся вблизи или на территории участка природоохранные зоны, объекты культнаследия, санитарные зоны и т.п. (во всех этих случаях потребуется дополнительное согласование);
• особенности реализации проекта;
• степень срочности (чем она выше – тем больше будет стоимость);
• населённый пункт, в котором планируется строительство (если это Москва, стоимость может быть выше для некоторых районов).

Если вы обратитесь за помощью в компанию «ГеоГлобал», все влияющие на цену факторы будут предварительно оговорены, а любое увеличение стоимости подробно обосновано и зафиксировано в договоре. Доверив разработку и утверждение ППТ профессионалам, вы можете не волноваться за результат!

Проект планировки территории и проект межевания территории

В случае если обратиться к статье 51-й градостроительного кодекса, то можно узнать про то, что существует два вида документов, созданных для планирования территории. Данными бумагами являются проект планировки и проект межевания. Создать эти документы можно одновременно, в одном пакете бумаг, но также разработка может происходить по отдельности, все будет зависеть от ваших целей.

Определение понятий

Проектом планировки территории именуют особый важный документ, в каком можно увидеть элементы планировочной структуры и их развития, будут выделены участки, которые предназначены для строительства объектов с разным предназначением. Подготавливается проект планировки территории для того, чтобы планировать стройку на территории и учесть те объекты, которые на ней уже имеются.

Проект планировки и межевания

Проектом межевания территории именуют важный документ, который предназначен для установления границ конкретного участка. Отображены они в графическом плане, который непременно должен входить в данный важный документ, будут выделены границы всех участков с разными правообладателями, потом территория будет распределена на зоны.

С помощью этих документов можно определить участки, у каких разные значения, например, такими участками могут являться территории общего использования, скверы и парки, частные земли для строительства, или участки с несколькими владельцами, территории для городских объектов, но также участки для линейных сооружений.

Чем отличается ПМТ и ППТ

Если сказать об их отличиях, то все будет содержаться в детализации информации. К примеру, проект планировки должен быть оформлен для больших площадей, такой территорией может быть район конкретного города. На проекте будут отражены все границы публичных земель, от категории использования это зависеть не будет. Естественно, любой участок не может быть полностью статичным, со временем он изменяет собственный вид, по этой причине реальные границы могут являться не такими, какими они были раньше. Не считая того, старые границы могут мешать развитию такого участка, именно по этой причине в проекте планировки можно менять данные границы.

В проекте межевания все данные детализированы, устанавливаются границы не только публичных участков. На плане будут выделены границы частных владений, участков, на которых уже имеются здания, придомовых территорий, земель с инфраструктурой. Естественно, некоторая информация в этих документах будет совпадать. К примеру, однообразные будут границы земель общего использования, дорог, или территория для трубопроводов. В целом, в плане проекта межевания территории находится все информация о границах. На основании данного важного документа будет запланирована постройка, надо держать отступы от красных линий.

Когда требуется проект планировки и межевания

Проект планировки и межевания считается градостроительной документацией, именно эти документы нужны для планирования застройки и прокладки линейных сооружений. В статье 11. 3 семейного кодекса можно найти ситуации, когда необходима данная документация:

• Документы нужны для земель сельхозназначения. И при всем этом на товарищество выделяется громадная территория с земляным массивом, этот участок будет в принадлежности. Территория может являться на кадастре как один самостоятельный участок, но из этого участка можно выделить отдельные участки, это полностью законно. У этих участков должен быть собственный кадастровый номер, и для проведения этого процесса нужны будут такие документы. В проекте планировки территории будут отображены транспортные полосы, инженерные коммуникации, но также иные объекты с общим предназначением. Проект межевания же оказывает помощь в выделении границы земельных участков.
• Если надо выполнить деление для участка, у которого большая площадь. К примеру, участок может быть выделен под высотное строительство. Все документы должны быть подготовлены не только на само здание, а также придомовую территорию.
• В случае если надо установить сервитут. Сервитут — это обременение для собственника участка, его надо выделить и зарегистрировать. Все это выполняется при помощи проекта межевания.

Подготовка документов по шагам

В целом, имеется два способа по подготовке проектов планировки и межевания — сделать это можно при помощи местной администрации или организации, оказывающей частные услуги. Естественно, если муниципалитет может оказать ьакую услугу, то намного более просто будет обратиться к ним. Но, в данной ситуации будет один аспект. Муниципалитет может отказать вам в разработке плана, ссылаясь и при всем этом на какие-либо акты. Обжаловать отказ не выйдет, он будет законным.

В целом, шаги регистрации отличаться не будут, лучше всего нанять частного профессионала.

Шаг 1

Поначалу нужно будет получить техническое задание для того, чтобы подготовить бумаги. Выполнить это можно в департаменте градостроительства, там же можно оформить заявку. В целом, этот проходит очень быстро, и трудностей он не вызывает. Разработкой проекта сторонней организацией или администрацией может заняться как заявитель, так исполнитель. Как правило эту процедуру доверяют частному профессионалу.

Шаг 2

Заявка, а также пакет бумаг должны быть переданы уполномоченному лицу. Главным лицом может являться глава администрации, данная ситуация происходит с городками с небольшим населением, еще этим может заняться комитет по градостроительству. Проще всего заранее собрать всю документацию, в пакете документов будут присутствовать правоустанавливающие документы, эскизы генплана, схемы коммуникаций и кадастровый план. Документы могут изменяться, возможно, вас попросят о дополнительных бумагах.

Шаг 3

Этот шаг является подготовительным, сотрудники департамента градостроения изучают все поданные вами бумаги и иную информацию, которая у них есть. Не считая этого, сотрудниками будет рассмотрена ваш участок в контексте, будет учитываться даже данные о почве, архитектурных объектах и экологическом состоянии. Благодаря такому тщательному изучению участка будет оформлена информация о способности ведения строительства на этом участке. Если профессионалы дали положительное результат, то полностью можно приступить к последующему шагу.

Шаг 4

Этот шаг предназначен для разработки проекта специалистам. Делается топографический план, на котором будут указаны все внешние границы участка. В случае если на участке планируется строительство многоэтажного дома, то считаться будут границы земли, включено будет не только территория под домом, а также придомовая площадь добавляется текстовая часть документа.

Сроки подготовки проектов ПМТ и ППТ

Время подготовки данной документации может быть различным, этот период от четырех месяцев. Вне зависимости от того, будете ли вы работать в администрации или обратитесь к специалисту или компании, срок будет схожим. На сроки будут влиять разные факторы, на почти многие факторы повлиять ни один человек не может, они зависят только от закона. У компании все сроки будут прописаны в уговоре, и у вас будет информация про то, когда специалист разработает документацию.

Стоимость разработки ПМТ и ППТ

В случае если физическое лицо разрабатывает проект через администрацию, то услуга будет являться безвозмездной, и все расходы будут лежать на государстве. Но, если у администрации нет средств на эту работу, то вам выдадут отказ.

В случае если заявитель решил обратиться к профессионалу или сторонней организации, то оплачивать он будет только сам. Стоимость данной работы будет попределяться от цели подготовки бумаг. Ответить по теме о стоимости можно только после того, как полностью будет ясна ситуация. Затем, чтобы узнать примерную стоимость и время выполнения бумаг, требуется проконсультироваться у профессионала. В нашей оргинизации вы сможете получить бесплатную консультацию от наших профессионалов.

Внимание!

Информация на сайте носит больше ознакомительный характер и дает базовые знания по вашей проблеме.

Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете круглосуточно и бесплатно уточнить любую информацию у наших дежурных юристов-консультантов.

Связаться с ними вы можете следующими способами

• Задать вопрос эксперту в онлайн-чате
• Позвонить на круглосуточную горячую линию по телефонам:+7 (495) 324-60-51 — звонок бесплатный!

Обязательно ли планирование земли в частном секторе?

По сути, планировка земельного участка (ПЗУ) – это системное (упорядоченное) расположение основных зон и построек на ограниченной территории земельного участка (ЗУ). Обязательность ее проведения не предусмотрена в законодательном порядке, но необходимость вызвана объективными причинами:

• Действуют нормы пожарной и санитарной безопасности, принимаемые на федеральном и местном уровне, которые обязательны к исполнению, а также местные требования к плану застройки частного сектора и использованию земли.
• Отсутствие ПЗУ ведет к бессистемной застройке и посадкам деревьев, из-за чего появляются труднодоступные места, остающиеся неиспользованными.
• Без ПЗУ, как правило, возрастают затраты на благоустройство, вызванные вынужденными перепланировками.

Таким образом, ПЗУ необязательна, но ее отсутствие может вызвать проблемы с контролирующими органами, излишние финансовые потери и нерациональное использование ЗУ.

Какие факторы стоит учитывать?

При проведении ПЗУ необходимо учитывать следующие основные факторы:

• Рельеф. Прежде всего, оценивается общий уклон. Важную роль играет наличие холмов, оврагов, низин.
• Форма участка. Традиционная форма ЗУ – прямоугольная. Встречаются и другие варианты: треугольная, трапецевидная, Г-образная.
• Тип и структура грунта. Лучший вариант – легкая, плодородная почва, но могут встретиться песчаники, тяжелая глинистая почва, суглинок, каменистые выходы.
• Наличие естественных водоемов и расположение грунтовых вод. Этот фактор определяет требования к дренажной системе и ограничения по строительству.
• Ориентация по сторонам света и естественная освещенность.

При составлении проекта ПЗУ важно учитывать расположение:

• природных объектов;
• соседних участков;
• дорог;
• магистральных коммуникаций;
• линий элекропередач и других объектов.

Обязательно учитывается роза ветров.

Нормы расположения построек между собой и по отношению к домам соседей

При проведении ПЗУ и составлении схемы расположения объекта жилой недвижимости и иных построек необходимо учитывать санитарные и противопожарные нормы, включая расстояния до участка соседей, установленные СНиП 30-02-97. Минимально допустимые расстояния составляют:

• от жилого строения до дороги – не менее 5м, а проезда – 3м;
• между крайними строениями соседних участков – 6-15 м с учетом горючести использованных стройматериалов;
• от жилого дома до границы соседнего участка – 3 м, а для иных построек – 1 м;
• от посадок растений до границы соседнего ЗУ: для высоких деревьев – 4 м, кустарника средней высоты – 2 м, низких кустарников – 1м;
• от жилого дома до туалета, компостной ямы, построек для содержания птицы и животных – 12 м;
• от жилого дома до бани – 8 м;
• от дома до водоема – 30 м, реки или большого ручья – 10 м;
• от питьевого колодца (скважины) до туалета – 8 м.

Указанные нормы обязательны к исполнению.

Какая понадобится техника?

Планировку участка можно произвести механизированным или ручным способом.

• В первом случае арендуется тяжелая техника: бульдозер или грейдер, трактор с планировочным ковшом, трактор с культиватором.
• При механизированном самостоятельном проведении мероприятий используется мотоблок с культиватором и фрезой для срезания грунта.

Наиболее дешевый способ – ручная планировка. Для ее проведения потребуются такие инструменты: лопата (совковая и штыковая), тяпка разного размера, грабли, лом, колышки, молоток (кувалда), топор, пила (ножовка) для удаления растительности. Для перевозки грунта необходима тачка или тележка.

Измерения и разметка производится с помощью:

• нивелира;
• строительного уровня;
• рулетки.

Схема дачного ЗУ и размещение там объекта жилой недвижимости

На дачном участке следует предусматривать такие зоны:

При проектировании важно правильно распределить общую площадь:

• Под жилую зону отводится 10-15% всей территории.
• Под хозпостройки – до 15%.
• Для отдыха может потребоваться от 10 до 20 % всего участка.
• Самую большую площадь отдают под сад и огород – от 50 до 75%.

Пошаговая инструкция, как правильно сделать проект своими руками

ПЗУ производится в следующем порядке:

После проведения всех перечисленных работ можно приступать к практическому этапу – проведению планировки в соответствии с проектом.

Примеры ПЗУ для 4, 6, 8, 10, 12 и 20 соток

Для различных дачных участков можно предложить такие стандартные варианты ПЗУ:

При планировании дачного участка следует учесть частоту и продолжительность проживания, количество постоянных жильцов и гостей.

Территория под строительство ИЖС

Составление проекта под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) имеет свою специфику. Можно выделить такие особенности:

• Участок под строительство 15 соток. В отличие от дачных участков на участках для ИЖС строятся дома для постоянного проживания. Здесь, прежде всего, обустраивается система жизнеобеспечения. Правила строительства и планировки жестко лимитируются нормативно-правовыми документами (СП 30-102-99, СНиП 30-02-97 и СНиП 21-01-97).Жилой дом может иметь площадь порядка 200 м2, но не должен превышать 3-х этажей в высоту. Обязательно оборудуется источник питьевой воды, дренажная и канализационная система с септиками.
  Особое внимание уделяется хозяйственным постройкам, площадь которых может достигать 80-100 м2. Возводится баня площадью 50-60 м2. Садово-огородная зона занимает до 600-700 м2. Предусматриваются вольеры для животных. Для автомобиля строится стационарный гараж (порядка 30 м2).
• Участок под строительство дома на 10 соток планируется по аналогичному принципу. Главное требование – капитальный дом для постоянного проживания площадью до 100 м2.

При планировке ЗУ под ИЖС важно помнить, что здесь должно находиться основное жилье, где постоянно проживает семья. Все остальные постройки и зоны предназначены для обеспечения комфортного проживания.

План размещения энергопринимающих устройств

Обустройство участка с жилым домом предусматривает установку различных энергопринимающих устройств (ЭПУ):

• обогревательные котлы;
• банные печи;
• осветительная система;
• насосные станции;
• электроплиты и т.д.

Они могут подключаться к однофазным (на 220 В) и трехфазным (380В) сетям. Для подключения необходим план расположения энергопринимающих устройств. На нем должны отражаться технические характеристики оборудования и взаимосвязь внутренней электроразводки с внешней инфраструктурой.

План составляется в масштабе 1:500. Основные элементы:

• места подключения;
• положение ЛЭП с расположением опор;
• подземные кабельные трассы;
• трасформаторные установки;
• кадастровая граница ЗУ.

Для разработки документа лучше обратиться в специализированную компанию.

Планировка земельного участка позволяет оптимизировать его использование. Она проводится по разработанному проекту, с учетом основных влияющих факторов. При планировании капитального строительства такой документ обязателен. Планировка может быть осуществлена несколькими методами в зависимости от площади участка и рельефа местности.

Согласование земель в СНТ при распределении

После неправильного межевания (провели границу через хозблок 30 летней давности и сместили весь участок) суд не признал реестровую ошибку. Но судэкспертиза в своем заключении в одном из вариантов решения проблемы предложила узаконить фактическую площадь по перераспределению, но согласовать с администрацией СНТ. Председатель подписывать согласование отказывается. Говорит, что не имеет права тк это должно решать общее собрание. Но у нас не сделан проект межевания территории и Земли общ. пользования не стоят на кадастровом учете, да и не хотят люди тратиться на эти пректы тк пользуются землями уже более 30 лет. Кто же неправ: председатель, кот не хочет подписывать или судебный эксперт?

Здравствуйте. Чтобы узаконить площадь по перераспределению в СНТ, земли общего пользования должны быть поставлены на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности на земли СНТ в ЕГРН.

Земельный участок

Республика Крым. У меня сняли участок с временного кадастрового учета. Сначала не могла оформить право собственности, так как проект межевания территории всего ст не был утвержден. После того как утвердили границы СТ соседние участки наложились друг на друга, и я опять не смогла оформить в собственность свой участок, а теперь его вообще сняли с учета.

В прикрепленном файле Участки, заштрихованные серо-синим цветом, это участки, которые раньше были занесены на кадастровую карту Украины, и потом были автоматически перенесены на публичную кадастровую карту России. Ни один из них не сидит на том месте, где он фактически расположен на земле. Мой участок имеет кадастровый номер 206. Что мне делать, как теперь оформить участок если есть еще и наложение границ?

Ситуации, подобные Вашей, встречаются в РК часто. Возник спор об установлении границ земельного участка. Наложение границ могло возникнуть по разным причинам. Самые распространённые — ошибки кадастровых инженеров и (или) различия в Украинской и Российской системах координат.

Уточните пожалуйста информацию.

Имеется ли у Вас межевой план, изготовленный по Российской системе координат?

Подавали ли Вы этот план в Росреестр (Госкомрегистр)?

ПО существующему забору установить границы и внести в Росреестр сведения.

Внимание!
Ответ от пользователя, не зарегистрированного в качестве юриста.

Ольга, добрый день, могу оказать юридическую помощь для дальнейшего дооформления Вашего земельного участка. За детальной консультацией можете обратиться ко мне по тел: +79782199252, либо прийти в мой кабинет г. Симферополь, ул. Чехова 2.

Документы на участок земли в снт

Год назад купила участок земли и дом с коммуникациями. Коммуникации (скважина и газгольдер) за забором на собственной земле. Так сделал прежний хозяин для возможности обслуживания коммуникаций в его отсутствии. Я стала приводить все в порядок и огородила свои коммуникации новым дополнительным забором. Соседи утверждают, что это их земля. Все что от моего забора, то принадлежит им. Реально мой забор установлен вглубь моего участка для возведения коммуникаций на своей земле. Межевое дело есть, акты согласования границ есть, сведения в ЕГРН верны (координаты поворотных точек). Основной документ истцов в суде — генплан межевания СНТ. По плану все участки по 6 соток с указанием линейных размеров участка. В реальности линейные размеры иные на 1-1,5 метра с сохранением площади участков. Я провела независимую экспертизу за свой счет. Никаких ошибок и нарушений нет. Экспертиза назначенная судом утверждает, что неверно отметили длину и ширину участков и настаивает на ошибке. Мой инженер высказал предположение о том, как это могло произойти. Истцы поставили свой участок на учет и провели межевание в 2006 году. Прежний владелец моего участка ставил его на учет перед продажей в 2007 году. Когда соседи проводили межевание, то они согласовали все свои границы с соседями. При межевании и постановке на учет моего участка возникла черезполосица (полоса земель общего пользования между двумя участками). Росреестр отказался ставить на учет такой участок. Кадастровый инженер вносил изменения в линейные размеры участка с сохранением площади для необходимости стыковать участки земли. Теперь истцы опираясь только на генплан СНТ настаивают на кадастровой/реестровой ошибки. Других доказательств нет. Городок маленький и все друг друга знают. Представитель истцов была раньше начальником государственного органа власти (где ставили на учет дачные участки), а эксперт работала у нее в подчинении кадастровым инженером. Более того! Этот эксперт проверял мое землеустроительное дело в 2007 году по вопросу установки границ и согласования с соседями. Никаких нарушений не нашла и поставила свою подпись для разрешения постановки на учет, а сейчас в своей работе находит ошибки. Как быть? Можно ли признать такую экспертизу недействительной (заинтересованное лицо)? Какую юридическую силу несет проект межевания СНТ (генплан СНТ 1998 года)? Моя скважина находится на этом небольшом участке земли с 2010-2011 года. Соседи утверждают, что по доброте душевной разрешили прежнему хозяину капать свою скважину на их территории. Никаких документов/расписок подтверждающих этот факт у них нет. Они всегда считали свою землю от моего забора, но закона о постановке забора нет. Я не обязана ставить забор по границе. На своем участке ставлю как хочу и могу перенести в любой момент. Истцы получили участок в дар в 2017 году от мамы по договору дарения. Межевание в 2006 году проводил бывший собственник. Что мне делать? Спасибо.

Это платная услуга так как надо изучать все материалы дела. А начинать надо с изучения иска. Надо видеть экспертизу. В идеале надо ещё слушать аудиозаписи судебных заседаний. Без проблем можете обратиться к юристам этого сайта. В обезличенном виде подобная информация очень плохо воспринимается. Генплан СНТ говорите есть от 1998 года и кто его разрабатывал и каким образом он утверждался? А почему истцы межевали свой земельный участок не как в Генплане указано, что они говорят об этом? А председатель СНТ согласовал границы обоих земельных участков при их межевании? Как-то, так. Выбор только за вами.

Нет никаких правовых механизмов для признания судебной экспертизы «недействительной».

Надо рассмотреть возможность назначения повторной или дополнительной судебной экспертизы.

Оформление земельного участка.

Переводил деньги через сбербанк онлайн, можно вытащить чеки переводов, 10 тыс, на имя бывшего владельца, за расписку что не имет имущественных претензий. 29 тыс бухгалтеру, (с смс сообщением в переводе «участок 11»), 3 тысячи в бти за межевание.

В итоге, отказано мне в формировании участка, а председатель снт сказала, что если я попробую туда сунуться, то есть на этот участок, без документов собственности, то она будет вынуждена вызвать полицию. Деньги взяты с меня, в товаре отказано, как и в возврате денег, словами — «кто же знал, что так получится».

Может ли помочь в этом вопросе суд, суд выше или ниже федералов? Может ли суд на них повлиять? Если есть смысл подать в суд, то, на имя кого, кто ответчик, будет, по какой статье, и что я могу потребовать?

У СНТ от 1992 года есть право собственности на землю общего пользования, у меня на руках документ оригинал-выкопировка из проекта планировки и застройки территории снт первомайское массив 5, можайского района утвержденного постановлением Главы Можайского муниципального района от 09. 2007 года. Границы участка №11 утверждены, площадь учаска 600 кв. выкопировка предоставляется для выполения работ по межеванию.

Подписи — Начальник АПУ по можайскому району; Начальник проектного отдела АПУ по можайскому району.

Печать — (текст с печати)-правительство московской области.

Денежные средства возможно вернуть.

Вопрос объёмный и для его решения можете обратиться в личные сообщения к любому юристу на сайте.

Когда требуется разработка Ппт?

Применение ППТ в процессе возведения объектов недвижимости При проведении любых видов строительных работ понадобится обязательная разработка и согласование ППТ

Кто делает проект планировки и межевания территории?

Межевой план — документ, в котором описывается отдельный участок для постановки на кадастровый учет. В нем содержатся координаты границы и площадь участка. Межевой план готовит кадастровый инженер

Чем отличается проект планировки территории от проекта межевания территории?

Проект планировки территории выделяет элементы планировочной структуры. Тогда как в проекте межевания территории устанавливаются границы земельных участков одного или нескольких элементов (ч

Для чего делают Ппт?

Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории

Где получить проект планировки территории?

Необходимо обратиться в Администрацию муниципального образования, на территории которой находится рассматриваемая территория по проектам планировки территории объектов местного значения

Кто должен разрабатывать проект планировки территории?

Органы местного самоуправления поселения, органы местного самоуправления городского округа принимают решение о подготовке документации по планировке территории , обеспечивают подготовку документации по планировке территории , за исключением случаев, указанных в части 1. 1 настоящей статьи, и утверждают документацию по

Когда требуется проект планировки территории?

Проект планировки территории готовят тогда, когда требуется формирование новых строительных объектов (домов, школ, детских садов и прочей инфраструктуры) в совокупности, а также когда размещаются линейные объекты (автомагистрали, электоосети, водопровод и др)

Чем отличается проект планировки территории от проекта межевания?

То есть, проект планировки территории — это документ, выделяющий элементы планировочной структуры, устанавливающий параметры их развития, выделяющий зоны размещения объектов капитального строительства, а проект межевания — это документ, устанавливающий границы земельных участков